Immobilien
17.01.2017

Der deutsche Immobilienmarkt: ein Markt zum Ausstieg

Christian Schulz-Wulkow (Foto: Archiv)

Die Stimmung am deutschen Immobilienmarkt ist gut. Vor allem Verkäufer und Projektentwickler haben gut lachen. Unsicherheit wegen geopolitischer Risiken nimmt zu.

Die Immobilieninvestoren in Deutschland sind seit Jahren gut gestimmt. Daran ändert sich auch in diesem Jahr nichts, wenngleich die geopolitischen Risiken für eine gewisse Unsicherheit sorgen. Wie das aktuelle Trendbarometer „Immobilien-Investmentmarkt 2017“ von EY Real Estate zeigt, sind immerhin 96 Prozent der rund 135 befragten Investoren, darunter institutionelle Investoren, Banken und Kapitalanlagegesellschaften, guter Dinge für den deutschen Immobilienstandort. „Das Preisniveau ist trotz kontinuierlichem Anstieg im internationalen Maßstab noch immer relativ attraktiv“, kommentierte einer der Umfrageteilnehmer. Dementsprechend werde die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt auch 2017 hoch bleiben. 

Nach Ansicht von Christian Schulz-Wulkow, Partner und der Leiter des Immobiliensektors bei EY für die Dach-Region, könnte das Transaktionsvolumen jedoch in diesem Jahr erneut – wenn auch moderat – sinken. Der Höhepunkt des Transaktionszyklus war mit rund 79 Milliarden Euro im Jahr 2015. Bereits 2016 hatte es im Vergleich zum Vorjahr einen spürbaren Rückgang auf 66 Milliarden Euro gegeben. Für 2017 erwartet EY Real Estate ein Transaktionsvolumen zwischen 60 und 65 Milliarden Euro. Den Grund dieser Entwicklung macht Schulz-Wulkow zu einem wesentlichen Teil auf der Angebotsseite aus: „Der Mangel an verfügbaren Investments hat weiter zugenommen. Bestandshalter bringen wenig auf den Markt.“ Diese Ansicht teilen auch die Umfrageteilnehmer. 

Die Mehrheit der befragten Immobilieninvestoren (94 Prozent) geht von einer Verknappung des Angebots aus, die die Preise weiter nach oben treiben wird – vor allem bei Wohnen insgesamt und bei Büroobjekten in 1a-Lagen. In den Big-Sieben-Standorten halten 69 Prozent sogar eine Blasenbildung für möglich. Ungeachtet dessen stellt Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie, fest: „Dass die Preise in Deutschland weiter gestiegen sind und in einigen Teilbereichen sogar eine Überhitzung droht, hat keinen spürbaren Einfluss auf die generelle Anziehungskraft.“ Deutschland gelte im internationalen Vergleich mehr denn je als wirtschaftlich und politisch stabil, zudem profitiere die Immobilie nach wie vor vom Niedrigzinsumfeld, an dem sich nach Meinung fast aller Befragten (98 Prozent) auch im Jahr 2017 nichts spürbar ändern werde.

Weniger und kleinteiliger

Im Gegensatz zu den vergangenen beiden Jahren rechnet die Mehrheit der Umfrageteilnehmer 2017 mit weniger oder zumindest kleinteiligeren Transaktionen: Kleinere Deals erwarten 59 Prozent der Befragten, ein sinkendes Gesamtvolumen 61 Prozent. Das könnte sich zum Vorteil der einheimischen Immobilienanleger erweisen, die bei kleinteiligeren Deals weniger Konkurrenz aus Asien fürchten müssen. Denn asiatische Investoren treten laut 91 Prozent der Befragten in Deutschland vor allem bei Großtransaktionen auf. Zwei Beispiele aus 2016, die dies untermauern, sind zum einen der Kauf des Commerzbank-Towers durch die Pensionskasse von Samsung (660 Millionen Euro) und zum anderen der Kauf des BGP-Wohnportfolios durch einen chinesischen Staatsfonds (1.180 Millionen Euro).   

Wie aus dem Trendbarometer weiter hervorgeht, sieht die große Mehrheit der Befragten (90 Prozent) Projektentwickler als Gewinner der derzeitigen Marktsituation. Passend dazu geben ebenfalls 90 Prozent an, dass Investoren künftig vermehrt versuchen werden, sich über Forward Deals frühzeitig Objekte zu sichern. Das war vor drei, vier Jahren noch anders, wie sich Schulz-Wulkow erinnert: Damals waren deutsche institutionelle Investoren, wie Versicherungen, nicht dazu bereit, Bau- und Projektentwicklungsrisiken einzugehen.“ Doch nun seien Käufer bereit, aufgrund der Produktknappheit höhere Risiken in Kauf zu nehmen und auch in andere Länder auszuweichen, die eine höhere Rendite bieten. Das bestätigen rund 80 Prozent der Befragten. Auch nichttraditionelle Asset-Klassen, wie Parkhäuser, Pflegeheime, Studentenwohnheime und Mikro-Apartments, stehen zunehmend auf dem Einkaufszettel der Investoren, wie 88 Prozent der Befragten ang

 
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