Immobilien
20. April 2018

Mit neuen Strategien auf Wohnungssuche

Wohnungen gibt es in vielen Ausprägungen: Zimmerzahl, alt oder neu, mit oder ohne Garten, geräumig oder eng, für Singles oder für Familien. Eines haben aber alle Wohnungen in deutschen Großstädten gemeinsam: Die Anfangsrenditen sind tief gesunken.

Laut dem Frühjahrsgutachten 2018 des sogenannten Rats der Immobilienweisen ergibt sich für das vergangene Jahr eine durchschnittliche Netto­anfangsrendite von gerade einmal 2,8 Prozent in den A-Städten. Da bleibt nur noch das Prinzip Hoffnung, dass sich die Mieten in absehbarer Zeit erhöhen lassen oder es zu einem hohen Multiplikator bei der Wertentwicklung kommt. Besser aber, dass man einen aktiveren Ansatz beim Dealsourcing sucht, um schon zu Beginn höhere Mietrenditen zu erzielen oder zumindest die Vermietungsrisiken zu reduzieren. Für eine Optimierung von Residential Returns bestehen einige Strategien, die im Folgenden vorgestellt werden.
Auf der Hand liegen Value-add-Strategien oder Manage-to-Core-Ansätze, die wenig überraschend von margenhungrigen Asset Managern propagiert werden. Es sind aber nicht nur Asset Manager. Der Aussage, dass „ein hohes Preisniveau bei Core-Produkten die Manage-to-Core-Strategie treibt“, stimmen in der aktuellen EY-Studie über 90 Prozent der im Herbst 2017 befragten Investoren zu, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.
Bereits reagiert hat die Hanse-Merkur mit einem Immobilien-Spezialfonds, der unter anderem auf den sektoralen Schwerpunkt „Wohn­immobilien und – wegen der Einkaufspreise – auf Projektentwicklungen in den Metropolregionen und prosperierenden Mittelstädten ausgerichtet ist“, berichtet Martin Brendel auf der Berliner Immobilienrunde. Als Vorteile von Projektentwicklungen nannte Thomas Meyer von der Wertgrund Immobilien AG auf der Veranstaltung, dass die Multiplikatoren teilweise (noch) auf Höhe von Bestandsobjekten sind, die Mietpreisbremse nicht relevant ist und der Verkaufszeitpunkt tendenziell früher erfolgt. 
Schnelligkeit, Flexibilität, Komplexität 
Natürlich sind auch Eigenschaften wie Schnelligkeit und (gedankliche) Flexibilität Trumpf im Kampf um das rare Betongold. Beispiel Württembergische Lebensversicherung, die neue Wege geht, um von der wirtschaftlichen Prosperität von Paris zu profitieren; beziehungsweise die davon profitiert, dass die Pendler neue Strecken reisen, um in Paris zu arbeiten. „Der TGV braucht von Bordeaux aus nur noch zwei Stunden nach Paris. 300 Meter vom Bahnhof in Bordeaux entfernt haben wir eine Wohnimmobilie gekauft“, berichtete Klaus Betz, Leiter Immobilien der Württembergischen Lebensversicherung, auf der Berliner Immobilienrunde Ende Januar. 
Von Flexibilität und Schnelligkeit zeugt auch das Vorgehen von Aberdeen Standard Investments. Ersteres betrifft beispielsweise den geförderten Wohnungsbau, dessen Akzeptanz bei vielen Objekten für Investoren das Eintrittsticket darstellt. Dieser hat auch positive Seiten. „Dadurch, dass wir uns das Belegungsrecht ausbedingen, können wir den Mieter-Mix optimieren. Zudem läuft die Bindungszeit eines Tages aus“, erklärt Fabian Klingler, Vorstandsmitglied der Aberdeen Asset Management Deutschland AG, die bei einem Objekt in Würzburg eine Förderquote von sogar 75 Prozent akzeptiert hat. Allerdings beläuft sich die Bindungszeit auf 25 Jahre und fordert somit eine langfristige Sicht. Für Cashflow-orientierte Investoren erscheint dies nicht als Idealfall.
