Immobilien
10. Februar 2020

Allianz RE finanziert Einzelhandels-Akquisition in Spanien

Finanzierung eines Shopping-Centers in Asturien. Stimmung unter deutschen Immobilienfinanzierern leicht verbessert.

Während die Stimmung am deutschen Markt für Immobilienfinanzierungen weiterhin nur leichte Verbesserungen zeigt, finanziert die Allianz Real Estate für mehrere Unternehmen der Allianz-Gruppe zwei separate Akquisitionen in Spanien mit einem Gesamtvolumen von über 310 Millionen Euro. Wie einer Pressemitteilung des Immobilienarms der Allianz zu entnehmen ist, wurden mehr als 180 Millionen Euro dem ECE European Prime Shopping Centre Fund II für den Erwerb der Einzelhandelsimmobilie intu Asturias in Oviedo im Norden Spaniens zur Verfügung gestellt. Der Großteil des Darlehens wurde über den in Luxemburg ansässigen Debt Fonds der Allianz Real Estate vergeben. Diese bislang letzte Transaktion folgte einem Ende 2019 abgeschlossenen Deal, bei dem die Allianz Real Estate für Starwood Capital ein Darlehen in Höhe von 134 Millionen Euro zur Finanzierung des Erwerbs von Las Mercedes, einem Büropark mit neun Gebäuden in der Nähe des Madrider Flughafens Barajas im Osten der Stadt, bereitstellte.

Der Asturias-Deal ist die erste Finanzierungstransaktion der Allianz Real Estate mit ECE Real Estate Partners, einer der größten unabhängigen institutionellen Shoppingcenter-Fondsmanagementfirmen in Europa und stärkt die bestehende Partnerschaft mit der ECE Gruppe: ECE verwaltet im Auftrag der Allianz Real Estate fünf Einzelhandelszentren in ganz Europa. Das intu Asturias ist eines der leistungsstärksten Einkaufszentren in Spanien. Es bietet rund 74.000 Quadratmeter Mietfläche, ist zu 99 Prozent vermietet, hat starke Ankermieter, und zeigte in den vergangenen Jahren kontinuierliches Umsatz- und Besucherwachstum. „Wir freuen uns sehr, mit diesen beiden Transaktionen auf unseren Beziehungen zu ECE und Starwood Capital aufzubauen, die unsere Strategie perfekt widerspiegeln – erstklassige Sponsoren und Top-Immobilien“, sagte Roland Fuchs, Leiter European Debt bei Allianz Real Estate. „2019 war ein erfolgreiches Jahr für das europäische Immobilienfinanzierungsgeschäft der Allianz Real Estate und insbesondere für unseren Kreditfonds. Wir freuen uns, diese Dynamik zu Beginn des Jahres 2020 mit mehreren erstklassigen Transaktionen weiter auszubauen. Unsere Strategie wird auch in Zukunft auf erstklassigen Transaktionen aufbauen, die Grundlage für das disziplinierte Wachstum unseres Portfolios sind.“ Der in Luxemburg ansässige Debt Fonds der Allianz Real Estate wurde Mitte 2018 aufgelegt, um Allianz Versicherungsgesellschaften und Drittinvestoren den Zugang zu europäischen Immobilienfinanzierungen zu erleichtern. Das verwaltete Vermögen beläuft sich mittlerweile auf knapp drei Milliarden Euro.

Stimmungsbarometer klettert von -4,41 auf -3,81 Punkte

Im deutschen Markt für Immobilienfinanzierungen ist die Stimmung weiterhin negativ, wenn auch leicht verbessert. Wie die BF-direkt AG in ihrem Quartalsbarometer ermittelt hat, verbessert sich die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern im ersten Quartal 2020 von -4,41 Punkten im vierten Quartal 2019 auf -3,81 im ersten Quartal 2020 (+0,6 Punkte).

Ausschlaggebend für die verhaltene Stimmung ist unter anderem die allgemeine Einschätzung der Lage am Finanzierungsmarkt. Zur Ermittlung des BF-Quartalsbarometers wurden insgesamt rund 110 Experten befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. 92 Prozent der Befragten schätzen die Lage als unverändert ein, aber kein einziger Befragter sieht die Marktentwicklung als progressiver. Letzteres ist in der Geschichte des Quartalsbarometers ein Novum. Weiterhin drücken die stagnierenden und tendenziell steigenden Liquiditätskosten der Institute auf die Stimmung.

Aktuell sind viele Finanzierer mit der Umsetzung der Vorgaben von Basel III / IV beschäftigt. Mehr als die Hälfte der Befragten spürt negative Auswirkungen des Regelwerks in der Praxis. So müssen die Institute Immobilienfinanzierungen mit mehr Eigenkapital unterlegen und haben in der Folge höhere Kosten. Sie können diese jedoch nicht in Form von höheren Margen weitergeben. Für eine leichte Verbesserung des Wertes sorgt hingegen die Zunahme der Finanzierungsvolumina. Vor allem die Finanzierungen zwischen 50 und 100 Millionen Euro haben an Bedeutung gewonnen und machen nun 28 Prozent aller Finanzierungen aus (+3,8 Prozentpunkte).

Margen fallen nicht weiter

Ebenfalls positiv wirkt, dass die Margen nicht mehr weiter fallen. Bei der Bestandsfinanzierung stiegen die Margen das zweite Quartal in Folge von 119 Basispunkten (Q3 2019) über 127 Basispunkte (Q4 2019) auf 131 Basispunkte (Q1 2020). Im Projektentwicklungsbereich war der Margensprung noch deutlicher: Von 201 Basispunkten (Q4 2019) stiegen sie auf 220 Basispunkte im Q1 2020. Damit haben die Bankmargen im Projektentwicklungsbereich ein Level erreicht wie seit dem Q4 2014 nicht mehr. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, kommentiert: „Es ist zu früh, von einer Trendwende bei der Margenentwicklung zu sprechen. Dennoch scheint es so, als sei der Margenverfall gestoppt.“

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