Immobilien
15. Oktober 2018

Immobilien: Renditen fallen, Unwohlsein steigt

Kritik an „neuen Finanziers“. Experten empfehlen, auf einfache Passivseite und auf Nachnutzungsfähigkeit zu achten.

Auch für die Asset-Klasse Immobilien gilt: Solange die ­Musik spielt, muss getanzt werden. Auf der Immobilienmesse Expo wurde das Tanzbein aber von vielen etwas verhalten geschwungen. Man ahnt, dass die Musik ausgehen könnte, weiß aber nicht wann. „Seit neun Jahren fallen die Zinsen und steigen die Preise. Wann der Lackmustest kommt, weiß niemand. Wir müssen aber damit rechnen, dass er kommt“, warnt Hans Volkert Volckens, von der CA Immo.

Institutionelle Investoren und Family Offices zu optimistisch
Er und ­andere Asset Manager, Immobilienbanken oder Projektentwickler, die die Expo-Podien besetzten, ahnen aber zumindest, woher die nächste Krise kommen könnte. Volckens: „Im Vergleich zu vor zehn Jahren haben die Banken viel gelernt. Die Probleme werden von diesen ­neuen Finanziers kommen. Diese überbieten uns mit dem doppelten Betrag. Das ist keine nachhaltige Finanzierung“, so Volckens. Auch auf der Eigenkapitalseite wird zu viel Optimismus gesehen: „Heute hat jedes Family Office eine eigene Projektentwicklung. Es ist viel Euphorie im Markt. Jetzt werden die Fehler gemacht. Im Grunde ist die Entwicklung nicht gut“, sagt Projektentwickler Andreas-Norbert Fay.

So wie früher die „vier Prozent“ Fixpunkt der klassischen Lebensversicherung waren, scheint in der Immobilienbranche die „drei ­Prozent“ die kritische Marke zu sein. Ab einer solchen ­Anfangsrendite werden Immobilienrisiken nicht mehr adäquat bezahlt, war auf der Expo zu hören. Da diese drei Prozent aber die Realität sind, sollte man sich verstärkt um das Risikomanagement kümmern.

„Wir halten unseren Loan to Value extrem niedrig. Aktuell kaufen wir in Deutschland nichts. Tritt die Krise ein, können wir mit Liquidität kommen“, erläutert Volckens die Strategie der CA Immo. Gerade beim Fremdkapital müssen die Hausaufgaben aber gemacht werden. Volckens: „Mit der gestiegenen Komplexität bei den Finanzierungen gehen Steuerungsmöglichkeiten verloren. Um mit den Kreditgebern reden zu können wenn der Markt kippt, braucht es ein einfaches ­Finanzierungssystem.“ Edgar Zoller, Bayern-LB, ergänzt: „Es braucht Flexibilität, um auf die Märkte reagieren zu können. Die ­Restrukturierung der Passivseite muss man in guten Zeiten vorbereiten.“

Risikomanagement-Varianten bei Immobilien
Am Ende geht es aber auch um die konkrete Immobilie. „Es gibt noch interessante Objekte in Deutschland. Wichtig ist die Zukunftsfähigkeit der Immobilie“, meint Sabine Barthauer von der Deutsche Hypo, die hier auch von „Nachnutzungsfähigkeit“ und „Nachrüstbarkeit“ spricht. Andere Diskutanten fügen hinzu, dass es für jede einzelne Immobilie auch aktives Management braucht – ein Gedankengang, der Investoren bereits von Private Equity bekannt vorkommen dürfte. „Das Zinsrisiko wird nur über aktives Management abgebildet“, so Markus Enders von der Helaba. Wertschöpfungsstrategien sind bei Core-Immobilien aber kaum möglich.

Enders empfiehlt zudem eine gute Partnerwahl und dabei auf dessen Marktverständnis zu achten. Für Gunther Deutsch von Barings ist lokale Expertise „unersetzlich“. Es brauche „feet on the ground“. Ebenfalls aus Private Equity bekannt ist der Ratschlag von Hans-Joachim Lehmann, Warburg-HIH Invest Real Estate: „Man muss über Zyklen hinweg investieren. Das schafft Stabilität. Jeden Zyklus zu timen wird nicht gelingen.“ Aber auch ­innerhalb von Zyklen brauche es Portfoliobereinigungen. Gerade jetzt sei eine gute Zeit, sich von kritischen Objekten zu trennen.

Wie jede Risikomanagement-Diskussion kreist man auch bei Immobilien um das Thema Diversifikation. „Diversifikation minimiert ­Risiken nicht, sondern streut diese nur“, meint zwar Professor Lorenz Reibling von Taurus, zu der man laut Reibling nur mit eigenem Geld gehe, während man zu anderen Asset Managern nur mit dem Geld anderer Leute gehe. Ohne Diversifikation ist aber institutionelle ­Kapitalanlage nicht denkbar. Die Frage ist hier für Christoph Geißler von der Capital Bay, für wen man streue: „Die Streuung muss auf den Kunden angepasst werden.“ Für Versorgungswerke streue man im Sinne von Cashflow-Verstetigungen, für aggressive Family Offices wolle man hohe Wertentwicklungen erzeugen.

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