Immobilien
8. April 2019

Büromieten wachsen weiter

Flächenfertigstellungsvolumen steigt auf höchsten Wert seit 2010. Savills: „Für Mieter bleibt Marktsituation angespannt.“

Die sechs großen deutschen Bürovermietungsmärkte sind laut einer Analyse von Savills mit der gleichen Aktivität in das neue Jahr gestartet wie sie das vergangene Jahr beendet haben. „Für Mieter bleibt die Marktsituation weiter angespannt, da gegenüber dem letzten Quartal in allen Märkten entweder die Leerstandsquote weiter gesunken oder das Mietniveau weiter gestiegen ist“, berichtet Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills und fügt hinzu: „Auch im weiteren Verlauf des Jahres rechnen wir für alle Märkte mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung.“

Die Marktaktivität war gemessen am Flächenumsatz für ein Jahresauftaktquartal hoch. In Summe der Top-6-Märkte wurde 824.900 m² Bürofläche umgesetzt, was einem marginalen Rückgang von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. In den einzelnen Standorten fiel die Aktivität jedoch sehr unterschiedlich aus. In Köln (+ 36 Prozent), Düsseldorf (+ 33 Prozent) und Hamburg (+ 24 Prozent) legte der Umsatz deutlich zu, während München (- 17 Prozent) und Frankfurt (- 37 Prozent) einen schwächeren Jahresauftakt verzeichneten.

Mieten steigen

Das Mietwachstum setzt sich in allen Märkten weiter fort. Mit einem Plus von 8,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal fiel das Spitzenmietwachstum in Köln am höchsten aus. Ursächlich hierfür waren hochpreisige Anmietungen von Anbietern von Flexible Workspaces in der Innenstadt. „Das insbesondere in den Innenstädten aller Märkte immer höhere Mieten gezahlt werden müssen, liegt am hohen Wettbewerb der Nutzer um Flächen in zentralen Lagen. So ist für viele Unternehmen eine gute innenstädtische Lage unverzichtbar, um im Wettbewerb um neue Mitarbeiter gegen andere Firmen bestehen zu können. Aber auch Anbieter von Flexible Workspaces setzen auf die besten Standorte und sind bereit, neue Höchstmieten zu zahlen“, erläutert Fabian Sperber, Associate Research bei Savills.

Finden Unternehmen nicht die gewünschte, zentral gelegene Fläche, müssen Alternativen gefunden werden. Neben optimierten Flächenkonzepten im Bestand bleibt noch die Möglichkeit der Anmietung eines zweiten Standorts oder auch die temporäre Anmietung in einem Flexible Workspace. Zu den Profiteuren der aktuellen Marktsituation gehören auch aufstrebende Bürolagen, die sich insbesondere durch eine gute infrastrukturelle Anbindung an die Innenstadt auszeichnen und über ausreichend Nahversorgungsmöglichkeiten verfügen. Hierzu gehören zum Beispiel das Werksviertel in München oder Altona in Hamburg.

Leerstandsquote im Schnitt bei 3,6 Prozent

Mit Ausnahme von Berlin ist die Leerstandsquote in allen Märkten in den vergangenen drei Monaten gesunken und liegt im Durchschnitt der Märkte aktuell bei 3,6 Prozent. Incentives werden vor dem Hintergrund dieser Marktlage kaum noch gewährt. „Im aktuellen Marktumfeld kann es schon ein Incentive für den Mieter sein, wenn der Eigentümer ihm eine Verlängerungsoption im Vertrag gewährt“, berichtet Aspiotis.

Volle Neubau-Pipeline

Für etwas Entspannung sorgt die Neubau-Pipeline in den kommenden Jahren. Bereits im laufenden Jahr steigt das Flächenfertigstellungsvolumen auf 1,2 Millionen m², was den höchsten Wert seit dem Jahr 2010 darstellt und deutlich über den 10-Jahres-Durchschnitt von rund 950.000 m² liegt. Gleichwohl sind hiervon bereits drei Viertel vermietet. In den Jahren 2020 und 2021 kommen zusätzlich zwei Millionen m² beziehungsweise 1,6 Millionen m² neue Bürofläche hinzu – hier beträgt der Vorvermietungsstand 55 Prozent beziehungsweise 30 Prozent.

Weder der sich etwas eintrübende konjunkturelle Ausblick noch die Unsicherheit über den Ausgang des Brexit lassen eine signifikante Auswirkung auf die Flächennachfrage in diesem Jahr vermuten. „Für das Gesamtjahr erwarten wir in allen Märkten einen Flächenumsatz leicht unter oder über dem Vorjahresniveau. In einigen Märkten wie beispielsweise Düsseldorf könnte der Flächenumsatz durch größere in Anbahnung befindliche Anmietungen dort für den höchsten Flächenumsatz seit 2015 sorgen“, blickt Aspiotis voraus.

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