Binnenwanderung: Treiber für den Wohnungsmarkt

Eine aktuelle Untersuchung zum Wohnraum in Deutschland bestätigt Bauträger und Investoren in ihrer Konzentration auf große Städte. Laut der Studie von Allianz und Prognos, die die Entwicklung von Bevölkerung und Wohnungsbedarf bis ins Jahr 2045 untersucht, haben die regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland in den nächsten 30 Jahren mit sehr unterschiedlichen Herausforderungen zu kämpfen. Während die Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftsstarken Zentren weiter steigt, müssen strukturschwache Regionen sogar damit rechnen, weitere Teile ihrer Bevölkerung zu verlieren. 

Laut Studie wächst die deutsche Bevölkerung in den nächsten 30 Jahren auf 85 Millionen Menschen an. „Deutschland hat sich seit 2011 sukzessive zu einem Einwanderungsland entwickelt. Für die nächsten 30 Jahre ist daher nicht mit einer Entlastung bereits angespannter Wohnungsmärkte durch eine schrumpfende Bevölkerung zu rechnen“, wird Dr. Peter Haueisen, Projektleiter der Allianz Baufinanzierung, zitiert. Entscheidender Treiber dafür, dass sich die Wohnungsmärkte regional so unterschiedlich entwickeln, ist die Binnenwanderung, also die Wanderbewegungen innerhalb Deutschlands. Im Durchschnitt der vergangenen Jahre sind jedes Jahr 3,8 Millionen Menschen über die Kreisgrenzen hinweg umgezogen. Im Jahr 2014 können 73 Prozent der Veränderungen am Wohnungsmarkt mit der Binnenwanderung erklärt werden; die Zuwanderung erklärt lediglich 27 Prozent. Die Zuwanderung aus dem Ausland verstärkt jedoch zusätzlich die Effekte der Binnenwanderung. Auch sie konzentriert sich auf die wirtschaftsstarken Regionen.

Wie der Studie zu entnehmen ist, fehlen bis 2030 in München, der Region Rhein-Main und der Region Stuttgart jeweils etwa 9.000 Wohnungen. In Berlin besteht sogar ein Defizit von über 10.000 Wohnungen. Wie sich aus der Studie zudem ergibt, müssen sich alle Städte und Gemeinden in Deutschland auf die Bedürfnisse einer immer älter werdenden Bevölkerung einstellen. Das gelte jedoch in besonderem Maße für die strukturschwachen Gebiete. Dort steige aufgrund der Binnenwanderung der Altersdurchschnitt der Bevölkerung deutlich stärker als in den wirtschaftsstarken Gebieten.

Die Studie zu Wohnungsmarkt und Bevölkerungsentwicklung hat Allianz Leben in Auftrag gegeben, um die Risiken und Chancen bei der Vergabe von Baufinanzierungsdarlehen der nächsten 30 Jahre noch besser abschätzen zu können. Die Allianz eigene Baufinanzierung macht acht Prozent der Kapitalanlagen der Allianz Leben aus (Stand Dezember 2015) und ist damit ein wichtiger Faktor für die Erträge der Altersvorsorge. Um die regionalen Unterschiede bei der Entwicklung der Wohnungsmärkte zu verdeutlichten, hat das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos die 402 bundesdeutschen Stadt- und Landkreise in 96 Raumordnungsregionen unterteilt, die jeweils aufgrund von Arbeitsmarkt und Pendlerbewegungen miteinander verflochten sind.
portfolio institutionell newsflash 09.03.2016/Patrick Eisele