Klingler kann jedoch damit argumentieren, dass sich bei einem Verkauf nach zehn oder 15 Jahren einiges an stillen Reserven heben lässt, und die Mietanfangsrendite immer noch über drei Prozent und mit Berücksichtigung der Förderdarlehen über vier Prozent beträgt. Zudem sind die Würzburger Wohnungen an dem aktuellen Landesgartenschaugelände 2018 und ehemaligen Bundesgartenschaugelände gelegen und die Kommune sowie die KfW mit im Boot. Schnelligkeit zeigt der Manager bei neuen Stadtteilentwicklungen. „Wir steigen sehr früh, oft sogar als erster, in Stadtteilentwicklungen ein“, so Klingler. Risiken bezüglich Entwickler-Insolvenzen begegnet Klingler mit Auflassungsvormerkungen im Grundbuch. Auch bei diesem Ansatz kommen Cashflows nicht zu kurz. Klingler: „In der Regel müssen Investoren bei Entwicklungen zwar ein bis 1,5 Jahre auf unsere Abrufe warten. In den Fonds sind aber auch Bestandsobjekte enthalten, welche sofort Cashflows generieren.“
Eine dritte Eigenschaft, um an attraktivere Renditen zu kommen, ist für den Asset Manager die Möglichkeit, auch komplexere und größere Projekte anzugehen. „In Dresden haben wir ein größeres Projekt mit gemischten Segmenten, das einen historischen Bestand in der Umgebung berücksichtigen muss, nach zwei Jahren Verhandlungszeit in zwei Fonds genommen“, erklärt Klingler. „Bei solchen Transaktionen können wir unsere Expertise und unsere Transaktionssicherheit – ein für den Verkäufer wichtiger Aspekt – in die Waagschale werfen.“ 
Flexibilität bei der Wahl des Vehikels kann Kosten reduzieren und zu einem besonders schnellen Aufbau eines besonders breit diversifizierten Portfolios verhelfen, wenn man wie die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe Aktionär der Deutsche Wohnen AG wird. Die Zahnärzte Schleswig-Holstein haben sich dagegen mit fünf Millionen Euro mit der Fortis Real Estate an einem auf Berliner und Potsdamer Wohnimmobilien spezialisierten Projektentwickler beteiligt – ein Weg, der Projektrisiken diversifiziert und womöglich auch einen Zugriff auf die Deal Pipeline von Fortis ermöglicht.
Einen ähnlichen Ansatz – zu allerdings anderen Zwecken – wählte die Hamburger Pensionsverwaltung. Die bAV-Einrichtung gründete mit Hamburg Team eine gemeinsame Gesellschaft für das Property Management. Zentrale Aufgabe der Hamburg Team Property Management GmbH sei die technische und kaufmännische Immobilienverwaltung für die Immobilienstände der Hamburg-Team-Gruppe sowie für das von der Hamburger Pensionsverwaltung eingebrachte Portfolio. Zudem übernehme das neu gegründete Unternehmen das Vermietungs­management. „Aus mehreren erfolgreichen Projektentwicklungen mit Hamburg Team wissen wir, dass wir das gleiche Grundverständnis für Immobilien teilen“, erklärt Hans Stapelfeldt, Vorstandsvorsitzender der Hamburger Pensionsverwaltung. „Mit der Property Management GmbH verbessern wir die Qualität der Objektbewirtschaftung, können uns auf das Portfoliomanagement konzentrieren und haben volle Transparenz“, so Stapelfeldt weiter.
Wer mit wem? 
Zu solchen Vehikelfragen zählt natürlich auch der Aspekt, mit wem man sich die Vehikel teilt – oder auch nicht teilt, um besser nach eigenen Überzeugungen investieren zu können und um die Umsetzungsgeschwindigkeit zu erhöhen. Diese Geschwindigkeit lässt sich in gemeinschaftlichen Fondsvehikeln mit einer homogenen Anlegerstruktur frisieren. Vor einem Jahr meldete Hamburg Team, dass der offene Spezial-AIF „Urbane Wohnwerte“ mit einem Zielvolumen von 250 Millionen Euro ausplatziert wurde. „Mit durchschnittlichen Eigenkapitalzusagen von rund 30 Millionen Euro konnten wir bei den Investoren recht große Tickets platzieren und dadurch eine homogene Investorengemeinschaft als Club Deal zusammenführen“, so Geschäftsführer Nikolas Jorzick. Dabei handelt es sich um drei Versorgungswerke und eine kirchliche Pensionskasse.
