Immobilien
9. April 2019

„Darling“ Logistik

Trotz Renditerückgang weiter hohe Nachfrage. 1. Immobilientag der Deka.

Logistik ist des Immobilieninvestors Darling! Dies konstatierte Dr. Maria-Malte Münchow auf dem gut besuchten 1. Immobilientag der Deka in Frankfurt. Zur Begründung führt Dekas Head of Acquisitions & Sales für Hotels, Logistik und Retail Daten von CBRE an, laut denen Investoren nun zum dritten Mal in Folge Logistik zum attraktivsten Immobiliensegment gekürt haben. Diese Vorliebe schlägt sich auch in Deutschland auf Transaktionsvolumen und Renditen nieder. Mangels Material ist das umgeschlagene Volumen vom in 2017 erzielten Höchstwert von knapp neun auf 7,5 Milliarden Euro gefallen. 2013 waren es noch 2,2 Milliarden Euro. Mit Blick auf diese Entwicklung spricht Münchow von einer „Kuriosität“, da je mehr Volumen umgesetzt wurde, desto höher die Preise ausfielen. Dies spiegelt sich auch in der Performance für die Anleger wider: Die Spitzenrendite fiel seit dem Jahr 2013 von 6,5 Prozent auf 4,1 Prozent. Dafür, so Münchow, sind die Wertschwankungen jedoch gering.

Für den Logistik-Boom gibt es laut Münchow verschiedene Ursachen. Neben dem  Zinsumfeld und dem Trend zur Digitalisierung (Stichwörter: E-Commerce und Retouren) spielen für Knappheit sorgende Markt-Player eine wesentliche Rolle. Ein Großteil der Bestände komme nämlich nicht auf den Markt, da Einzelhändler wie Aldi oder Lidl nicht verkaufswillig sind.

Außerdem dominieren, wie Münchow in seinem Vortrag ausführt, einige wenige Projektentwickler den Markt und verkaufen überwiegend an die eigenen Fonds. „Die Mehrheit der Top-20-Entwickler von Logistikflächen in Deutschland  verkauft nicht oder nur selten am freien Markt“, so Münchow. Zudem ist deutsche Logistik auch bei ausländischen Investoren beliebt.

Herausforderungen der urbanen Logistik

Viel in Bewegung ist bei der urbanen Logistik. „Der Mangel an Flächen führt in den Metropolen zu Mischnutzungen und mehrstöckigen Immobilien mit hohem Technisierungsgrad“, so Logistik-Spezialist Münchow. „Das Investitionspotenzial ist hier aber begrenzt.“ Als Beispiel für urbane Logistik führt Münchow Parkhäuser an, die nachts als Warenlager genutzt werden können. Schwierig zu investieren sind logistische Einzellösungen für die „allerletzte“ Meile. Bei Micro-Depots, also Containern von denen Pakete aufs Fahrrad umgeladen werden, Drohnen oder Paketroboter handelt es sich eher um Mobilien als Immobilien.

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