Immobilien
5. Oktober 2015

Dem Wirtschaftszyklus auf den Fersen

Analog zum Wirtschaftszyklus schwankt auch das Anlageverhalten deutscher Immobilieninvestoren. Gleich bleibt: Die Immobilienquote soll deutlich ausgebaut werden.

Wohnimmobilien in Deutschland und Nordamerika stehen ganz oben auf dem Einkaufszettel deutscher institutioneller Investoren. Das geht aus der neuen Umfrage zum Immobilienanlagen von Universal-Investment hervor, an der sich im September 2015 institutionelle Investoren, wie Pensionseinrichtungen und Versicherungen, mit einem verwalteten Gesamtvermögen von über 100 Milliarden Euro beteiligt haben. Das Immobilienkapital der Befragten liegt bei acht Milliarden Euro.
Die Immobilienquote unter den Teilnehmern der Umfrage liegt im Moment bei rund acht Prozent, soll aber noch weiter auf über zwölf Prozent ausgebaut werden Diese Zielmarke ist hoch angesetzt, was darauf deutet, dass es sich bei den Umfrageteilnehmern im Marktvergleich zu anderen Studien um eher immobilienaffine Anleger handelt. „Wir beobachten schon seit geraumer Zeit, dass institutionelle Investoren die anhaltende Niedrigzinsphase für eine Stärkung ihrer Immobilienquoten nutzen. Renditen von drei bis vier Prozent im Immobilienbereich sind im Vergleich zu anderen risikoarmen und wenig volatilen Anlagealternativen derzeit für viele außerordentlich attraktiv“, kommentiert Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortet.

Bei der Art der Immobilienanlage verstärkt sich der Trend zu indirekten Anlagevehikeln, wenngleich Direktanalagen noch immer eine wichtige Rolle in den Immobilienportfolios spielen. Wie die Studie zeigt, waren bislang rund 47,5 Prozent der Immobilienanlagen im Direktbestand und rund 52,5 Prozent über Fonds investiert. Bei Neuanlagen wollen die Investoren künftig zu 63,6 Prozent auf indirekte Anlagevehikel setzen. Damit bestätigt sich der Trend aus der Vorgängerstudie von 2014, in der sich ebenfalls eine stärkere Hinwendung zu indirekten Immobilieninvestitionen herauskristallisierte. Damals lag der Wert bei 60 Prozent. Bevorzugte Vehikel für Neuanlagen sind laut der aktuellen Umfrage die luxemburgischen Varianten der deutschen Investment-Kommanditgesellschaft. Immerhin 28 Prozent der Befragten nannten SCS (Société en Commandite Simple) und SCSp (Société en Commandite Spéciale), im Vorjahr waren es nur zehn Prozent. Weitere 18,2 Prozent wollen für Neuanlagen offene Immobilienspezialfonds (Vorjahr: 30 Prozent) nach deutschem Recht (Spezial-AIF nach KAGB) nutzen. Ein Anteil von 36,4 Prozent will weiterhin auch direkt in Immobilien investierten (Vorjahr 40 Prozent). „Wir verzeichnen nach wie vor einen Trend hin zu indirekten Anlageformen. In diesem Segment stehen wiederum ganz klar die regulierten Vehikel im Fokus. Der Dauerbrenner offener Immobilienspezialfonds ist nach wie vor stark gefragt. Neu im Fokus ist die hohe Wertschätzung für Luxemburger Vehikel wie die SCS. Im Gegensatz dazu spielt die Investment-KG als deutsche Variante dieser Anlageformen für Neuinvestitionen institutioneller Anleger immer noch eine untergeordnete Rolle“, so Tannenbaum.