Auf der Berliner Immobilienrunde erwähnte Jorzick auch den Einkäufe erleichternden Faktor Flexibilität. In Berlin-Schöneberg konnte man ein Projekt von einem privaten Verkäufer erwerben, der signifikant investiert bleiben wollte. „Diese Kröte mussten wir schlucken. Aber da sind wir flexibler als große Asset Manager.“ Offen sei Hamburg Team auch für geförderten Wohnungsbau.
Wer dagegen in der Regel nicht mehr miteinander investieren will, sind Versicherungen und Family Offices. In der Finanzkrise kam es vor, dass regulierte Anleger aus Liquiditätsgründen auf einen Exit drängten, Family Offices aber darüber pikiert waren, dass Immobilien hierfür zu Tiefpreisen verkauft werden mussten. „Heute wollen Family Offices auf Grund der aktuell hohen Verkaufspreise und pessimistischer NAV-Erwartungen gerne auch Gewinne realisieren und aus Immobilienfonds aussteigen. Versicherungen dagegen nicht, da sie als Cashflow-orientierte Anlegergruppe im derzeitigen Markt­umfeld eine Neuanlage scheuen“, erklärt Dieter Seitz, Geschäftsführer der LHI Capital Management. Seitz beschreibt damit, dass für Family Offices in der Regel der Vermögenserhalt und -zuwachs im Vordergrund steht, für institutionelle Anleger dagegen die laufende ertragswirksame Ausschüttung von Bedeutung ist.
Unabhängig von der Anlegergruppe gilt aber, dass die Entscheidungsgeschwindigkeit heute hoch sein muss, um sich noch attraktive Assets zu sichern. „Investoren müssen sich schneller einig sein und schneller entscheiden können. Eine Folge ist, dass die Due-Diligence-Prozesse kürzer geworden sind“, so Seitz. Am schnellsten lässt sich natürlich entscheiden, wenn man einziger Investor ist. Solche Ein-Investoren-Vehikel liegen im Trend. Ein weiterer Vehikel-Trend für institutionelle Investoren liegt in der Aufstockung bestehender Fonds, um hohe Einkaufspreise etwas durch die Fondsbestände verwässern zu können. Die Schmerzgrenze wird dabei dadurch definiert, inwieweit die teuren Zukäufe die prozentuale Zielausschüttung des Fonds unter Druck setzen. Seitz: „Für Aufstockungen spricht auch der geringe Prüfungsaufwand für das Vehikel. Das ist für Investoren auf Grund ihrer oft knappen Ressourcen ein gewichtiger Punkt.“
Die Cashflow-Orientierung hat – im Verbund mit der 25-Prozent-Grenze für Immobilien in der Anlageverordnung – regulierte Anleger nach Beobachtung von Seitz auch öfters in regulierte Investments ­außerhalb des KAGB wie Inhaberschuldverschreibungen, Nachränge oder Genüsse geführt. „Bei diesen Investments ist aber nicht nur die Partizipation an Wertsteigerungen, sondern auch die Einflussnahme begrenzt“, sagt Dieter Seitz. 
Wohnungen in den großen Städten sind bekanntlich besonders rar. Beim Einkauf von Residentials kann sich aber nicht nur eine hohe Transaktionsgeschwindigkeit, sondern auch Geduld auszahlen – nämlich im Fall von Verrentungskonzepten. Im Fall der Haus plus Rente GmbH verkauft ein klammer oder lebensfreudiger Senior seine ­Wohnung oder sein Haus gegen eine Einmalzahlung – die primär vom Immobilienwert und seinem Lebensalter abhängt – und ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht. Dieser Begriff stammt aus dem 15. Jahrhundert.
Erst im Todesfall wird der Käufer bei einer solchen Umkehr-Hypothek auch wirtschaftlicher Eigentümer. „Mit Verrentungskonzepten kommt ein Investor für 50 bis 60 Prozent des heutigen Marktwertes an eine interessante Pipeline an Wohnungen, die heute noch gar nicht auf dem Markt sind“, erklärt Haus-plus-Rente-Gründer Otto Kiebler, der nach eigenen Angaben seit 35 Jahren in den Themen Wohnimmobilien und Ruhestandsplanung unterwegs ist. Der Verkäufer steht bei der Vereinbarung etwa 20 Jahre vor seiner laut der Rententafel der Deutschen Aktuarsvereinigung persönlichen statistischen Endfälligkeit, ist also als Mann etwa 71 und als Frau etwa 74 Jahre alt. „Ein jüngeres Alter würde sich für den ­Verkäufer nicht lohnen, ein längerer Zeitraum nicht für den Investor“, so Kiebler. Bis dahin kommt der Nießbrauchnehmer für den Erhalt der Immobilie auf.
