Immobilien
23. Oktober 2018

Logistik sucht Fläche

CBRE: Im Jahresverlauf 18 Prozent mehr Umsatz in Deutschland. Last-Mile-Logistik in Top-5-Märkten als Treiber.

Der deutsche Lager- und Logistikmarkt hat an das starke erste Halbjahr anknüpfen können: Nach den ersten drei Quartalen wurden insgesamt 5,3 Millionen Quadratmeter umgesetzt und damit rund 18 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Nachfrage am Logistikimmobilienmarkt ist weiterhin ungebrochen hoch und spiegelt sich in den dynamischen Vermietungsumsätzen wider. Zunehmend macht sich jedoch insbesondere in den Top-5-Märkten der Flächenmangel bemerkbar, in denen wir auf Jahressicht aber noch relativ stabile Ergebnisse beobachten. Insgesamt wird der Markt aber durch die Aktivitäten außerhalb der Top-5-Städteregionen dominiert“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

Flächenknappheit bremst weiterhin Umsätze in den Top-5-Märkten
Während in den etablierten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und München der Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum insgesamt um 5,7 Prozent auf knapp 1,5 Millionen Quadratmeter zurückging, konnte er in den übrigen etablierten Märkten kräftig um 30,8 Prozent zulegen und lag zum Ende des dritten Quartals bei knapp 3,8 Millionen Quadratmetern. „In den Top-5-Städteregionen stehen kaum noch freie Bestandsflächen oder geeignete Grundstücke zur Verfügung. Die Nachfrage ist konjunkturbedingt und getrieben von der Last-Mile-Logistik für den boomenden E-Commerce weiterhin solide“, kommentiert Koepke.

Der Rückgang des Flächenumsatzes in den Top-5-Märkten ist speziell in Berlin und München zu beobachten, die aufgrund des Ausbleibens von großflächigen Abschlüssen zum Ende des dritten Quartals 239.800 Quadratmeter (minus 36 Prozent) und 151.700 Quadratmeter (minus acht Prozent) verzeichneten. In Frankfurt ging der Umsatz um knapp sechs Prozent auf 516.800 Quadratmeter zurück. Düsseldorf und Hamburg konnten mit 216.000 Quadratmeter (plus 25 Prozent) beziehungsweise 375.000 Quadratmeter (plus 13 Prozent) sogar teilweise kräftige Anstiege verzeichnen.

Spitzenmiete bei knapp sechs Euro
Durch das knappe Angebot hat sich die durchschnittliche Spitzenmiete in den Top-5-Regionen um rund drei Prozent von 5,77 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 5,94 Euro erhöht. Berlin und München markieren das untere und obere Ende mit 4,80 Euro beziehungsweise sieben Euro pro Quadratmeter und Monat.

Neubau und Großvermietungen treiben den Flächenumsatz
Dominiert wurde der Umsatz insgesamt durch Neubau, insbesondere außerhalb der Top-5-Märkte, der für mehr als drei Millionen Quadratmeter verantwortlich zeichnet. „Die starke Nachfrage am Markt kann allein durch den Bestand nicht bedient werden. Für die dynamische Entwicklung ist in erster Linie der Neubau verantwortlich. Gerade in den Märkten außerhalb der Top-5-Standorte haben die Vermietungen in Neubauten stark angezogen – der Wert liegt in diesem Jahr rund eine Million Quadratmeter über dem Vorjahresergebnis“, so Koepke weiter.

„In den Top-5-Standorten gab es überwiegend Vermietungen im kleineren bis mittleren Größensegment. Über alle Märkte hinweg konnten wir im Segment ab 50.000 Quadratmeter einen signifikanten Anstieg beobachten“, sagt Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Insgesamt wurden im Flächensegment über 50.000 Quadratmeter rund 708.800 Quadratmeter und damit etwa 207 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (Q3 2017: 231.200 Quadratmeter) umgesetzt.

Neue Rekordmarke von sieben Millionen Quadratmetern möglich
„Die konstante Steigerung des Umsatzes stimmt uns auch für das Jahresendquartal optimistisch. Auch wenn die Nachfrage das verfügbare Angebot übersteigt, rechnen wir mit einem Jahresergebnis zwischen 6,5 und 7 Millionen Quadratmetern. Zudem könnte das Rekordergebnis des Jahres 2016 mit 6,7 Quadratmetern übertroffen werden. Trotz des vielbeschworenen knappen Angebots hat sich die Marktnachfrage ihre Möglichkeiten geschaffen was allerdings in den gesuchten Logistikclustern in den kommenden Jahren absehbar schwieriger wird mit deutlich längeren Vorlaufzeiten bis zur Realisierung mangels kurzfristig bebaubarer Grundstücke“, prognostiziert Koepke.

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