Immobilien
23. Oktober 2018

Doppelt abgesichert und mit Drittverwendung

Immobilienfinanzierungen sind keine neue Asset-Klasse. Regulatorik und Zinsumfeld erfordern aber neue Ansätze. Dr. Eckehard Schulz von der Ergo finanziert Immobilien und spricht darüber mit Patrick Eisele.

Sprechen auch Skalierungsmöglichkeiten für eine rein interne Abbildung?
Über einen langen Zeitraum ist dies nach meiner Erfahrung der kostengünstigere Ansatz, sofern die eigene ­Unternehmensgröße dies rechtfertigt. Bei den Versicherungen gibt es viele unterschiedliche Ansätze für das ­Kreditgeschäft. Manche machen nur Gewerbegeschäft und andere kooperieren mit ­Kreditfonds. Jede Versicherungsgruppe muss für sich eine passende Architektur finden, die den Zielen nicht nur Kostengesichtspunkten, ­sondern auch Qualitätsgesichtspunkten gerecht werden. Am Ende zählt die Nettorendite. Also muss darauf geachtet ­werden, was nach Berücksichtigung sämt­licher interner Kosten für Personal, Technik und Risiken rauskommt.

Bekommen Sie denn auf Konzernebene Unterstützung?
Im Retail-Geschäft nutzen wir die Synergien innerhalb von Ergo. Mit Dokumenten­management oder Servicefunktionen haben wir für das Privatkundengeschäft die ­Systeme, um die nötige Prozessqualität darstellen zu können. Bezüglich Großdarlehen arbeiten wir auf Konzernebene auch eng mit der Meag ­zusammen, die viel ­Immobilienexpertise aus dem eigenen ­Portfolio besitzt. Das unterstützt unsere ­Prüfprozesse und macht uns auch schneller.

Warum sollten Kunden zu einer Versicherung gehen und nicht zu einer Bank?
Zahlreiche Marktteilnehmer vergeben Immobiliendarlehen mit Laufzeiten von über zehn Jahren, wobei Versicherungen in ­diesem Segment überproportional vertreten sind. Während dies bei Privatkunden schon lange etabliert ist, suchen mittlerweile auch  Family Offices, Versorgungswerke und ­Pensionskassen nicht mehr nur den variablen 5-Jahres-Kredit, sondern Finanzierungen über 20 Jahre. Schließlich erlaubt es das Zinsniveau, jegliches Nach­finanzierungs­risiko heraus­zunehmen. Also: Der Markt für langlaufende Finanzierungen wächst, und Versicherungen sind sehr gut positioniert, in diesem Markt eine überdurchschnittliche Rolle zu spielen.

Inwiefern können Banken auch Kooperationspartner sein?
Das Thema Konsortialfinanzierung hat an Bedeutung gewonnen, spätestens seit ­Banken über das sogenannte Refinanzierungs­register auch treuhänderisch Sicherheiten für Ver­sicherungen halten dürfen. Wir sind mit der Zusammenarbeit mit Banken sehr zufrieden. Diese Kooperationen sind professionell und die Wege sehr viel kürzer als vermutet. Meist kommen die Banken zu uns, wenn sie ­bestimmte Volumina und Laufzeiten nicht selbst abbilden können. Dann nehmen wir – und das ist wichtig – eine eigenständige ­Prüfung auf Basis unserer Standards vor.

Eine Zusammenarbeit mit Banken spart auch Vertriebskosten.
Die Zusammenarbeit spart nicht nur Kosten. Unsere Entscheidung, keinen eigenen ­Vertrieb aufzubauen, war goldrichtig. Mit den direkten Kontakten des Konzerns und ­einer aktiven Zusammenarbeit mit großen Immobilieninvestoren beziehungsweise auch Banken verfügen wir über einen sehr guten Marktzugang. Dadurch, dass kein ­Vertrieb dazwischengeschaltet ist, haben wir an Geschwindigkeit und Verlässlichkeit ­gewonnen. Für den Kunden ist es auch ­angenehmer, wenn während der gesamten Transaktion die Ansprechpartner nicht wechseln und man auf Augenhöhe über relevante Punkte sprechen kann.

Was sind dann die Herausforderungen? Ein Zinsanstieg?
Sofern ein Zinsanstieg nicht abrupt kommt und für eine hohe Marktunsicherheit sorgt, bin ich in diesem Punkt tiefenentspannt. ­Unsere Darlehenskunden sind vor Zins­anstiegen durch die Festzinsbindungen ­geschützt. Wir selbst werden nicht auf dem falschen Fuß erwischt werden. Zinsänderungen wirken sich in der Bilanz sowohl aktiv- als auch passivseitig aus, was entsprechend ausgesteuert wird. Bleibt als Fazit: Solange der Spread zu ­sicheren Anleihen bleibt, sind Hypotheken weiterhin attraktiv in der Kapitalanlage.

Was sind die Ziele?
Für unsere Ergo-Gesellschaften wollen wir bis 2020 das Gesamtportfolio auf neun ­Milliarden Euro ausbauen. Unser Jahres­neugeschäft von über einer Milliarde stimmt uns optimistisch, dass wir dieses Ziel ­erreichen.

Gibt es auch Ziele für die einzelnen Segmente Privatkunden, kommunaler Wohnungsbau und Gewerbefinanzierung?
Wichtig ist uns, dass wir die Stabilität ­erhalten, die wir uns mit den drei Standbeinen Privatkunden, kommunaler Wohnungsbau und Gewerbefinanzierung erarbeitet ­haben. Alle drei haben unterschiedliche ­Zyklen und Darlehensnehmer, ermöglichen also eine ausgesprochen gute Diversifikation.  Wir werden alle Segmente systematisch ­weiterentwickeln. Dabei muss jede Weiterentwicklung auch zur Architektur unseres Hauses passen!

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