Immobilien
23. Oktober 2018

Doppelt abgesichert und mit Drittverwendung

Immobilienfinanzierungen sind keine neue Asset-Klasse. Regulatorik und Zinsumfeld erfordern aber neue Ansätze. Dr. Eckehard Schulz von der Ergo finanziert Immobilien und spricht darüber mit Patrick Eisele.

Kriterien wie Drittverwendung und Mietermix sprechen gegen Logistik und auch nicht unbedingt für Hotels.
Logistikimmobilien schließen wir derzeit aus. Hotels haben für uns eine eher geringe Bedeutung. Allerdings begleiten wir in ­München mit dem Schwabinger Tor eine sehr attraktive Projektentwicklung, zu der auch ein Hotel gehört. Aufgrund der Lage, den Eigentümerstrukturen und dem Immobilienkonzept waren wir gerne bereit, eine Hotelnutzung mitzufinanzieren.

Lässt sich denn eigentlich die Illiquiditäts­prämie von Immobilienfinanzierungen quantifizieren?
Die Illiquiditätsprämie muss meiner Meinung nach jedes Haus für sich selbst ­definieren. Denn letztlich ist diese von der ­jeweiligen Refinanzierungsstruktur abhängig. Der Verzicht auf Flexibilität bezüglich der Weiterveräußerung eines bestimmten Assets verursacht unternehmensindividuelle Kosten. Große Unterschiede sehe ich hier bei Banken und Versicherungen. Innerhalb des Versicherungslagers hängt die Illiquiditätsprämie vom Asset Liability Management ab, das heißt bei den Lebensver­sicherern von den langfristigen Garantie­versprechen. Dies führt zwangsläufig zu ­langen Zinsfestschreibungen. Dabei spielt auch der Portfolioabrieb eine Rolle, also die Kapitalrückzahlungen aufgrund von Tilgungen und Fälligkeiten.

Tilgt der Kreditnehmer laufend oder sind die Rückzahlungen endfällig?
In der Regel sind die Darlehen von Beginn an mit einem Tilgungssatz versehen. Schließlich spiegelt eine Tilgung auch die Abnutzung einer Immobilie wider. Auch wenn derzeit die Entwicklung der Grundstückspreise die Abnutzung über­kompensiert: Aus Risikosicht macht es Sinn, laufende Tilgungen zu vereinbaren.

Sie persönlich haben früher für die Ergo in Private Equity investiert. Ein großer Unter­schied dürfte sein, dass die Rückflüsse bei Immobilienfinanzierungen auch im Vergleich zu einem reifen Beteiligungsportfolio planbarer sind.
Bei Private Equity spielen Branchen- und Konjunkturzyklen eine große Rolle. Für die Kapitalanlageplanung sind Hypotheken­­portfolios deutlich stabiler, vielleicht auch einfacher. Auch arbeiten wir nicht mit externen Asset Managern zusammen, sondern mit privaten Häuslebauern und mit Entwicklern von ­spannenden Gewerbeobjekten. Dies bedeutet einen hohen, aber unabdingbaren Arbeitsaufwand und erfordert einen hohen ­Technikeinsatz. Unser Ansatz ist dabei, dass wir die Kernfunktionen und Kontrolle im ­eigenen Haus haben.

Sie machen ja auch kein Finance and Forget.
Keinesfalls. Die laufende Betreuung ist ein hoher, aber unabdingbarer Arbeitsaufwand. Dieser war uns durch das Retail-Geschäft ­bereits bekannt. Bei der Entscheidung, ein Gewerbefinanzierungsportfolio selbst zu bauen und zu betreuen, muss einem eben bewusst sein, dass entsprechende Kapazi­täten vorzuhalten sind, um in fünf Jahren ­auftretende Kundenanforderungen oder Kundenwünsche auch entsprechend begleiten zu können. Die Anforderungen einer kunden­orientierten Bestandsführung müssen von Beginn an berücksichtigt werden.

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