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8. Oktober 2018

Europäische Immobilienpreise sind hoch, aber akzeptabel

UI-Umfrage: Cashflow-Renditeerwartung unter vier Prozent. USA und Hotels werden kritisch gesehen.

In einer von Universal-Investment durchgeführten Umfrage zum Verhalten institutioneller Immobilienanleger sieht der Großteil weiterhin das europäische Ausland und Deutschland als Anlageschwerpunkt seiner Neuinvestitionen. Die europäischen Immobilienpreise werden als teuer, aber noch akzeptabel bewertet. In Nordamerika sehen viele die Preise als nicht mehr akzeptabel.

Investoren schätzen Deutschland
Das Interesse an deutschen Immobilien ist gemäß den Umfrageergebnissen stark gewachsen. Die institutionellen Anleger legen mit 70,2 Prozent (Vorjahr: 46,8 Prozent) einen gestiegenen Investitionsschwerpunkt auf Deutschland. Der Rest von Europa blieb mit 28,2 Prozent kaum verändert (Vorjahr: 30,8 Prozent). In Nordamerika wollen in Zukunft nur noch 0,8 Prozent investieren (Vorjahr: 18,9 Prozent). Ähnlich sieht es auch in der Asien/Pazifik-Region aus: Hier ist der Anteil auf 0,8 Prozent (Vorjahr: 3,5 Prozent) gesunken. In Wachstumsmärkte wollen die Immobilienanleger weiterhin nicht investieren. „Der Fokus auf Deutschland und Europa entspricht auch den realen Beständen auf unserer Plattform und zeigt die Konzentration auf etablierte Märkte“, erklärt Stefan Rockel, Geschäftsführer von Universal-Investment.

70 Prozent der Befragten schätzen die Immobilienpreise Europas als hoch, aber noch akzeptabel ein (Vorjahr: 50 Prozent). Für deutsche Immobilien stimmen wie im Vorjahr 90 Prozent dieser Einschätzung zu. Anders in Nordamerika: 66,5 Prozent (Vorjahr: rund 25 Prozent) schätzen die Preise als inakzeptabel ein. „Die Einschätzung der Immobilienpreise in Verbindung mit den heute vorhandenen Zins- und Konjunkturerwartungen zeigt, dass institutionelle Investoren das Preisniveau kritisch, gleichzeitig aber auch differenziert betrachten Darüber hinaus werden auch aktuelle politische Entwicklungen als Grund für das rückläufige Interesse an Nordamerika genannt (rund 33,3 Prozent), gleiches gilt für den britischen Immobilienmarkt“, so Rockel weiter.

Büros steigen, Hotels fallen in der Beliebtheit
Befragt nach den Immobiliensegmenten ergab die Umfrage, dass die Anleger zu 52,3 Prozent (Vorjahr: 30,4 Prozent) in Büroimmobilien investieren wollen. Das Interesse der Anleger an Wohn- und Logistikimmobilien blieb nahezu unverändert: Neuinvestitionen sollen zu 14,1 Prozent (Vorjahr: 14,5 Prozent) in Wohnimmobilien und zu 10,9 Prozent (Vorjahr analog) in Logistikimmobilien fließen. Investitionen in den Einzelhandel sollen nur noch zu 12,3 Prozent (Vorjahr: 21 Prozent) erfolgen. Auch der Sektor Hotel sank in der Anlegergunst auf 7,7 Prozent (Vorjahr: 14,5 Prozent). Einer der Gründe könnte die Sorge einer Immobilienblase für diesen Sektor sein: 36,4 Prozent erwarten in den nächsten zwölf Monaten für Hotels eine Immobilienblase.

Für die Bereiche Einzelhandel und Wohnen lag der Anteil bei jeweils 27,3 Prozent. Für Büro und Logistik sehen 80 Prozent jedoch kein Blasen-Risiko. Nischensegmente stehen bei den Anlegern weiterhin nicht sehr hoch im Kurs. Hier sank der Anteil geplanter Neuanlagen von 8,7 Prozent auf 2,7 Prozent. „Die in der Umfrage investorenseitig erwartete Blasengefahr, insbesondere in der Nutzungsart Hotel, spiegelt sich auch unmittelbar in der Investitionsneigung in dieser Nutzungsart wider. Es ist zu beobachten, dass die befragten Investoren verstärkt auf die klassische Nutzungsart Büro setzen möchten. Deshalb könnten die künftigen Investitionen in die Nutzungsart Büro vor allem weiter zu Lasten der Nutzungsart Hotel, aber auch zu Lasten des Bereichs Einzelhandel erfolgen“, führt Rockel aus.

Renditeerwartungen fallen weiter
Die Renditeerwartung an den laufenden Cashflow geht weiter zurück und liegt inzwischen bei 3,96 Prozent (Vorjahr: 4 Prozent). 72,7 Prozent sehen hier den Renditeschwerpunkt. Bei der realisierten Gesamtrendite erwarten sie die Befragten 5,25 Prozent (Vorjahr: 4,72 Prozent). Nahezu unverändert blieben die Anforderungen bei der nicht realisierten Gesamtrendite: Sie liegt bei durchschnittlich 4,66 Prozent. Im Vorjahr erwarteten die Anleger 4,57 Prozent. Bei der Frage nach der Risikoverteilung setzen 69,8 Prozent auf Core und 27,1 Prozent auf Core+. Value-add-Immobilien spielen hingegen so gut wie keine Rolle (3,1 Prozent).

Deutscher Immobilienspezialfonds ist Favorit der Anlagevehikel
Für Neuinvestitionen wollen alle Befragten auch auf die Offenen Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht (nach KAGB) setzen, gefolgt von Offenen Immobilienfonds nach Luxemburger Recht (63 Prozent) und den ebenfalls von dort kommenden SCS und SCSp (33,3 Prozent). Die Befragten sind bereits zu 66,8 Prozent in deutschen Immobilien-Spezialfonds und zu 9,7 Prozent in dessen Luxemburger Pendant investiert. Bei Reits beträgt der Anteil 11,1 Prozent und bei KAGB-Investment-KGs 22,2 Prozent. Nachdem im Vorjahr rund 50 Prozent für Neuanlagen in den kommenden zwölf Monaten eine Master-KVG nutzen wollten, stieg der Anteil 2018 auf 72,7 Prozent. Durchgängig positiv honorieren laut Universal-Investment alle institutionellen Anleger ein gutes Reporting sowie die Strukturierungsfähigkeit bei Vehikeln als Dienstleistung.

An der Umfrage beteiligten sich institutionelle Investoren mit einem Gesamtvermögen von rund 48,8 Milliarden Euro und einem Immobilienkapital von rund 4,45 Milliarden Euro. Damit lassen sich aus den Umfrageergebnissen nur bedingt Rückschlüsse für den Gesamtmarkt ziehen.

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