Immobilien
23. Oktober 2018

Doppelt abgesichert und mit Drittverwendung

Immobilienfinanzierungen sind keine neue Asset-Klasse. Regulatorik und Zinsumfeld erfordern aber neue Ansätze. Dr. Eckehard Schulz von der Ergo finanziert Immobilien und spricht darüber mit Patrick Eisele.

Herr Dr. Schulz, welche Bedeutung haben Immobilienfinanzierungen für die Ergo?
Immobilienfinanzierungen sind für die ­Kapitalanlagen der Ergo-Gesellschaften von erheblicher Relevanz, insbesondere bei den Personenversicherern. Diese Sicht hat durch die Finanzkrise sowie durch Solvency II noch einmal zugenommen. Natürlich spielt dabei eine Rolle, dass die Immobilienmärkte gut laufen und wir mit unseren Immobilien­finanzierungen mehr als mit Staatsanleihen oder vergleichbar sicheren Unternehmensanleihen verdienen.

Wo und wie haben sich die Ergo-Gesellschaften weiterentwickelt? Dachte man in Ihrem Haus auch einmal an einen Ausstieg?
Verschiedene Ergo-Gesellschaften waren schon in den Nachkriegsjahren in der Immobilienfinanzierung tätig. Wir haben dann frühzeitig begonnen, unsere Ressourcen in der Gruppe zusammenzuführen und auf ­einer Plattform zu integrieren. Zu dem Zeitpunkt haben sich viele Versicherungs­gruppen aus der direkten Kreditvergabe zurückge­zogen, einerseits wegen des hohen Arbeitsaufwands und andererseits mit Blick auf die Chancen, die man auf den ­Wertpapiermärkten gesehen hat. Der Beitrag des Kreditgeschäfts war immer gegeben, also dachten wir niemals an einen Ausstieg. Vertriebspartner und Kunden ­konnten sich auf uns verlassen – auch in ­Zeiten, als über eine Kreditklemme ­diskutiert wurde. Das hat die Kundenbindung nach­haltig gestärkt und davon profitieren wir ­heute noch.

Wann fiel der Startschuss für die heutige Aufstellung?
Die Frage einer Neuaufstellung folgte auf die Finanzkrise. Unser Fokus lag klar auf ­Wohnungen. Die Ergo konzentrierte sich ­dabei auf das Privatkundengeschäft und auf kommunale beziehungsweise genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften. Vor fünf Jahren fiel die Entscheidung, auch ­gewerbliche Immobilien zu finanzieren, also beispielsweise Büros, Handel oder Shoppingcenter. Dabei haben wir geschaut, welche ­Expertise in der Gruppe wir für den Aufbau eines Portfolios mit gewerblich geprägten Großfinanzierungen nutzen können. Diese Überlegungen betrafen Aspekte wie Objekt- und Bonitätsprüfungen, aber auch die Gestal­tung des Vertriebs und die technische Ausstattung der vorhandenen Kreditplattform.

Das heißt die Ergo vergibt inzwischen Darlehen sowohl an Privatkunden als auch an institutionelle Immobilieninvestoren?
Genau. Wir sind mit den drei Segmenten – Privatkunden, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Gewerbefinanzeirungen – breit aufgestellt. Unsere Wettbewerber sind dagegen oftmals auf einen Bereich spezialisiert. Bei uns ­bedeutet dies einen Mehraufwand, der sich auch lohnen muss. Der ­Vorteil liegt darin, dass unser Portfolio durch die ­Diversifikation sehr robust ist und wir auf der Kreditplattform erhebliche Synergien ­haben. Zudem können wir unseren Mandanten in der Ergo passgenaue Portfolien liefern.

Brauchen denn staatsnahe Wohnungsbaugesellschaften Finanzierungen? Diese können sich doch selbst zu nahe Null verschulden.
Kommunale Wohnungsbaugesellschaften agieren unternehmerisch eigenständig. Zur Optimierung der Bilanzstrukturen ist eine Kreditaufnahme der Normalfall. Was als Treiber hinzukommt: Diese Gesellschaften haben aktuell seitens der Politik den Auftrag, ihre Wohnungsbestände deutlich aufzustocken. Seit etwa fünf Jahren haben die Wohnungsbaugesellschaften ihre Anstrengungen erhöht und bauen neu, stocken auf und modernisieren Bestände. Das ist ein wichtiger Bestandteil unseres Neugeschäfts.

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