Aber auch mit einem Mittelsmann an der Hand erhält man als Verkäufer interessante Einsichten – insbesondere zur Maklerprovision, also dessen Entgelt für Exposé-Gestaltung, Anzeigenschaltung und Besichtigungstermine. Da in Frankfurt am Main eine Provision von 5,95 Prozent üblich ist, und man in diesem realen Beispiel einen Kaufpreis von 350.000 Euro aufrief, hatte der Makler Anspruch auf eine Provision von 20.825 Euro. Diese stolze Summe muss zwar der Käufer stemmen, ist aber auch für den Verkäufer ärgerlich, weil der Käufer auch wegen der Provision den Preis herunterhandelte.

Noch absurder wird die Provision, wenn man die Gegenleistung bedenkt: Der Makler machte sich lediglich die Mühe, die Immobilienanzeige ins Internet zu stellen und an den zwei Besichtigungsterminen – vornehmlich schweigend – teilzunehmen. Für den Käufer wiederum war es übrigens nicht einfach, den Makler für die Vereinbarung eines Besichtigungstermins zu erreichen.

Eines muss man dem Makler allerdings zugutehalten. Als es in die heiße Phase der Preisverhandlung ging, konnte er den Immobilienbesitzer nach Aufforderung durch den Interessenten dazu bewegen, dem Käufer einen Nachlass zu gewähren. Was sich entsprechend auf seine Provision ausgewirkt hat, die schließlich bei knapp 19.000 Euro landete. Danke, lieber Makler! Aber harte Arbeit soll ja auch belohnt werden.

Ob der (künftige) Eigentümer mit dem Deal glücklich wird, wird die Zukunft zeigen. Für den Makler gilt mit dem Abschluss aber schon heute: trautes Heim, Glück allein!

Die Immobilienmakler des Frankfurter Speckgürtels und portfolio wünschen Ihnen ein entspanntes Wochenende.

Mit Norbert Heinen, Vorstandsvorsitzender der Württembergischen Versicherung AG und der Württembergischen Lebensversicherung AG, äußert sich nun einer der Beteiligten über erste Resultate. Die Württembergische habe die Studie bestanden, aufgrund des allgemein gesunkenen Zinsniveaus allerdings knapper als im Vorgängertest. Gegenüber der Börsen-Zeitung sagte er: „Wir kommen über die Hürden“.

Heinen zufolge machten viele Befunde nachdenklich. So hänge die Ausstattung mit Solvenzkapital maßgeblich von dem Zeitpunkt ab, an dem man rechne. So seien die Ergebnisse der Württembergischen, die QIS 6 außer mit dem Studienstichtag 31. Dezember 2011 noch einmal per Ende März 2012 gerechnet hat, drei Monate später deutlich besser ausgefallen. „Die Ergebnisse von QIS 6 werden Diskussionen auslösen“, ist sich Heinen sicher.

Mit Blick auf die neu eingebauten Kapitalpuffer zur Abfederung besonderer Kapitalmarktsituationen namens Countercyclical Premium und Matching Premium dürfte es nach seiner Einschätzung noch Streit geben. Wie die Börsen-Zeitung schreibt, sieht Heinen in ihnen nur das Herumdoktern an Symptomen, aber keine Behebung der Ursache, nämlich der Fehlanreize im Modell. Der erfahrene Manager und Branchenfuchs hält es für gut möglich, dass es nach den Erfahrungen mit QIS 6 doch noch europaweit zu einer siebten Auswirkungsstudie kommen könnte.

Seine Kritik an Solvency II ist fundamental, wie die Börsen-Zeitung betont. Das Regelwerk sei „wie eine Truppe, die im Gleichschritt über eine Brücke geschickt wird. Das erzeugt Resonanzschwingungen, die die Brücke im schlimmsten Fall zum Einsturz bringen können.“ In der Politik sei man sich der Fehlanreize nicht richtig bewusst, ist Heinen überzeugt. Seine Kritik zielt konkret auf die politisch gewollte Nullgewichtung auch für südeuropäische Staatsanleihen ab, in die Versicherer geradezu reingedrängt würden.

Wie am Rande des Gesprächs deutlich wurde, hat Heinen Gefallen an Investments in erneuerbare Energien gefunden. Das Portfolio von aktuell rund 180 Millionen Euro soll noch im Laufe dieses Jahres erheblich ausgebaut werden. Demnach soll der Anteil an den Kapitalanlagen von derzeit knapp einem Prozent auf zwei Prozent hochgefahren werden. Daneben sieht Heinen auch bei Immobilien und in der Baufinanzierung Chancen. Damit ist er allerdings nicht allein. Auch andere Altersversorgungseinrichtungen streben verstärkt in klassisches Bankgeschäft und wollen mit der Vergabe von Immobilienfinanzierungen ihr Portfolio diversifizieren. Gleichwohl äußert Heinen auch Bedenken: „Wir wollen uns nicht die Risiken reinholen, die die Banken nicht wollen.“

