Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat konkrete Vorschläge zur Neuordnung von offenen Immobilienfonds (OIF) formuliert. Dass den Anbietern tiefe Einschnitte drohen, hatte das BMF bereits im März angekündigt. Die Änderungen ­gehen weit über das hinaus, was in der Branche geplant war. Im Wesentlichen sieht der Gesetzentwurf eine Beschränkung der Rückgabe von Anteilen vor. Die Anleger sollen künftig ihre Anteile frühestens nach zwei Jahren zurückgeben können. Möglich ist auch eine Rückgabe zu bestimmten Terminen. Mit dieser­ Änderung würde die Branche ein wichtiges Grundprinzip ­verlieren, nämlich die tägliche Rückgabemöglichkeit von Anteilen. Zugleich sieht der Entwurf vor, dass die Ausgabe von neuen Anteilen ebenfalls nur zu den Rücknahmeterminen erfolgen soll.
Die BMF-Vorschläge finden bei den Emittenten nur teilweise ­Unterstützung. "In Übereinstimmung mit dem Finanzministerium halten wir die Einführung von Anfangshaltefristen für Neukunden für ein geeignetes Instrument", sagt Reinhard Kutscher, Union Investment Real Estate. Die Regelungen zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen würden hingegen die Flexibilität des Privatanlegers deutlich einschränken. Auch ein weiterer Vorschlag erzürnt die Branche. Nach dem Willen des BMF sollen die Fonds vom Verkehrs­wert, der künftig alle sechs Monate ­ermittelt werden soll, nur 90 Prozent als Immobilienvermögen im Anteilspreis ausweisen. Der Abschlag soll wie ein Puffer wirken. "Zehn Prozent Abschlag ist eine Rasenmähermethode. Wenn das kommt, werden sich Investoren noch mehr auf Spezialfonds konzentrieren", sagt Nicholas Brinkmann von Hansainvest. Einen weiteren Kritikpunkt hat Matthias Danne von der Deka-Bank: "Die strikte Trennung von privaten und institutionellen Geldern wird noch nicht ausreichend genug aufgegriffen. Wir vertreten nach wie vor den Standpunkt, dass das Geld getrennt gemanagt werden muss." Auch er hält den Bewertungsabschlag für "nicht sachgerecht" und "nachteilig" für Anleger. Experten rechnen mit neuen Mittelabflüssen, wenn die Änderungsvorschläge so umgesetzt werden. Denn offene Immobilienfonds könnten dann nicht mehr in Sparplänen eingesetzt werden. Vor allem Family Offices und Dachfonds könnten sich nach anderen Anlageformen umschauen. "Es gibt Stimmen im Markt, die davon sprechen, dass die offenen Immobilienfonds tot sind, wenn der Entwurf in seiner jetzigen Form kommt", so Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Er selbst befürchtet dieses Szenario aber nicht.