Abseits der Top Sieben: mehr Rendite, weniger Volatilität

Mit einem Transaktionsvolumen von fast 23 Milliarden Euro sind Büroimmobilien auch 2015 die beliebteste Anlageklasse im Immobilienuniversum gewesen. Auf diese Nutzungsart entfielen etwa 42 Prozent des gesamten gewerblichen Investmentvolumens. Doch gerade Büroimmobilien in den Top-Sieben-Standorten verlieren mit Blick auf die große Nachfrage und sinkenden Renditeaussichten sukzessive an Attraktivität. Wie eine neue Studie von Feri Euro Rating Services zeigt, war in den deutschen Top-20-B-Städten 2015 bei Büroimmobilien eine rund ein Prozentpunkt höhere Anfangsrendite möglich als auf den Büromärkten der deutschen Top-Sieben-Metropolen. Während die durchschnittliche Anfangsrendite bei den Top-Sieben rund 4,7 Prozent betrug, lag der Durchschnitt der Anfangsrenditen bei den Top-20-B-Städten bei rund 5,8 Prozent. Als Top-20-B-Standorte definiert Feri Städte mit mehr als einer Million Quadratmeter Bürofläche, geordnet nach durchschnittlichen Mietzuwächsen in Top-Lagen von 2010 bis 2015. Dazu zählen unter anderem Augsburg, Bremen, Dresden, Münster, Heidelberg, Hannover, Leipzig und Ulm. 

Doch das ist längst nicht alles. Auch mit Blick auf die Volatilität erscheinen die Top-Sieben-Metropolen weniger attraktiv. Laut Feri wiesen diese mit einer Standardabweichung der Büromieten bezogen auf die jährlichen Veränderungsraten von 1,8 eine deutlich höhere Volatilität auf als die Top-20-B-Städte mit 0,7. Auch bei den Mietrenditen war die Volatilität in den Top-Sieben-Metropolen mit 24 Basispunkten mehr als doppelt so hoch wie die Volatilität in den Top-20-B-Städten. „B-Städte werden mittlerweile in Deutschland häufig als Investitionsmöglichkeit diskutiert. Tatsächlich hat unsere Analyse bestätigt, dass in den Büromärkten der Top-Sieben-Metropolen die Anfangsrenditen auf ein Niveau gefallen sind, das dem Niveau vor der Finanzkrise entspricht. In den B-Städten ist dieser Rückgang moderater abgelaufen. Dort ist die Volatilität geringer“, sagt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch bei Feri Euro Rating Services. 

Die gestiegene Attraktivität von B-Standorten spiegelt sich auch in den Statistiken zum Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2016 wider. Laut Daten von JLL ist das Transaktionsvolumen in den Top Sieben überdurchschnittlich gesunken. Es betrug vier Milliarden Euro und damit immerhin rund 22 Prozent weniger als noch im ersten Quartal 2015. Dieser Rückgang fällt laut JLL deutlich stärker aus als im deutschlandweiten Trend. Das Ausbleiben der großen Transaktionen mache sich in den Top Sieben sehr deutlich bemerkbar, entsprechend sanken die Volumina auch in Berlin (- 43 Prozent), Frankfurt (- 59 Prozent) und München (- 15 Prozent) teilweise kräftig. Da die ganz großen Tickets überwiegend in diesen drei Märkten abgewickelt werden, hilft es laut JLL auch nichts, dass in anderen Metropolen (Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart) jeweils ein Transaktionsplus zu verzeichnen war. Relativ stabil gegenüber dem Vorjahr war das Transaktionsvolumen hingegen außerhalb der Big Seven mit rund 4,2 Milliarden Euro. „Damit bestätigt sich der Ende 2015 beobachtete Trend, dass sich der Fokus der Investoren auf der Suche nach attraktiv verzinslichen Anlagen zunehmend auch auf andere Regionen richtet. Denn der Rückgang bei den Big Seven darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Nachfrage weiterhin intakt ist, es in diesen Märkten allerdings immer schwieriger wird, ein adäquates Angebot zu finden“, so Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL.

Nach Ansicht von Feri gibt es in Deutschland diverse Regionen in den „neuen“ Metropolregionen jenseits der Top Sieben, die sich durch eine hervorragende Wirtschafts- und Infrastruktur auszeichnen, meist Städte mit renommierten Universitäten und F&E-Strukturen sowie urbanem Flair. Dabei handle es sich um die Großregionen um Bremen, Nürnberg, Hannover, die Rhein-Neckar-Region und das Sachsendreieck sowie nicht zuletzt um das Rheinland als Region mit eigenem Metropol-Anspruch. „Prominente Beispiele sind Leipzig und Dresden, die hohe Zuwanderungssalden aufweisen – und das nicht nur aufgrund von Studenten, sondern auch aufgrund von jungen Menschen, die von attraktiven Arbeitsplätzen in Industrie und Forschung angelockt werden. Städte wie Bonn, Münster, Erlangen oder Heidelberg verzeichnen landesweit die höchsten Anteile von hochqualifizierten Mitarbeitern im Dienstleistungssektor“, erklärt Feri-Mann Binsfeld.
portfolio institutionell newsflash 13.04.2016/Kerstin Bendix