portfolio institutionell newsflash 16.05.2012/tbü

Wie die Bafin in ihrem Mait-Journal mitteilt, wird es für Versicherer­ zunehmend interessant, als Kreditgeber bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien aktiv zu werden. Bislang spiele dieses Thema allerdings eine eher untergeordnete Rolle. Ende 2011 machten laut Bafin derartige Finanzierungen mit 5,8 Milliarden Euro nur 0,5 Prozent der gesamten Kapitalanalgen der Erstversicherer aus. „In den vergangenen Jahren ist dieser Posten auf niedrigem Niveau sehr stabil geblieben“, heißt es in dem Journal. Allerdings erwartet die Behörde: „Die Versicherer werden das vorhandene Marktpotenzial in Zukunft wohl intensiver ausschöpfen.“ Etwas weiter scheint man in Großbritannien zu sein. Laut Henderson liegt der Marktanteil von Versicherungen und Pensionskassen bei der Immobilienfinanzierung mittlerweile bei 14 Prozent. „Die Konditionen der alternativen Kreditgeber sind oftmals attraktiver als die der Banken. Die Margen betragen in Großbritannien­ statt der marktüblichen 260 nur 240 Basispunkte“, erklärte Stefan Wundrak, Research-Chef bei Henderson.
Der Hintergrund dieser Entwicklung sei einfach: Ab 2014 tritt Solvency II in Kraft. Versicherer müssen dann direkte Immobilieninvestments europaweit mit 25 Prozent Eigenkapital absichern. Bei indirekten Investments, die mit Fremdkapital gehebelt sind, erhöht sich dieser Faktor sogar deutlich. Im Vergleich dazu liegt der zu hinterlegende Betrag für Immobiliendarlehen mit beispielsweise fünf Jahren Laufzeit bei nur 15 Prozent, bei zehn Jahren Laufzeit sind es immer noch nur 23 Prozent. Laut Henderson wäre erst ab einer Laufzeit von zwölf Jahren die Situation vergleichbar zur Direktanlage. „Die Immobilienfinanzierung ist für viele Versicherer die attraktivere Alternative zu Direktinvestments und indirekten Beteiligungen. Sie legen aber auch bei der Finanzierung von Immobilieninvestments dieselben strengen Risiko-Rendite-Profile an wie bei eigenen Immobilieninvestments. So bleiben sie risikoavers und finanzieren wahrscheinlich vor allem Büroobjekte“, schränkt Wundrak ein.
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Neben der Assekuranz interessieren sich laut Henderson auch globale Staatsfonds für das Geschäft mit der Immobilienfinanzierung. Bestes Beispiel dafür sei die China Investment Corporation (CIC), die für eine Akquisition von Blackstone 1,4 Milliarden britische Pfund bereitstellte. Aufgrund der Tatsache, dass viele Banken Anschlussfinanzierungen für ihre Kredite suchen, bieten sich auch für Debt-Fonds Chancen. Diese verleihen Eigenkapital als Fremdkapital. Aufgrund ihrer Struktur und ihres Risikoprofils können sie im aktuellen Marktumfeld günstige Kredite anbieten.

Auch in Deutschland haben einige namenhafte institutionelle Investoren dieses Thema für sich entdeckt. Im November 2011 sorgte die Bayerische Versorgungskammer für Schlagzeilen, als bekannt wurde, dass sie der IVG Immobilien AG für einen Zeitraum von zehn Jahren die Fremdkapitalfinanzierung für den Kauf des „Silberturms“ in Frankfurt am Main zur Verfügung stellt. Wie das Versorgungswerk damals mitteilte, handelt es sich um einen Betrag von zirka 190 Millionen Euro. Aber auch die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe engagiert sich zunehmend in dem traditionell von Banken beherrschten Sektor. Die Hypothekenquote beträgt nach Angaben von Hauptgeschäftsführer Dr. Andreas Kretschmer inzwischen 19 Prozent der Bilanzsumme. Auch die Nordrheinische Ärzteversorgung und Ärzteversorgung Niedersachsen sind im Hypothekengeschäft aktiv.  

Kreditnehmer müssen sich auf ein verändertes Finanzierungsumfeld und neue Finanzierungspartner einstellen. „Es wäre übertrieben zu sagen, dass die klassische Bankenfinanzierung bei Immobilien ein Auslaufmodell wäre,  Banken werden in Zukunft aber tendenziell eher kleinere Finanzierungstranchen bevorzugen. Kreditnehmer, die größere Tranchen finanzieren oder refinanzieren wollen, müssen künftig wohl immer den Weg über Club-Deals mehrerer Kreditgeber gehen“, so Wundrak, Research-Chef bei Henderson.

Bereits seit sieben Jahren drängt der Verband auf eine Klärung der Rechtslage und macht sich dafür stark, dass deutsche Investmentfonds Anträge auf eine vollständige Erstattung französischer Quellensteuern stellen können. Als Begründung führt der BVI an, dass der Abzug französischer Quellensteuern auf Dividenden an deutsche Investmentfonds europarechtswidrig sei. Umgekehrt werde bei französischen Fonds keine deutsche Quellensteuer erhoben. „Mit dem Urteil schließt sich der EuGH der vom BVI vertretenen Auffassung an. Der Weg für eine Erstattung französischer Quellensteuer ist jetzt eröffnet“, sagte BVI-Hauptgeschäft Thomas Richter.  Im Euro Stoxx 50 ist Frankreich das Schwergewicht. Immerhin gut ein Drittel machen französische Unternehmen in dem Index aus, aktuell sind es 17. Zum Vergleich: Deutsche Unternehmen sind derzeit nur mit 15 Gesellschaften im Euro Stoxx 50 vertreten.   