Das regionale Investorenverhalten ist analog zu den Wirtschaftszyklen und anderen Marktfaktoren laufenden Wandlungen unterzogen. Derzeit sind 64 Prozent (Vorjahr: 72 Prozent) der Immobilienbestände in Deutschland allokiert. Die Anlagen über ganz Europa machen 28,2 Prozent (Vorjahr: 24,30 Prozent) aus. Nordamerika belegt mit 3,8 Prozent den dritten Platz. Neuinvestitionen sollen zu 67,5 Prozent nach Deutschland und zu 5,7 Prozent nach Nordamerika fließen. Neuanlagen in den restlichen Teilen Europas verlieren gegenüber dem Bestand von 28,2 auf 22,5 Prozent. „Interessant ist auch hier wieder der Ausblick. Die Investoren wollen ihre Allokationen speziell in Nordamerika und Deutschland erhöhen. Der Rest von Europa ist inzwischen mehr als Ergänzung interessant und auch die asiatischen Märkte haben ihre Anziehungskraft teils verloren“, erläutert Tannenbaum die geplante Ausrichtung der Investoren bei Neuanlagen.
Wohnen steht hoch im Kurs

Bei den geplanten Neuinvestitionen stehen vor allem Wohnimmobilien im Fokus. Ihr Anteil soll sich gegenüber einem Bestand von 18,5 Prozent fast verdoppeln. Geplant sind 37,9 Prozent. Zum Vergleich: Im Vorjahr lag der Bestand noch bei 19 Prozent und sollte moderat auf 21 Prozent angehoben werden. Gleichzeitig verlieren bei den Neuinvestitionen Büroimmobilien ihre historische Führungsposition und liegen hinter Wohnen mit 36,4 Prozent der geplanten Neuanlagen (Bestand: 47,4 Prozent) nur noch auf Platz zwei. Logistikimmobilien bleiben in der Gunst nahezu unverändert bei 6,7 Prozent für Neuinvestitionen. Einzelhandelsimmobilien verlieren ebenfalls gegenüber einem Bestand von 26,7 Prozent auf 18,5 Prozent bei Neuanlagen deutlich. „Dass Wohnimmobilien als Investitionsart für institutionelle Investoren gerade eine Renaissance erleben, ist nicht neu. Beachtenswert ist jedoch das Ausmaß der geplanten Neustrukturierungen in den Portfolien zu Lasten der Büro- und Einzelhandelsimmobilien“, kommentiert Tannenbaum die Ergebnisse.
Zu dieser Erkenntnis der Immobilienstudie von Universal-Investment passt eine Meldung der Deutschen Investment KVG vom heutigen Tag. Laut dieser hat der Initiator für Immobilien-Spezialfonds seinen zweiten Wohnimmobilienfonds erfolgreich platziert. Sechs institutionelle Investoren haben das Eigenkapital des zweiten Wohnungsfonds von Deutsche Investment in Höhe von rund 110 Millionen Euro gezeichnet. Das gesamte Investitionsvolumen des Fonds beträgt den Angaben zufolge über 200 Millionen Euro. Davon sei bereits etwa ein Viertel investiert, unter anderem wurden für 60 Millionen Euro 600 Wohneinheiten in Berlin erworben. Aktuell hat die Deutsche Investment eigenen Angaben zufolge Objekte mit einem Volumen von mehr als 200 Millionen Euro in der Ankaufsprüfung.
Zielmarkt sei neben dem Schwerpunkt Berlin die Metropole Hamburg. „Wir planen mit dem zweiten Wohnungsfonds eine Rendite (IRR) von 5,5 Prozent per annum zu erzielen. Die geplante Zielausschüttung soll bei 4,5 Prozent des Eigenkapitals per annum liegen“, erläutert Goesta Ritschewald, Managing Partner bei Deutsche Investment. Aufgrund der gut gefüllten Akquisitions-Pipeline geht er davon aus, dass der Fonds in wenigen Monaten voll investiert sein wird. Einfach ist dies aber auch für die Deutsche Investment nicht. Florian Mundt, Managing Partner bei der Gesellschaft, merkte an: „Die hohe Nachfrage von Seiten institutioneller Anleger bestätigt unsere Strategie, Immobilien-Spezialfonds aufzulegen, die in Wohnimmobilien in den Metropolregionen Berlin und Hamburg investieren. Zwar spüren auch wir, dass es zunehmend schwieriger wird, an gute Objekte zu adäquaten Preisen zu kommen. Allerdings können wir aufgrund unserer Marktnähe Objekte nach wie vor direkt von den Eigentümern kaufen.“
portfolio institutionell newsflash 05.10.2015/Kerstin Bendix

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