Immobilien
08.02.2018

Gastbeitrag: Beteiligungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren auf dem Prüfstand

Mark Heydenreich (Foto: privat)

Attraktive Beteiligungsmöglichkeiten an Immobilienfonds oder einzelnen Immobilienprojekten machen sich zunehmend rar. In wettbewerbsintensiven Anlagemärkten kann die direkte Beteiligung an einem Immobilienunternehmen eine interessante Alternative sein.

Gastbeitrag von Mark Heydenreich, Geschäftsführer der Fortis Group. 

Der anhaltende Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt kommt institutionellen Kapitalanlegern im Niedrigzinsumfeld gerade recht. Gemäß ihrem Fokus auf langfristige Anlagen mit attraktivem Risiko-Rendite-Profil haben viele institutionelle Anleger daher in den vergangenen Jahren ihre Immobilienquoten deutlich erhöht und erreichten Feri zufolge bereits 2016 bis zu 9,4 Prozent, Tendenz steigend. Attraktiv sind neben den Asset-Klassen Wohnen und Gewerbe auch zunehmend Nischenklassen wie Pflegeheime oder Studentenheime.

Klassisch werden dabei Direktanlagen, beispielsweise in Form der Beteiligung an einer Projektentwicklung, oder die Beteiligung an Immobilien-Spezialfonds verschiedener Art genutzt. Die hohe Beliebtheit des deutschen Immobilienmarktes hat aber auch ihren Preis. Vor allem große Einzeltransaktionen, die Fonds suchen, sind immer rarer gesät und auch Bauland für neue Projektentwicklungen ist nur noch schwer zu finden. Somit wird es auch zunehmend schwieriger, geeignete Fonds mit attraktiven Renditen zu finden, da diese teilweise mit steigenden Liquiditätsquoten kämpfen und Mittelzuflüsse begrenzen müssen, um die versprochenen Renditen zu halten.

In diesem Umfeld müssen sich die Investoren Gedanken über neue Beteiligungsarten machen. Eine Möglichkeit ist beispielsweise eine direkte Beteiligung an einem Immobilienunternehmen anstelle einer Beteiligung auf Einzelprojektebene oder über eine Fondsstruktur. Eine solche Form der direkten Beteiligung bietet in einem wettbewerbsintensiven Anlagemarkt Chancen, birgt aber natürlich auch Risiken im Vergleich zu stark regulierten und reglementierten Anlageprodukten wie beispielsweise Fonds.

Bereits in den vergangenen Jahren hat die Fortis mit unterschiedlichen institutionellen Investoren auf Einzelprojektebene zusammengearbeitet. Dabei haben sich die Investoren als Darlehensgeber an Projekten mit einem Volumen von einer bis 15 Millionen Euro beteiligt. Das Kapital floss dabei als Nachrangdarlehen mit eigenkapitalähnlichem Charakter der Finanzierung der Projekte zu. Das weitere Fremdkapital wurde dann von der finanzierenden Bank gestellt. So konnte die Fortis in der Vergangenheit bereits sieben Projekte erfolgreich umsetzen. Noch einen Schritt weitergedacht, besteht für institutionelle Investoren, neben der Einzelprojektebene, auch die Option, über eine Beteiligung am Gesamtunternehmen am aktuellen Boom am Immobilienmarkt zu partizipieren. Dazu sollen hier die Vor- und Nachteile abgewogen werden.

Im Vergleich zur Beteiligung über eine klassische Fondsstruktur ist eine solche Beteiligung nicht so stark reguliert. Für seine Investitionsentscheidung kann ein Investor also nicht auf einen Prospekt oder Reportings zurückgreifen und ebenso ist das Unternehmen, anders als beispielsweise Kapitalverwaltungsgesellschaften, in der Regel in keinem Rating gelistet. Potenzielle Investoren müssen also zunächst viel Zeit- und Arbeitsaufwand investieren, um sich mit dem Unternehmen und den Projekten intensiv auseinanderzusetzen und auf Grundlage dieser Recherche eine Investitionsentscheidung treffen zu können.

Das größte Ausfallrisiko besteht, ebenso wie auf Einzelprojektebene, darin, dass entweder die finanzierende Bank eines Projekts in Schieflage gerät – wie man seit der Finanzkrise weiß, ist das ein ernst zu nehmendes Risiko – oder der Immobilienmarkt nach Erreichen seines Peaks abfällt und die Immobilie im Vertrieb nicht den gewünschten Erfolg erzielt. Eine Möglichkeit, diesem Problem zu begegnen, ist es, dem Investor die Option zum Forderungskauf einzuräumen. Im Zweifel kann dieser damit die Immobilie in den eigenen Bestand übernehmen. Diese Möglichkeit bietet sich insbesondere an, wenn der Fokus des Immobilienunternehmens im Ankauf auf substanziell gut erhaltenen, renditestarken Wohnimmobilien in guten Lagen liegt.

Einem potenziellen Investor bliebe also bei einem Forderungskauf eine Immobilie in guter Lage mit stabilem Cashflow, die er dann optional nach einer Haltedauer im steigenden Immobilienzyklus wieder verkaufen könnte. Ein drittes Risiko ist zugleich auch eine Chance. Mit der Beteiligung am Unternehmen ist der Investor zugleich Gesellschafter. Zumeist mit einer Minderheitsbeteiligung und damit ohne echte Kontrollrechte, zumindest aber mit der Möglichkeit, beratend auf das Unternehmen einzuwirken und im besten Falle auch die Geschäftsführung bei der Umsetzung der Strategie zu unterstützen. 

 
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