Der Begriff „Antifragilität“ ist aus der Verlegenheit geboren, dass es kein Gegenteil zu „fragil“ gibt. Antifragilität zeichnet sich dadurch aus, dass etwas in Stressphasen nicht nur robust ist, sondern wächst, von volatilen Phasen profitiert. „Please mishandle. It improves from harm and gains in volatility“, so Taleb. Beispiele: der menschliche Körper, der durch Sport leistungsfähiger wird, oder in der griechischen Mythologie die Hydra, der zwei Köpfe nachwachsen, wenn man einen abschlägt. Auf dem Kapitalmarkt sind es Wertpapiere, die von Volatilität profitieren. Illustriert hat Taleb Fragilität mit dem Gewinn-und-Verlust-Profil eines Händlers oder von Madoff, das sich lange durch konstante geringe Gewinne und am Ende durch einen großen Verlust auszeichnet. Ein Beispiel für Fragilität kann auch ein Unternehmen sein, das bei einem geringen Umsatzeinbruch aufgrund hoher Kosten und eines hohen Leverages sofort einen großen Verlust einfährt, oder eine Straße, bei der ein kleines Plus an Verkehrsaufkommen zu einem langen Stau führt. Die Illustration für Antifragilität besteht aus mehreren kleinen Gewinnen und Verlusten und dann einem großen Gewinn, den Taleb als „Reverse Blow-up“ oder als „positiven Schwarzen Schwan“ bezeichnet. Ein solches Auszahlungsprofil ist möglich, wenn man im Rahmen einer Barbell-Strategie mit 20 Prozent des Portfolios ständig Volatilität long geht und den Rest sehr sicher investiert. 

Diese Strategie profitiert von Tail-Risiken. Taleb berät den Hedgefonds Universa, der bei einem Monatsverlust des S&P von 20 Prozent einen Gewinn von etwa 60 Prozent in Aussicht stellt. Verliert der S&P im Monat aber nicht mehr als fünf Prozent, reicht die Performance von etwa null Prozent für VAGler ohne Reserven nicht in jeder Periode für den Rechnungszins. portfolio institutionell newsflash 14.05.2012/pe

Wittek unterstreicht die Rolle des Immobilieninvestments mit den Worten: „Unsere Hauptaufgabe ist eine über Generationen finanzierbare sichere Altersversorgung für unsere Mitglieder. Dazu gehört auch eine gut strukturierte Verteilung des Vermögens unter anderem in hochwertige Immobilien. Dieses Bauprojekt ist ein weiterer Meilenstein.“

Zwar hat die Bayerische Versorgungskammer schon in früheren Jahren Immobilienprojekte gestemmt. Gleichwohl sei „Arabeska“ das größte und anspruchsvollste Bauvorhaben, das man bisher als Bauherr in Eigenregie realisiert, wie eine Sprecherin der BVK es ausdrückt. „An Stelle einer Immobilie, die nicht mehr zu vermieten war, entsteht eine langfristig Rendite bringende, neue Immobilie und ein Beitrag zur Aufwertung des Standortes Arabellapark, ein Stück Stadterneuerung.“ Zur Rendite der Gebäudeensembles, das vollständig an Dritte vermietet werden soll, wollte die Sprecherin allerdings keine Angaben machen.

Nicht nur die Versorgungswerke im Süden der Bundesrepublik entwickeln hochwertige Immobilien für den Direktbestand. Auch im Norden setzt man auf Betongold. So gehört es bei der Ärzteversorgung Niedersachsen längst zu Strategie, „neben Aktien und festverzinslichen Wertpapieren langfristig besonders in werthaltige Wohn- und Büroimmobilien zu investieren, um unsere Altersversorgung so stabil wie möglich zu halten“, wie der Vorsitzende des Verwaltungsausschusses, Dr. Jürgen Tempel, es formuliert. Mit dem Neubauvorhaben „Alstercampus“ in zentraler Lage an der Außenalster baut die Ärzteversorgung Niedersachsen in Hamburg 109 Mietwohnungen und circa 3.400 Quadratmetern Bürofläche. Ende 2012 sollen die ersten Wohnungen bezogen werden.

Auch die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe tummelt sich – neben Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Berlin und London –  im Immobilienmarkt der Elbmetropole mit der Begründung: Die Hansestadt boomt. Doch trotz der zahlreichen Bautätigkeiten sei das Angebot an bezahl- und finanzierbaren Immobilien für die steigende Nachfrage nicht ausreichend. Diese Diskrepanz mache den Markt für Immobilien in Hamburg zu einem der wertstabilsten Märkte in Deutschland.