Immobilien
23. Mai 2017

Immer mehr institutionelle Anleger halten den deutschen Immobilienmarkt für überteuert

Für Neuanlagen verliert Deutschland die Gunst der heimischen Investoren. Diese richten ihren Blick lieber nach Nordamerika, wie eine Umfrage zeigt. Die Erwartungen an den Cashflow sinken weiter.

Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt sind nah an der Schmerzgrenze. Diese Auffassung teilt die Mehrheit der institutionellen Anleger, die sich im Rahmen einer Umfrage von Universal-Investment über ihre Immobilienstrategie äußerten. Rund die Hälfte der Befragten, die im Durchschnitt über ein verwaltetes Gesamtvermögen von rund 50 Milliarden Euro und ein Immobilienkapital von 5,4 Milliarden Euro verfügen, hält die Immobilienpreise in Deutschland für hoch, aber gerade noch akzeptabel. Weitere 37 Prozent sind der Meinung, dass die Preise bereits überteuert sind. Angesichts dessen verwundert es nicht, dass Deutschland in der Gunst der Anleger für Neuinvestitionen deutlich verliert. Nur noch 45 Prozent der Neuanlagen sollen hierzulande investiert werden. Zum Vergleich: In der Vorjahresumfrage waren es noch 67,5 Prozent.    
Deutlich entspannter schätzen die befragten Investoren die Lage in den übrigen europäischen Märkten ein. Lediglich ein Viertel hält die Preise für inakzeptabel. Und so bleibt Europa für Neuinvestitionen bei den Anlegern weiterhin beliebt. Immerhin 25 Prozent der Neuanlagen sollen im Rest Europas erfolgen. Das ist ein leichter Anstieg gegenüber der Vorjahresstudie (22,5 Prozent). 
Auch die Immobilienmärkte außerhalb Europas sind stärker in den Blick der deutschen Investoren gerückt. Das ist kein Wunder, denn nur 12,5 Prozent der Befragten schätzen die Preise jenseits des alten Kontinents als unangemessen hoch ein. Insbesondere Nordamerika hat in der Gunst der Anleger deutlich gewonnen. Wie die Umfrage zeigt, wollen die Befragten 19 Prozent der Neuanlagen hier investieren. Im Vorjahr waren es nur 5,7 Prozent. „Dieser Trend deckt sich mit den Analysen der realen Immobilienbestände auf unserer Plattform. In den vergangenen zwölf Monaten ist der Anteil nordamerikanischer Immobilien bereits um ein Drittel angestiegen“, so Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortet. 
BVK investiert in US-Fachmarktzentrum
Einer dieser Anleger, an den Tannenbaum mit seiner Aussage gedacht hat, ist die Bayerische Versorgungskammer (BVK). Anfang Mai dieses Jahres haben Universal-Investment und CBRE Global Investors im Auftrag des Versorgungswerkes in der Region um Atlanta ein Fachmarktzentrum erworben. Es handelt sich bei dem Objekt um das North Point Market-Center mit rund 40.000 Quadratmetern, das zu 97 Prozent vermietet sein soll. Wie es in der Pressemitteilung hieß, plant CBRE Global Investors als aktiver Asset Manager gezielte Investitionen zur Wertsteigerung des Objekts, beispielsweise durch ein verbessertes Leitsystem. Neu vermietete Ladengeschäfte würden zudem die Attraktivität für Besucher weiter erhöhen. 
Wie aus der Umfrage von Universal-Investment weiter hervorgeht, sollen Neuinvestitionen in Büroimmobilien nicht überproportional ausgebaut werden. Mit 37 Prozent der Befragten, die in diesem Segment bei Neuanlagen investieren möchten, bleibt der Anteil nahezu unverändert. Zulegen konnten bei geplanten Neuinvestitionen Einzelhandelsimmobilien von rund 21 Prozent im Vorjahr auf nunmehr rund 25 Prozent. Erhöht hat sich auch das Interesse am Segment Logistik. Hier stieg die Bereitschaft für Neuinvestitionen von rund acht Prozent im Vorjahr auf rund zwölf Prozent. Wohnen verliert im Vergleich zum Vorjahr unterdessen in der Gunst der Anleger deutlich, und zwar von rund 34 auf rund 19 Prozent. „Institutionelle Investoren diversifizieren auch ihre Immobilienportfolios richtigerweise immer stärker über Sektoren und Märkte“, kommentierte Tannenbaum.
