Immobilien
28. Mai 2019

1,3 Milliarden Euro in Logistikimmobilien

Starke Nachfrage drückt auf Renditen. Deutscher Versicherungskonzern investiert 275 Millionen Euro über Mandat an die AEW Invest GmbH.

Ein deutscher Versicherungskonzern hat den Real Estate Manager AEW mit einem Immobilienfonds-Mandat für den Aufbau eines Core Logistik-Portfolios Deutschland beauftragt. Es werden zunächst 275 Millionen Euro Eigenkapital zur Verfügung gestellt, die in Logistik-Immobilien in den Schlüssel-Logistikhubs und Ballungszentren Deutschlands investiert werden sollen. Mit der Übernahme der Hypoport Invest GmbH im November 2018 hat die AEW Gruppe ihr deutsches Investmentmanagementgeschäft um eine deutsche regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft erweitert, die unter dem Namen AEW Invest GmbH firmiert. Neben dem in Q1 2019 aufgelegten AEW Europe Value Investors II stellt dieses Mandat den zweiten Immobilien-Spezialfonds dar, der im Rahmen der neu geschaffenen KVG aufgelegt wurde.

Dr. Marc Langenbach, Head of Funds and Separate Accounts Germany sagte: „Ziel des Fonds ist eine nachhaltige Ausschüttungsrendite mit Immobilien in Premium-Lagen für unseren Kunden zu generieren. Wir konnten bereits einige passende Investmentopportunitäten für dieses Mandat identifizieren.“ Und Stephan Bönning, Manging Director Deutschland und Zentraleuropa bei AEW sagte: „Das Immobilienmandat komplementiert die deutsche Spezialfonds-Plattform von AEW, die sich nun über alle gewerblichen Immobiliensektoren erstreckt. Die Umsetzung des Mandates wird über unsere deutsche Plattform durch das lokale und erfahrene Team erfolgen.“ AEW verwaltete zum 31. Dezember 2018 65,4 Milliarden Euro Assets under Management.

Das Investment geschieht zu einer Zeit, in der die Renditen durch die starke Nachfrage nach Logistikimmobilien unter Druck geraten sind. So liege die Bruttospitzenrendite mittlerweile bei 4,5 Prozent für Neubauten an Top-Standorten, berichtet LIP Invest, ein auf Logistikimmobilien spezialisiertes Investmenthaus, in seinem quartalsweise erscheinenden Marktbericht zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland für das erste Quartal 2019. „Investoren, die Logistikimmobilien mehr als Portfolio-Beimischung sehen beziehungsweise erstmalig einen Markteintritt in Deutschland suchen, sind auch bereit, noch höhere Preise zu zahlen, allerdings nur bei äußerst langfristigen Mietverträgen und bester Mieterbonität. Die Nachfrage wird das Angebot voraussichtlich noch auf Jahre übersteigen und weiter Druck auf die Renditen ausüben“, so Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP. „Gerade die attraktive Ausschüttungsrendite und die geringe Volatilität der Renditen locken inzwischen auch viele konservative Anleger in diese Assetklasse.“

Es sei davon auszugehen, dass Eigennutzer die Marktlage verstärkt für Sale-and-Lease-Back-Transaktionen nutzten und damit das Immobilienangebot erhöhen. Nach wie vor seien Objekte abhängig von Standort, Baujahr, Mieter und Mietvertragslaufzeit zu attraktiven Konditionen auch deutlich über der aktuellen Spitzenrendite zu erwerben. So liegen die Bruttoanfangsrenditen bei Bestandsimmobilien zwischen 5,55 und 7,75 Prozent.

Deutsche Investoren vorn

Zum Jahresauftakt wurden circa 1,3 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Deutsche Investoren haben mit 54 Prozent über die Hälfte der Investments im ersten Quartal getätigt. Der Anteil ausländischer Investoren fiel niedrigerer aus als in den letzten beiden Jahren, was sich auch in der geringeren Anzahl an Großtransaktionen in den ersten drei Monaten widerspiegelt, die ausländische Investoren präferieren.

Nach zwei außergewöhnlich starken Jahren fällt der Jahresauftakt 2019 der Marktstudie zufolge etwas moderater aus. Das geringere Transaktionsvolumen im Vergleich zu den beiden Vorjahreszeiträumen sei insbesondere auf den Rückgang großer Portfolio-Deals zurückzuführen, im Gegensatz dazu habe die Zahl kleinerer Transaktionen deutlich zugelegt. Flächenumsatz und Neubautätigkeit seien verhalten gestartet. Die Pipeline für das laufende Jahr lasse aber weiterhin gute Ergebnisse erwarten. Der Brexit habe die Logistikbranche zum Jahresanfang in Atem gehalten: Planungsunsicherheiten haben das Exportvolumen in Richtung UK im ersten Quartal in die Höhe getrieben. Betroffene Unternehmen wollten mit Pufferbeständen eventuellen Lieferengpässen vorbeugen. Die Lager seien entsprechend auf beiden Seiten gefüllt worden.

Flächenumsatz bei 1,2 Millionen Euro

In den ersten drei Monaten wurden rund 1,2 Millionen Quadratmeter auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt umgesetzt, was circa 25 Prozent unter dem Vorjahreswert liege. Das sei wegen des in 2018 erreichten Allzeithochs nicht überraschend. Zwei Drittel des Flächenumsatzes wurde durch Neubauprojekte erzielt. Der Nachfrageüberhang habe in einigen Regionen auch zu Mietpreissteigerungen geführt.

Die Neubautätigkeit fiel zum Jahresbeginn mit 800.000 Quadratmetern relativ verhalten aus. Bestandsobjekte mit einem Alter von über 25 Jahren machten im ersten Quartal 2019 nach der LIP-Martstudie die Hälfte der zum Kauf angebotenen Logistikflächen aus. Im Gegensatz zum vorhergehenden Quartal, in dem zu 50 Prozent Neubauten am Markt verfügbar gewesen seien, nahmen diese zum Jahresauftakt einen deutlich geringeren Anteil ein.

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