Immobilien
11. Februar 2019

Logistik- und Industrieimmobilien auf dem Einkaufszettel

Savills: Asset-Klasse gewinnt unter Investoren an Relevanz. Wertsteigerungspotenziale bei Gewerbeparks.

Der deutsche Markt für Logistik- und Industrieimmobilien schließt das Jahr 2018 mit einem Umsatzrückgang ab. Insgesamt wechselten hier Objekte für rund 6,7 Milliarden Euro den Eigentümer – das sind 28 Prozent weniger als im Vorjahr. Dies ergibt die Analyse „Logistik- und Industrieinvestmentmarkt Deutschland Q4-2018“ von Savills. Nichtsdestotrotz wurde mit dem Endergebnis der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre übertroffen (5,0 Milliarden Euro). „Insgesamt beobachten wir auch weiterhin, dass die Asset-Klasse am institutionellen Investmentmarkt an Relevanz dazugewinnt. Der Fokus der Investoren liegt dabei nach wie vor auf den Top-7-Logistikregionen der Bundesrepublik“, konstatiert Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills. 2018 entfiel mit rund 2,9 Milliarden Euro ein Anteil von 43 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese sieben Regionen. Zu den Top-20-Transaktionen in Deutschland zählte im vergangenen Jahr der Kauf eines Logistikportfolios in Frankenthal, Ludwigsfelde und Wetzlar durch Allianz Real Estate.

Gewerbeparks mit hohem Asset-Management-Aufwand
„Auf Seiten der Investoren werden Gewerbeparks relevanter. Sie sind zwar aufgrund diversifizierter Nutzerstrukturen und laufenden Instandhaltungsmaßnahmen mit einem relativ hohen Asset-Management-Aufwand verbunden, bergen dadurch aber auch reichlich Wertsteigerungspotenziale“, stellt Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills, fest. Mit dem Visio in München, dem Kodak-Areal in Stuttgart und der Clinton-Zentrale nahe Berlin waren drei Verkäufe dieses Teilsegments unter den Top-20-Transaktionen des vergangenen Jahres, sodass insgesamt ein Volumen von 735 Millionen Euro umgesetzt wurde – ein Anteil von rund elf Prozent am Gesamtumsatz und ein Plus von 54 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. In den Top-7-Regionen entfielen sogar etwa 22 Prozent auf diese Objektklasse.

Die Nachfrage der Investoren drückt aber offenbar auf die Renditen. Während die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr um 50 Basispunkte auf nunmehr 4,2 Prozent fiel, ging die Durchschnittsrendite um 30 Basispunkte auf 5,3 Prozent zurück. „Für das laufende Jahr ist allerdings damit zu rechnen, dass die Renditekompression sich spürbar abschwächt. Eine Folge der langsameren Renditekompression dürfte ein stärkeres Mietwachstum in den Kernlagen sein, da die Projektentwickler die steigenden Grundstücks- und Baukosten nicht mehr in Form von höheren Exit-Faktoren an die Endinvestoren weiterreichen können“, so die Prognose von Ehm. „Für das laufende Jahr ist absehbar, dass viele institutionelle Investoren den Logistikimmobilienanteil in ihrem Portfolio erhöhen möchten. Dies spricht dafür, dass auch im Jahr 2019 mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen zu rechnen ist.“

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