Der Investor hat damit auf seiner Habenseite, dass er nur etwa 55 Prozent des Marktwertes bezahlt und etwa 20 Jahre nicht für Werterhaltungsmaßnahmen aufkommen muss. Andererseits entgehen ihm über diesen Zeitraum die Mieteinnahmen, er hat ein Biometrierisiko und Aufwendungen für die Firma Haus plus ­Rente in Form einer einmaligen Courtage beim Ankauf in Höhe von 3,57 Prozent des Verkehrswertes inklusive Mehrwertsteuer. Kieblers Team ist vor allem beim „Dealsourcing“ aktiv, was zunächst über Anzeigen in Lokalblättern und Informationsveranstaltungen läuft. Allerdings bleibt das Unternehmen auch danach noch tätig, da es jährlich kontrolliert, ober der Verkäufer noch lebt und seinen Unterhaltspflichten für die Immobilie nachkommt. 
Falls der Verkäufer in ein Altersheim muss, stehen ihm im Unterschied zum bloßen Wohnrecht die Mieterlöse oder eine (steuerlich attraktivere) Einmalzahlung zu. Attraktiv ist ein solches Verrentungs­konzept für die Senioren – Kiebler spricht von einem Win-win-Konstrukt – insbesondere, wenn sie auf keinen Fall ausziehen wollen, aber Liquidität benötigen, weil beispielsweise die Pflegekosten steigen oder die Enkel in der Ausbildung sind. Sie können mit der Cash-Spritze durch den vorzeitigen Verkauf auch Erbstreitigkeiten vorbeugen. Zurechtkommen müssen die Verkäufer aber damit, im Grundbuch nicht mehr als Eigentümer, sondern „nur noch“ als erstrangiger Nießbrauchnehmer geführt zu werden. Ein Fremdkapitalrisiko besteht nicht, da in dieser Konstruktion der Nießbrauchnehmer erstrangig ist und somit die auf eine erstrangige Besicherung pochenden Banken nicht zum Zug kommen. 
Verrentungskonzept bietet Zugang, erfordert aber Ausdauer 
Das Konzept von Haus plus Rente hat sich laut Kiebler in München bewährt, wo vor allem Family Offices auf der Käuferseite standen. In Frankfurt vermittelt der Makler Metz Immobilien Nießbräuche ­zwischen Privaten. Dies sei ein wachsendes Geschäftsfeld, da es viele alleinstehende Senioren mit kleiner Rente und ohne Erben gebe – aber mit Immobilienvermögen. Das Mindestalter für den Nießbrauchnehmer liegt für Dirk Metz bei 65 Jahren.
Otto Kiebler plant nun, diesen Ansatz auch für institutionelle Investoren und in anderen G7-Städten auszurollen. Dabei sollen Investoren mit fünf Prozent verzinste Darlehen in Höhe von drei bis fünf Millionen Euro in eine Gesellschaft einzahlen, die mit dem Geld und der Vergabe von ­Nießbrauchrechten Wohnungen erwirbt. Die Gesellschaft ist auf zehn Jahre ausgelegt und hat eine Verlängerungsoption von fünf Jahren. Basis der Verzinsung ist die Annahme, dass der Immobilienwert jedes Jahr um 1,5 Prozent steigt und die eine oder andere Immobilie schon frühzeitig veräußert werden kann, da der Nießbrauch vorzeitig endet. Insgesamt will Kiebler 50 Millionen Euro einsammeln, womit in etwa 200 Objekte diversifiziert werden könnte. Ein Extra-Rendite-Kicker: Ein Schwerpunkt sollen Einfamilienhäuser sein. „Grundstücke steigen im Wert schneller als Beton. Vor allem aber bieten Parzellierungen und Nachverdichtungen Chancen auf Extrarenditen“, erläutert Kiebler. 
