Alternative Anlagen
16. Juli 2019

Logistik: mehr Nachfrage als Angebot

Leichte Mietanstiege in den Top-Märkten. Umsatzvolumen in Top-5-Märkten sinkt.

Logistikimmobilien verzeichnen Mietanstiege. Dies ist einem CBRE-Report zum deutschen Logistikimmobilienmarkt zum ersten Halbjahr zu entnehmen. „Durch die enge Angebotslage in den Top-Clustern steigen dort bei Bestandsflächen und spekulativ errichteten Objekten die Mieten weiter leicht an“, erklärt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. „In Gebieten mit hoher Verfügbarkeit von Flächen hingegen sorgen der Wettbewerb um die Mieter und die niedrigen Renditen für stabile Mietniveaus.“ Während die Spitzenmieten in den Top-5-Märkten durchschnittlich um gut fünf Prozent stiegen, sticht Berlin mit einem Anstieg um gut 20 Prozent hervor. Mit 5,80 Euro pro Quadratmeter, die in Berlin in Top-Lagen im Stadtgebiet aufgerufen werden, liegt das Niveau dort jedoch noch immer unter dem durchschnittlichen Top-5-Niveau von 6,24 Euro pro Quadratmeter.

Der rückläufige Flächenumsatz dürfte dafür sorgen, dass die Mieten mangels Angebot weiter steigen. Im ersten Halbjahr 2019 wurden gemäß der aktuellen Analyse von CBRE auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt rund drei Millionen Quadratmeter (Mieter und Eigennutzer) umgesetzt. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 ist das ein Rückgang um rund sechs Prozent. Im Vergleich zu den ersten Halbjahren der fünf vergangenen Jahre liegt das aktuelle Ergebnis ein Prozent über dem Durchschnitt.

„Im ersten Halbjahr konnten wir in den Top-5-Märkten außer Berlin einen Rückgang des Umsatzvolumens am Logistikimmobilienmarkt beobachten. Die anderen Märkte sind hingegen in etwa stabil geblieben“, sagt Rainer Koepke. Die Top-5-Märkte seien von einem starken Nachfrageüberhang und Flächenmangel geprägt, der das Umsatzvolumen begrenzt – gleiches gilt für Bayern, Baden-Württemberg, große Teile der Rhein-Main-Region und zunehmend auch für größere Regionen von Nordrhein-Westfalen. In den anderen Märkten, beispielsweise in Erfurt, Magdeburg und Leipzig/Halle gibt es laut CBRE hingegen noch verfügbare Flächen und Grundstücke, die beispielsweise wie in Erfurt auch noch Entwicklungen von Big-Boxes mit 100.000 Quadratmetern Lagerfläche erlauben.

Die Notwendigkeit nach einer differenzierten Betrachtung gelte besonders für Berlin. Das dortige Umsatzwachstum von mehr als hundert Prozent auf 265.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr zeigt, dass es im Marktgebiet ausreichende, zur Nutzung verfügbare, Flächen gibt – diese beschränken sich jedoch auf das Umland, im Stadtgebiet selbst sind praktisch keine geeigneten Flächen verfügbar. Alle anderen der Top-5-Märkte (Neben Berlin sind dies Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verzeichneten deutliche Umsatzrückgänge – von minus 23 Prozent in Frankfurt bis hin zu minus 59 Prozent in Düsseldorf.

Konjunktur schafft Unsicherheit

„Wir rechnen mit weiteren Unsicherheiten bei der konjunkturellen Entwicklung, die sich mittelfristig angesichts der langen Vorlaufzeiten für Neubauten, die rund zwei Drittel der Flächenumsätze ausmachen, in Richtung temporärer Schwächephasen entwickeln kann“, sagt Koepke. „Langfristig sind die Trends zu e-Commerce und auch die Umstellung der Autoindustrie auf Elektroautos und die daraus entstehende Lagernachfrage seitens der Hersteller und Zulieferer als zusätzliche größere Flächenbedarfe absehbar.“

Lip Invest: Bruttospitzenrendite bei 4,50 Prozent

Ähnliche Erkenntnisse wie CBRE zog der Logistikdienstleister Lip Invest zum ersten Quartal 2019. Laut Lip sei der Jahresauftakt nach zwei außergewöhnlich starken Jahren etwas moderater ausgefallen. Das geringere Transaktionsvolumen im Vergleich zu den beiden Vorjahreszeiträumen führt Lip Invest insbesondere auf den Rückgang großer Portfolio-Deals zurück. Im Gegensatz dazu habe die Zahl kleinerer Transaktionen deutlich zugelegt. Flächenumsatz und Neubautätigkeit seien verhalten gestartet. Wie dem Quartalsbericht zu entnehmen ist, liegt die Bruttospitzenrendite mittlerweile bei 4,50 Prozent für Neubauten an Top-Standorten.

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