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Pensionskassen
14.03.2017

Babcock PK baut (auf) altersgerechte Wohnungen

Hans-Hermann Vowinkel (Foto: Patrick Kaut)

Ralf Langhoff (Foto: Patrick Kaut)

Immobilien stehen auf dem Einkaufszettel von VAG-Anlegern weit oben. Die übliche Umsetzungsvariante läuft meist über Fonds. Die Mühen von Direktinvestments machen sich aber gerade bei smarten Anlageideen richtig bezahlt, wie Hans-Hermann Vowinkel und Ralf Langhoff von der Babcock Pensionskasse im Interview mit Patrick Eisele erläutern.

Herr Vowinkel, wie wichtig sind Immobilien als Anlageklasse für die Babcock Pensionskasse? Auf welche Segmente bauen Sie?
Hans-Hermann Vowinkel: Unsere Quote liegt mit etwa 22 Prozent knapp unter den aufsichtsrechtlich möglichen 25 Prozent. Hier in Oberhausen und im benachbarten Mühlheim haben wir mit einem Immobilienentwickler sehr schöne und vor allem altersgerechte Wohnungen selbst entwickelt.
Eine Besonderheit in unseren Häusern ist, dass sich auch Pflegedienste einmieten, so dass pflegebedürftige Mieter in ihrer Wohnung betreut werden können. Bei Bedarf können die Mieter zusätzliche Dienstleistungen wie Einkaufshilfen oder Wohnungsreinigungen in Anspruch nehmen. Dieses seniorengerechte Wohnkonzept hat sich bereits bewährt: Schon ein Jahr vor Fertigstellung sind alle Wohnungen vermietet.

Bietet Oberhausen für dieses Konzept eine besonders passende Demografie?
Vowinkel: Oft sind unsere Mieter Anfang, Mitte 70 und haben bislang in einem großen Einfamilienhaus mit großem Garten gewohnt. Deren Ansprüche an ihren Wohnkomfort sind recht hoch. In Nordrhein-Westfalen und insbesondere in den Ruhrgebietsstädten wurde aber in der Vergangenheit zu wenig Wohnungsbau betrieben und im Bestand finden sich vor allem mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser ohne Aufzug.
Besonders im Fokus haben wir mit unseren Wohnungen „unsere“ Rentner. Ein Großteil der Anspruchsberechtigten wohnt hier in der Umgebung und warum sollten wir unseren Rentnern nicht auch Wohnraum in Oberhausen anbieten? Schließlich handelt es sich bei der Babcock Pensionskasse um eine soziale Einrichtung. Darum möchten wir auch etwas für die Region tun. Dazu gehört ebenfalls, dass wir für das Oberhausener Unternehmen Nanofocus, ein stark gewachsener Spezialist für optische 3D-Oberflächenmesstechnik, passendere Räumlichkeiten gebaut haben. So konnte die Kasse dazu beitragen, die Nanofocus AG in Oberhausen zu halten.
In Oberhausener Immobilien haben wir nun knapp 50 Millionen Euro investiert. Mit diesen Geldern haben wir dazu beigetragen, das Stadtbild zu verschönern.
Ralf Langhoff: Laut einer Studie von 2015 beläuft sich der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen, wie wir sie erstellen, auf 6.000 Einheiten. Mit unseren Immobilien schließen wir diese Lücke nur zu einem Bruchteil. Von daher ist die schnelle Vollvermietung unserer Objekte keine Überraschung.

Wer stellt das sonstige Mietklientel?
Vowinkel: Eine zusätzliche Nachfrage kommt auch aus Düsseldorf. Dort sind die Lebenskosten deutlich höher. Seit etwa zwei Jahren besteht ein Trend, dass Leute von A- in B-Städte umziehen. Wir bieten Wohnraum, der nicht nur gefällt, sondern auch bezahlbar ist.