Den Zugang suchen die befragten Anleger zunehmend über indirekte Investments. Laut der Umfrage sollen rund 87 Prozent der Neuanlagen in den kommenden zwölf Monaten über Fondsanlagen erfolgen. Auf direkte Immobilienanlagen fallen entsprechend nur noch 13 Prozent. Damit hat sich nach Ansicht von Universal-Investment der Trend hin zu indirekten Anlagevehikeln verfestigt. Denn in der Vorjahresumfrage lag der Wert zugunsten der indirekten Alternative bereits bei 55 Prozent. Bei der Wahl des bevorzugten indirekten Anlagevehikels stehen die offenen Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht (Spezial-AIF nach KAGB) weit oben in der Gunst, die Mehrheit aller Neuanlagen soll in die Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht fließen. Die restlichen indirekten Anlagevehikel werden weniger nachgefragt. 
Weniger Cashflow erwartet
Im Zuge des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes sind die Anleger auch in ihren Erwartungen an den Cashflow von Immobilieninvestments deutlich bescheidener geworden. Seit der ersten Umfrage vor vier Jahren haben sich diese sukzessive gedämpft. Während 2013 noch von 4,5 Prozent die Rede gewesen ist, waren es im Vorjahr nur noch 4,2 Prozent. In der jüngsten Umfrage gehen die Umfrageteilnehmer sogar nur noch von einer Mindestverzinsung von 4,1 Prozent aus. Nach wie vor legt die Mehrheit der befragten Investoren (rund 62 Prozent) den Schwerpunkt auf die laufenden Ertragsausschüttungen. Allerdings waren es im Vorjahr noch 82 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich damit der Anteil mit einem Fokus auf die Gesamtrendite (IRR) bei einem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien auf rund 37,5 fast verdoppelt (Vorjahr: 18,2 Prozent). 
Einen anderen Trend unter deutschen Investoren, den Universal-Investment in seiner Umfrage ausmacht, ist die Hinwendung zur Master-KVG. „Im Bereich der Wertpapierfonds werden bereits deutlich über 70 Prozent der institutionellen Fonds über Master-KVGs gemanagt. Dieser Trend setzt sich zunehmend auch bei Immobilienanlagen fort“, erklärte Tannenbaum. Laut der Umfrage wollen drei Viertel der Befragten in den nächsten zwölf Monaten eine Master-KVG nutzen, nachdem es im Vorjahr noch 36 Prozent waren. „Insgesamt steht bei der Master-KVG für die Anleger vor allem die größere Flexibilität bei der Auswahl der jeweils besten Asset Manager sowie die höhere Transparenz gegenüber Lösungen, die alles aus einer Hand bieten, im Vordergrund“, so Tannenbaum weiter. 
Als Anbieter entsprechender Dienstleistungen weist Universal-Investment naturgemäß einen gewissen Bias gegenüber Immobilien-Masterfonds auf. Die Geschäftszahlen geben Tannenbaum aber durchaus Recht. Laut BVI-Statistik verwaltete die Frankfurter Master-KVG Ende des ersten Quartals rund sechs Milliarden Euro in Immobilien-Spezialfonds. Im Vergleich mit den rund 310 Milliarden Euro an verwaltetem Vermögen insgesamt erscheint diese Summe zwar nicht viel, mit Blick auf die BVI-Statistik zu offenen Immobilien-Spezialfonds aber durchaus beachtlich. Zum 31. März 2017 verzeichnete der Fondsverband ein Vermögen von 67 Milliarden Euro in offenen Immobilienspezialfonds.
Warum immer mehr institutionelle Investoren auch im Immobilienbereich eine Trennung der Wertschöpfungskette vornehmen und somit lieber auf Spezialisten statt auf Alleskönner setzen, darüber sprach portfolio institutionell im vergangenen Herbst mit zwei Versicherungskonzernen und verschiedenen Administratoren. Den Artikel finden Siehier. 
portfolio institutionell newsflash 23.05.2017/Kerstin Bendix 
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