Prädestiniert sind Stiftungen, Sterbekassen und Private 
Solche Verrentungskonzepte bieten zumindest für kleineres institutionelles Geld Potenziale, sich Residentials in deutschen Großstädten zu erschließen. Allerdings haben Lebensversicherer und Pensionskassen bereits viele Langlebigkeitsrisiken. Für Sterbekassen dagegen, die schließlich darauf hoffen, dass ihre Mitglieder möglichst lange einzahlen, könnten Verrentungskonzepte dagegen aber ein inter­essanter Hedge sein. Mit Blick auf Volumina, Anlagehorizonte und Impact ­Investments erscheinen Verrentungskonzepte gerade für Investoren aus der Stiftungslandschaft interessant. 
Tätig ist hier beispielsweise die Stiftung Liebenau. Im Rahmen ihrer „Zustifter-Rente“ wirbt die Stiftung aus Oberschwaben für einen Tausch des Eigenheim-Eigentums gegen Rentenzahlungen oder Einmalzahlungen und ein im Grundbuch abgesichertes mietfreies Wohnrecht – kein Nießbrauch – auf Lebenszeit. Allerdings werden bei vorzeitigem Auszug befristete, aber nicht abgelebte Wohnrechte ausbezahlt und lebenslange Renten weiter bedient. Zudem wirbt die Stiftung damit, bei der Vergabe eines Pflegeheimplatzes bevorzugt zu werden. Mindestalter des Zustifters sind 65 Jahre. Wie die Stiftung ­berichtet, nehmen Nachfragen nach Zustifter-Renten stetig zu. Mögliche Gründe seien knappe Renten, die Demografie, der wachsende Bekanntheitsgrad des Konzepts, Miet- und Kaufkosten einer neuen Bleibe und auch der Wunsch, die Stiftungsarbeit zu unterstützen. Mit der Immobilienmarktentwicklung und dem Alter der Eigentümer geht eben einher, dass viele Immobilienbesitzer reich sind, aber kein Geld haben. 
Zu niedrigeren Einstandspreisen beziehungsweise höheren Einstiegsrenditen Zugang zur Asset-Klasse Wohnungen auf welchem Weg auch immer gefunden zu haben, steigert nicht nur den Return, sondern senkt auch das Risiko. Früher oder später wird sich dies auszahlen. Trotz guter Konjunktur in Deutschland ist nicht alles rosig. Nach Einschätzung des Zentralen Immobilien Ausschuss, ZIA, „ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen zu rechnen“. Wenig überraschend sind Bevölkerungsrückgänge eine Renditegefahr. Unter den 22 Städten, in denen es ­zwischen 2015 und 2017 Renditerückgänge von über 150 Basispunkten gab, waren 18 Städte mit negativen Bevölkerungsprognosen, teilt der Immobilienmanager Savills mit.
„Erschwinglichkeit“ gewinnt an Bedeutung 
Der Asset Manager zitiert eine Bulwiengesa-Prognose, laut der zwischen 2017 und 2030 nur noch 95 Landkreise und kreisfreie Städte wachsen. In 237 Landkreisen und kreisfreien Städten dürfte die Bevölkerungszahl zurückgehen. Deutlich positiver seien dagegen die Prognosen zur Entwicklung der Zahl der Haushalte. Bis 2030 dürfte sie in 198 Kreisen und kreisfreien Städten ansteigen, also in rund der Hälfte aller Kreise. Auf diese Regionen entfallen 62 Prozent aller Haushalte. Für Savills liegt der Sweet Spot für Residentials im Umfeld der G7-Städte, und man argumentiert mit Wanderungsverlusten der Großstädte an ihr Umland. Savills empfiehlt darum den Aufbau eines „Umland-Portfolios“.
Zudem nimmt die Sorge vor einem Zinsanstieg zu. Klaus Betz von der Württembergischen warnt, dass die Zukunft sehr unsicher sei und es sehr wichtig sei, sich über globale Megatrends wie Digitalisierung, Urbanisierung, Demografie, Klimawandel oder das Internet der Dinge Gedanken zu machen – insbesondere über deren Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Als Orientierungspunkt bei Wohnungen empfiehlt Betz mehr auf die „Erschwinglichkeit“ zu achten. Mit Blick auf Gehälter und Mieten würden die Wohnflächen wieder sinken. „Die Miete pro Quadratmeter interessiert einen ­Polizisten wenig. ­Relevant für ihn ist sein Budget“, so der Immobilien­experte der Württembergischen Lebensversicherung. Und ohne sichere Vermietungsmöglichkeiten ist die schönste Zugangsstrategie leider nur brotlose Kunst. 
portfolio institutionell, Ausgabe 3/2018 
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