Immobilien
7. Oktober 2019

Deutsche Immobilien zu teuer

Investoren: „Preise zunehmend nicht akzeptabel“. BVK und Hanse-Merkur auf Käuferseite.

Im siebten Jahr der von Universal-Investment durchgeführten Umfrage zum Verhalten institutioneller Immobilienanleger sieht der Großteil weiterhin das europäische Ausland und Deutschland als Anlageschwerpunkt seiner Neuinvestitionen. Dies, obwohl deutsche Immobilienpreise zunehmend als nicht akzeptabel bewertet werden. An der Umfrage beteiligten sich institutionelle Investoren mit einem Gesamtvermögen von rund 202,4 Milliarden Euro und einem Immobilienkapital von rund 71,4 Milliarden Euro.

Gefragt sind bei den Anlegern wie in der Vergangenheit vor allem die Segmente Büro und Wohnen. „Nischeninvestments werden in der Branche zurzeit viel diskutiert, das lässt den Eindruck entstehen, dass sich das in den Depots der institutionellen Investoren deutlich widerspiegeln würde. Nach den Ergebnissen unserer Umfrage lässt sich aber keineswegs mehr als nur ein Nischenstatus bestätigen. Der Hauptanteil der Neuinvestitionen fließt nach wie vor in die klassischen Nutzungsarten Büro und Wohnen“ so Stefan Rockel, Geschäftsführer von Universal-Investment.

Die institutionellen Anleger legen mit 54 Prozent (Vorjahr: 70,2 Prozent) ihren Investitionsschwerpunkt weiterhin auf Deutschland. Der Rest von Europa blieb mit 31 Prozent leicht erhöht auf dem Radar (Vorjahr: 28,2 Prozent). Das Interesse an Investitionen in Nordamerika wächst hingegen wieder: Hier wollen in Zukunft vier Prozent der Befragten investieren (Vorjahr: 0,8 Prozent). Ähnlich sieht es auch in der Region Asien/Pazifik aus: Hier ist der Anteil auf neun Prozent gestiegen (Vorjahr: 0,8 Prozent).

Preisniveau überschreitet Akzeptanzgrenzen

Der stetige Preisanstieg auf dem deutschen Immobilienmarkt hat bei den Befragten dazu geführt, dass sie das erreichte Niveau im Vergleich zu den Vorjahren insbesondere in den Core-Lagen zunehmend als nicht mehr akzeptabel beurteilen: 29,4 Prozent stimmten dieser Einschätzung zu. Die kritische Einschätzung entspricht nahezu einer Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahr (8,2 Prozent). 76,5 Prozent der Befragten sehen hingegen die Immobilienpreise Europas als zwar hoch, aber noch akzeptabel (Vorjahr: 70 Prozent). Für Immobilien im Rest der Welt teilten ebenfalls 70,6 Prozent diese Einschätzung. Kaufgelegenheiten zu niedrigen Preisen sehen Investoren in ganz Europa nicht mehr.

Konsequenterweise verschiebt sich mit der Preisentwicklung der Fokus von Core auf Core+ und sogar auf Value-Add. Bei der Frage nach der Risikoverteilung setzen alle Befragten auf Core+, gefolgt von Core (70,8 Prozent). „Aufgrund der Renditekompression auf den Immobilienmärkten sind offenbar die Renditen für Top-Objekte in besten Lagen nicht mehr auskömmlich genug“, so Rockel. „Das dürfte aus unserer Sicht eine Erklärung dafür sein, warum institutionelle Investoren Core+ den Vorzug geben“, führt Rockel weiter aus. Inzwischen bestehen bei sogar 58,8 Prozent von ihnen auch Interesse an Value-Add-Objekten, die im Vorjahr noch so gut wie keine Rolle spielten.

BVK entwickelt in Frankfurt

Ein Beispiel für die Akzeptanz höherer Risiken gibt die Bayerische Versorgungskammer (BVK). Im Frankfurter Gallusviertel wird Wohnentwickler Instone Real Estate mehr als 1.200 neuen Wohnungen, darunter rund 400 öffentlich geförderte Einheiten, errichten. Das Projekt wurde bereits vor Baustart von der aamundo Immobilien Gruppe und Universal-Investment für den Immobilienspezialfonds der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) erworben. Der Ankauf erfolgte als Forward Funding, Verkäufer ist Wohnentwickler Instone Real Estate, der das Areal realisieren wird. Baubeginn erfolgt voraussichtlich im Jahr 2020, geplanter Fertigstellungstermin ist im Jahr 2024.

Die Versicherung Hanse-Merkur hat sich dagegen für einen „in Kürze“ fertiggestellten Neubau der deutschen Hauptverwaltung des Kreditversicherers Euler Hermes entschieden. Die Hamburger Immobilie wurde von Quantum erworben. Lutz Wiemer, Stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Hanse-Merkur Grundvermögen AG: „In den letzten fünf Jahren haben wir Immobilien für mehr als zwei Milliarden Euro für die Hanse-Merkur Versicherungsgruppe und ihre Co-Investoren erworben und diese in die von uns initiierten offenen Immobilienspezialfonds eingebracht. Das aktuelle Investment ist aus unserer Sicht für einen Club Deal mit zwei, drei Investoren neben der Hanse-Merkur prädestiniert.“

Wertsteigerungen statt Cashflows

Über die Renditeziele bei diesen beiden Transaktionen wurde nichts bekannt. Gemäß der Umfrage der Universal-Investment erwarten fast 90 Prozent der Befragten bei Neuinvestitionen in Immobilien mit erstklassiger Lage der deutschen Top-7-Städte eine Nettoanfangsrendite von unter 3,5 Prozent, über 40 Prozent hiervon sogar von unter drei Prozent. Bisher lag bei zwei Drittel bis drei Viertel der befragten Anleger der Fokus auf der laufenden Ausschüttungsrendite.

Lediglich 47,1 Prozent sehen hier noch den Renditeschwerpunkt (Vorjahr: 72,7 Prozent). Die Renditeerwartung an den laufenden Cashflow ist ein weiteres Jahr in Folge zurückgegangen und liegt inzwischen bei 3,41 Prozent (Vorjahr: 3,96 Prozent). Demgegenüber hat in diesem Jahr die Gesamtrendite erheblich an Bedeutung hinzugewonnen: Waren es im Vorjahr noch 9,1 Prozent der Befragten, die hier ihren Renditeschwerpunkt verorteten, so sind es 2019 bereits 41,1 Prozent. „Investoren richten ihren Blick angesichts der sich aktuell weiter abschwächenden laufenden Objektrendite offenbar stärker in die Zukunft und setzen bei längerfristigem Anlagehorizont zunehmend auf Wertsteigerungen der Immobilien“, erklärt Rockel.

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