Immobilien
06.07.2018

Deutscher Handelsinvestmentmarkt zeigt Dynamik

Savills: niedrigeres Transaktionsvolumen liegt nicht an E-Commerce, sondern am Angebot. Angebotsdynamik nimmt aber zu.

Das Transaktionsvolumen mit deutschen Handelsimmobilien belief sich gemäß Erkenntnissen des Immobilienmanagers Savills im 1. Halbjahr 2018 auf rund fünf Milliarden Euro und lag damit 19 Prozent unter dem Wert des gleichen Vorjahreszeitraums. „Entgegen vieler Annahmen ist dies jedoch nicht auf den wachsenden E-Commerce zurückzuführen, sondern auf fehlende Angebote, die das Nachfrageprofil der Investoren treffen“, konstatiert Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. Handelsimmobilien bleiben mit einem Anteil von knapp 20 Prozent am deutschen Gesamtgewerbetransaktionsvolumen nach wie vor auf Platz 2 der bedeutendsten Nutzungsarten – hinter dem Bürosegment. Dieser Wert liegt laut Savills jedoch deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 27 Prozent.

Als umsatzstärkstes Teilsegment dominieren im 1. Halbjahr Geschäftshäuser das Investmentgeschehen am Handelsimmobilienmarkt – auf sie entfielen 54 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Auf dem zweiten Rang folgten mit einem Anteil von 17 Prozent Shopping-Center, dicht dahinter Fachmarktzentren mit 16 Prozent. Der vierte Rang geht mit elf Prozent an sonstige Einzelhandelsformate, wozu unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen.

„Insbesondere die Lebensmittelbranche lebt weiterhin vom Offline-Geschäft. Unter anderem deshalb bleibt der Run auf Fachmarktzentren auch im weiteren Jahresverlauf bestehen“, so Krechky. Dies hatte in den vergangenen sechs Monaten zur Folge, dass diese Immobilienklasse neben den Geschäftshäusern das einzige Teilsegment war, dass gegenüber dem Vorquartal zulegen konnte – wenn auch nur leicht um ein Prozent, während der Umsatz mit Geschäftshäusern um sieben Prozent auf 2,7 Milliarden Euro zunahm und damit mit Abstand das stärkste Segment der ersten Jahreshälfte war. Dementsprechend war die größte Handelsimmobilien-Transaktion des Quartals der Verkauf des Spezialfonds DIC HighStreet Balance an Corpus Sireo.

Spitzenrenditen für Fachmärkte und Shopping Center bei vier Prozent

Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren sei in den vergangenen zwölf Monaten um 92 Basispunkte auf aktuell 4,2 Prozent gesunken, im gleichen Zeitraum gab diese für Shopping Center um 20 Basispunkte nach und liegt aktuell bei vier Prozent. Beide Werte sind im bisherigen Jahresverlauf jedoch stabil geblieben, lediglich die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten sanken um neun Basispunkte auf 3,2 Prozent. „Die Annäherung der Renditen von Shopping Centern und Fachmarktzentren erfolgte vor allem in den vergangenen zwei bis drei Jahren und kann als klares Indiz einer veränderten Risikowahrnehmung seitens der Investoren gewertet werden“, kommentiert Jennifer Güleryüz, Consultant Research bei Savills. „Im weiteren Jahresverlauf rechnen wir jedoch mit einem Verbleib der Renditen auf dem aktuell erreichten niedrigen Niveau“, ergänzt Krechky.

Vor allem Shopping Center mussten in der ersten Jahreshälfte mit einem Volumen von 854 Millionen Euro einen starken Rückgang verzeichnen (- 46 Prozent). Dies dürfte dem geringen Angebot an Core-Produkten geschuldet sein. „Zum Jahresende dürften jedoch mehrere Shopping Center auf den Markt kommen, was zu einer zunehmenden Angebotsdynamik führen wird“, erläutert Krechky und ergänzt: „Da die Nachfrage nach gut positionierten und strukturierten Centern weiter unverändert hoch ist, rechnen wir damit, dass dieses Angebot auch angenommen und sich das Volumen von Shopping Centern im weiteren Jahresverlauf deutlich steigern wird.“

Zu den größten Käufergruppen der vergangenen zwölf Monate gehörten vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von 34 Prozent am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Offene Spezialfonds die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Asset Managern (19 Prozent) sowie Immobilien AGs/Reits mit 18 Prozent. Insgesamt stammt mit 64 Prozent der Großteil der Käufer aus Deutschland. Auch auf Verkäuferseite stellten Spezialfonds und Asset Manager mit jeweils zwölf und 38 Prozent einen großen Anteil am Transaktionsvolumen. Projektentwickler machten 13 Prozent des Verkaufsvolumens aus. Neben deutschen Investoren (45 Prozent) verkauften auch viele Investoren aus dem übrigen Europa (27 Prozent) und Nordamerika (20 Prozent) ihre Handelsimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten.

portfolio institutionell, 06.07.2018/Patrick Eisele

 
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