Wie läuft eine Immobilienentwicklung typischerweise ab?
Vowinkel: In der Regel besitzt der Immobilienentwickler ein Grundstück und stellt es uns vor. Er kennt auch unsere Renditeziele. Wenn uns das Projekt gefällt, erstellen wir einen Zahlungsplan, der sich an den Baufortschritten orientiert. Grundsätzlich bestehen wir auf eine dreijährige Mietgarantie. Die Pensionskasse geht also erst drei Jahre nach Fertigstellung voll ins Risiko.
Leerstandprobleme hatten wir aber noch nie. Interessanterweise fragen ältere Leute besonders stark die direkt an der Straße liegenden Wohnungen nach. Da gibt es eben mehr zu gucken. Die Mietverträge mit den Pflegediensten werden in der Regel über zehn oder 15 Jahre abgeschlossen.
Langhoff: Bei einem aktuellen Bauprojekt ist noch kein Stein gesetzt – alle 45 Mietverträge plus der Vertrag mit dem gewerblichen Mieter sind aber schon unter Dach und Fach. Die Mietgarantie wird also nicht in Anspruch genommen. Was unser Risiko auch noch senkt, ist, dass wir die Entwicklung immer mit einem eigenen Architekten begleiten. Erst wenn wir dessen Bescheinigungen haben, dass in der vereinbarten Qualität gebaut wurde, begleichen wir die Rechnungen. Diese Qualitätskontrolle hat sich bewährt. Außerdem achtet der Architekt auch darauf, dass die Bauzeiten eingehalten werden.

Diskutieren Sie mit der Bafin die Stresstests?
Vowinkel: Die Bafin achtet sehr darauf, ob man alle Stresstestszenarien besteht. Prinzipiell sind die Stresstests gut und richtig.
Langhoff: In diesem Umfeld allen Ansprüchen der Bafin gerecht zu werden, ist sehr schwierig. Da wir keine Trägerunternehmen haben, die auch einmal nachschießen, liegt unsere Prämisse darauf, den Rechnungszins zu verteidigen. Dafür müssen wir aber in risikoreichere Assets investieren, wodurch es dann in den Stresstests eng wird. Wenn man in unserer Situation die Stresstests hundertprozentig erfüllen will, ist es schwierig, einen Rechnungszins von 3,5 Prozent zu erfüllen. Wir arbeiten nachhaltig daran, Möglichkeiten zu schaffen, den Rechnungszins zu senken. Unsere jeweiligen Jahresüberschüsse werden in der pauschalen Deckungsrückstellung angespart, um künftig eine Absenkung des Rechnungszinses zu gewährleisten.
Vowinkel: Wegen der Langlebigkeit erwartet die Bafin von uns, dass wir noch zusätzlich zu diesen 3,5 Prozent einen halben Prozentpunkt mehr erwirtschaften. Da wir keinen Zinsanstieg erwarten, möchten wir den Rechnungszins absenken. Wir stärken unsere Deckungsrückstellung, um diese Absenkung zu finanzieren. Schließlich versprachen wir unseren heutigen Rentnern 3,5 Prozent.

Sollten die Anlagegrenzen gedehnt werden?
Langhoff: Diesen Ruf gibt es in der Branche. Aus meiner Sicht ist aber eine Risikokapitalquote von 35 Prozent ausreichend. Unser Auftrag ist, treuhänderisch Geld zu verwalten und Renten zu zahlen. Niemand weiß, was die nächste Krise mit sich bringt. Deshalb halte ich es für falsch, in einer Pensionskasse ein größeres unkalkulierbares Risiko einzugehen. Der Spatz in der Hand ist besser als die Taube auf dem Dach.

Das komplette Interview mit der Babcock Pensionskasse finden Sie in der kommenden Ausgabe von portfolio institutionell. Die Zeitschrift erscheint am 17. März.

portfolio institutionell newsflash 14.03.2017/Patrick Eisele

 
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