Investoren
1. August 2019

FX-Hedge führt nach Europa

Südkoreanische Investoren sind in den vergangenen Jahren auf den europäischen Immobilienmärkten erschienen und kurbeln die Konkurrenz um Core-Office-Immobilien an. Während sich London übermäßiger Beliebtheit erfreut, diversifizieren die Südkoreaner inzwischen bis nach Osteuropa.

1,2 Milliarden Pfund – diese beachtliche Summe legte der südkoreanische National Pension Service (NPS) für den Plumtree Court, das neue europäische Hauptquartier von Goldman Sachs, auf den Tisch. Der 594 Milliarden Dollar schwere Pensionsfonds sicherte sich damit Platz Eins in der Rangliste der größten Londoner Immobilien-Deals im Jahr 2018. Neben dem größten südkoreanischen institutionellen Investor fanden weitere asiatische Investoren – aller Brexit-Unkenrufe zum Trotz – den Weg in die britische Hauptstadt: Die drei größten Transaktionen wurden von asiatischen Investoren getätigt, hinter den zehn größten Transaktionen finden sich sechs asiatische Investoren, darunter zwei aus Südkorea, drei aus Hongkong und einer aus Singapur. London war mit 2,3 Milliarden Pfund (2,55 Milliarden Euro) insbesondere bei südkoreanischen Investoren ein interessantes Ziel, aber nicht allein. Insgesamt 6,8 Milliarden Euro investierten südkoreanische Investoren laut Zahlen von Cushman & Wakefield in europäische Immobilien, dies sind knapp drei Viertel aller Auslandsinvestitionen. Gegenüber 2017 ist dies ein Anstieg von 59 Prozent.

Die USA und Australien – langjährige präferierte Ziele für südkoreanische Investments – sind abgehängt. Auf den europäischen Märkten, auf die sich auch deutsche institutionelle Investoren aufgrund der unattraktiven Wechselkurse und hohen Absicherungskosten gegenüber dem US-Dollar wieder fokussieren, sorgen sie damit für mächtig Konkurrenz – denn auch wenn die sonstigen südkoreanischen Investoren bei Weitem nicht so groß sind wie der öffentliche National Pension Service, sind mit Samsung Life Insurances (289 Billionen Won Assets under Management, entspricht 211,4 Milliarden Euro) und Korea Investment Corporation (126 Milliarden Euro) doch auch nach europäischen Maßstäben durchaus Schwergewichte dabei.

Verschiedene Gründe sorgen für den Boom von koreanischen Investments in Europa. Eine wichtige Rolle spielt dabei das günstige Wechselkursverhältnis, welches koreanische Investoren von deren traditionellen Auslandsschwerpunkten USA und Australien in Richtung Europa treibt. Denn auch wenn die Hedging-Kosten gegenüber dem US-Dollar niedriger sind als für Euro-Investoren, fielen laut CBRE Stand Mitte 2018 für Won-Investoren Hedging-Kosten von rund 1,9 Prozent jährlich an. Die Absicherungskosten stiegen im ersten Halbjahr 2018 stark um 165 Basispunkte. Dementsprechend niedriger fiel das koreanische Investment in den USA aus: Während laut CBRE koreanische Investoren im ersten Quartal 2017 noch 498 Millionen Dollar in amerikanische Immobilien investierten, lag das Volumen im ersten Quartal 2018 gerade noch bei 90 Millionen Dollar.

Won-Investoren im Vorteil

Die in den USA nicht-getätigten Investments verlagern sich nun nach Europa, wo Won-Investoren sogar von einer Währungsabsicherungsprämie in Höhe von 100 bis 150 Basispunkten profitieren können. Interessant sind jedoch für Immobilieninvestments in Europa auch die niedrigen Refinanzierungskosten. Weiteren Rückenwind erhalten Auslandsinvestments zudem von regulatorischen Änderungen und den niedrigen Verzinsungen für heimische Bonds, welche beispielsweise Lebensversicherer ins Ausland und insbesondere in Alternative Anlagen drängen lassen. So hat die südkoreanische Versicherungsaufsicht 2013 die Vorgaben bezüglich Fremdwährungs-Hedges gelockert, um Diversifikation und stärkere Profitabilität zu ermöglichen. So wirken seitdem nicht-abgesicherte Währungsrisiken nicht mehr zusätzlich belastend auf die risikobasierten Eigenkapitalvorschriften. In der Konsequenz verdreifachten sich dem Online-Portal Business Korea zufolge die Auslandsinvestitionen südkoreanischer Lebensversicherungen in ausländische Wertpapiere und alternative Anlagen von rund 22 Billionen Won (rund 19 Milliarden Dollar) Ende 2013 auf 74 Billionen Won (66 Milliarden Dollar) im November 2016. Für höhere Auslandsinvestitionen sorgen auch steigende Immobilienquoten südkoreanischer Investoren, welche im recht kleinen heimischen Markt nicht allokiert werden können. 2018 lagen diese laut Preqin im Durchschnitt bei 11,1 Prozent, in Infrastruktur waren 8,1 Prozent allokiert. Laut einer Umfrage des Korea Economic Daily planen 39,1 Prozent der befragten CIOs, ihre Allokationen in ausländische Immobilien in 2019 zu erhöhen, 17,4 Prozent wollen diese senken. Im Vergleich zu ausländischen Infrastrukturinvestments, die 78,3 Prozent der Befragten erhöhen wollen, scheint im Immobilienbereich jedoch bei vielen Investoren eine gewisse Sättigung der Allokationsquoten erreicht zu sein.

Von London in den Rest Europas

Der Schwerpunkt London, den südkoreanische Investoren auch in 2018 auserkoren hatten, mag angesichts der Dramatik um den Brexit überraschend erscheinen, hat aber auch Diversifikationsgründe. Wie Savills im August 2018 feststellte, konzentrieren sich 95 Prozent der europäischen Real-Estate-Investitionen von asiatischen Investoren auf sieben Staaten. Mit durchschnittlich 76 Prozent floss der Löwenanteil in den Jahren vor 2018 nach Großbritannien, gefolgt von Deutschland mit elf Prozent. Allerdings holten Deutschland und -Belgien auf und konnten in den ersten fünf Monaten 2018 insgesamt 22 Prozent beziehungsweise elf Prozent der Investments verbuchen, während der britische Anteil auf 65 Prozent sank.

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