Immobilien
23. Oktober 2018

Doppelt abgesichert und mit Drittverwendung

Immobilienfinanzierungen sind keine neue Asset-Klasse. Regulatorik und Zinsumfeld erfordern aber neue Ansätze. Dr. Eckehard Schulz von der Ergo finanziert Immobilien und spricht darüber mit Patrick Eisele.

Solvency II dürfte Sie in Ihrer Entscheidung bestätigt haben, Immobilienfinanzierungen auszubauen.
Absolut. Aber die Attraktivität von Immobil­ienfinanzierungen unter Solvency II ist erst über die Jahre erkennbar geworden, da die Spielregeln nicht von Beginn an konkret ­formuliert waren. Solvency II möchte mehr Spielraum geben und erwartet im Gegenzug den Aufbau professioneller Risikosysteme. Den Spielraum nutzen wir systematisch, aber vorsichtig. Privilegiert ist die Finanzierung von Eigenheimen: Hier ist bei niedrigem Beleihungsauslauf – also dem Quotienten aus dem ­Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Kreditsicherheit – die Eigenmittel­unterlegung sehr gering.

Trotz fehlender Ratings und den ­Erfahrungen in den USA vor zehn Jahren, dass das Kontrahentenrisiko tatsächlich weit weniger diversifiziert als gedacht war?
Wegen der Geschehnisse in den USA, ­Spanien und Irland hat die Eiopa entsprechende Vorgaben für den Beleihungsauslauf gemacht und dahingehend,­ dass es sich um eigengenutzte Immobilien mit wohnungswirtschaftlicher Prägung handeln muss. Wir kommen nur in Richtung null-Prozent-­Unterlegung, wenn der Darlehensnehmer entsprechende Eigenmittel mitbringt und festverzinsliche Konditionen vereinbart.

Was meinten Sie mit professionellen Risikosystemen?
Da muss man nach Portfolien unterscheiden. Im Privatkundengeschäft sind Ratings unüblich. Wir arbeiten mit historischen Daten, um Ausfallwahrscheinlichkeiten abschätzen und Eigenmittelunterlegungen quantifizieren zu können. Für gewerbliche und große Finanzierungen nutzen wir für das Monitoring der Bestände ein Rating Tool. Dabei ist das von der Eiopa vorgegebene Standardmodell für unsere ­Zwecke pragmatisch und ermöglicht eine ­adäquate Abbildung. Insofern nutzen wir auf der Ebene der Einzelgesellschaften das ­Standardmodell und ergänzen dies auf ­Gruppenebene durch ein internes Modell.

Attraktiv für Solvency II dürften die langen Durationen von Immobilienfinanzierungen sein, da diese sich gut für das Asset-Liability-Management eignen.
Vollkommen richtig und unsere Darlehen haben im Schnitt eine Laufzeit von über 15 Jahren. Aber eine Ebene höher angesetzt, ­liegen die Vorteile von Immobilienfinanzierungen in den über eine lange Laufzeit gut kalkulierbaren Erträgen. Zudem sind die Ausfallwahrscheinlichkeiten gering, da wir über die Sicherheit des Objektes und die ­Bonität des Darlehensnehmers eine doppelte Absicherung haben. Über den Gesamtbestand kommt die Ergo auf einen Loan to Value deutlich unterhalb von 50 Prozent. Für jeden ausgereichten ­Euro haben wir also zum aktuellen Marktwert zwei Euro an Sicherheiten. Damit fühlen wir uns sehr wohl.

Wie viele Zahlungsstörungen gab es denn?
Auf Grund unseres vorsichtigen Ansatzes – wir sind immer erstrangig besichert – und der guten Konjunktur sind die Ausfallraten fantastisch niedrig. Die Defaults liegen ­deutlich unterhalb der Werte, die man ­langfristig als Durchschnitt bezeichnen ­würde. Unser Fokus liegt auf Deutschland, was derzeit einen stabilen Heimatmarkt ­bedeutet. Bei den großen Darlehen müssen wir berücksichtigen, dass das Portfolio noch ­relativ jung ist, wir also besonders wachsam sein müssen.

Besteht diese doppelte Absicherung auch bei einer Klinik oder einer Betriebsimmobilie?
Hier kann es sein, dass der Immobilienwert eng mit dem Betreiber korreliert. Solche ­Objekte und Risiken schließen wir aus. Wir messen den Immobilienwert immer an der Drittverwendungsfähigkeit, das heißt, was wäre die alternative Nutzung des Objektes? Der Aspekt der Drittverwendung zieht sich durch die gesamte Kreditvergabe und ist ein wirksamer Schutz vor Kettenreaktionen im Portfolio.

Was wären Drittverwendungsmöglichkeiten bei Einkaufszentren?
Shopping Center haben verschiedene ­Flächenangebote, die einen Mix an Mietern und Mietvertragslaufzeiten ermöglichen. Diese Diversifikation erlaubt, nötige Wechsel zu gestalten. Vor dem Hintergrund von E-Commerce sind die Betreiber derzeit dabei, zukunftsfähige Konzepte zu schaffen, welche das Internet nicht bieten kann. Wichtig ist auch die Lage mit hohen Einzugsgebieten und Mindestgrößen, um im Wandel zu bestehen. Wir begleiten gerne Partner mit großer Erfahrung und in attraktiven Lagen.

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