Immobilien
14.05.2018

Einzelhandel: Mieten geben nach

Die Berater von EY sehen Einstiegschancen bei Fachmarktzentren, Geschäftshäusern und im Segment Shoppingcenter. Asset Manager im Spannungsfeld zwischen Eigentümern und Händlern.

Die Renditen, die sich mit dem Erwerb von Einzelhandelsimmobilien erzielen lassen, sind ähnlich unter Druck wie bei anderen Nutzungsarten. Dennoch gibt es zumindest bei Fachmarktzentren, Geschäftshäusern und Shoppingcentern einigen Optimismus in der Immobilienwirtschaft: Das zeigt die aktuelle Asset-Management-Studie 2018 von EY Real Estate und dem German Council of Shopping Centers (GCSC). 

Demnach erwarten rund 80 Prozent der befragten Asset Manager, dass die Renditen für Fachmarktzentren in den kommenden 24 Monaten nicht sinken werden. Jeweils die Hälfte geht dabei von einem gleich bleibenden (41 Prozent) beziehungsweise einem steigenden Renditeniveau (38 Prozent) aus. Wenig überraschend ist laut EY, dass die Mehrheit der Unternehmen hier entsprechende Zukäufe (62 Prozent) plant. Mit Blick auf Geschäftshäuser geht jedes siebte befragte Asset-Management-Unternehmen von stabilen oder steigenden Renditen aus, und immerhin jeder zweite Befragte plant hier Investments. 

Auch kleinere Shoppingcenter sowie ihre größeren Pendants seien zunehmend attraktiv: „Die erwarteten Renditeentwicklungen sind je nach Typ der Einzelhandelsimmobilie sehr unterschiedlich und ein Grund für das Ende des Preisanstiegs sind unter anderem Korrekturen bei den Mieten“, sagt Dietmar Fischer. Er ist Partner bei EY Real Estate und hat die Umfrage verantwortet. Fast drei Viertel der befragten Asset-Management-Unternehmen rechnen demnach in den kommenden zwei Jahren mit einem sinkenden Mietniveau – selbst in Innenstadtlagen.

Ganz eindeutig fällt die Einschätzung der befragten Immobiliennutzer aus, 100 Prozent sehen einen Mietrückgang in der Innenstadt. „Das Asset Management von Handelsimmobilien und Shoppingcentern ist die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft. Hoch komplexe und fachlich tiefgreifende Sachverhalte gilt es zu managen und wie ein Unternehmer verantwortungsbewusst oft risikoreiche Entscheidungen zu treffen“, so Klaus Striebich, Vorstandsvorsitzender beim German Council of Shopping Centers (GCSC). 

Für das Asset Management von Einzelhandelsimmobilien bedeutet dies laut EY ein zunehmendes Spannungsfeld: „Die Interessen der Einzelhändler sind von Veränderungen im Markt geprägt. Sie streben eine größtmögliche Flexibilität in Bezug auf Flächenumfang und Vertragslaufzeit an“, sagt Striebich. Das bestätigen 97 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen. „Die Eigentümer bevorzugen natürlich eine langfristig planbare Einnahmesituation“, erläutert Fischer.

Wenn die Nutzer von Handelsimmobilien hier Zugeständnisse erhalten, dann könnte das Auswirkungen auf die Vergütungssituation des Asset Managers haben: Die Flexibilisierung von Mietvertragskonditionen ist nach Ansicht jedes zweiten befragten Asset Managers ein negativer Hebel für die Marge im Asset Management. „Außerdem könnten sich Effekte in der Ankaufsrendite zeigen, wo das größere Risiko durch flexiblere Mieter entsprechend eingepreist wird“, ergänzt Fischer. Um die laufende Rendite trotz steigender Flexibilität zu optimieren, setzen Asset Manager vor allem auf ein umfassendes Risikomanagement, die Wettbewerbsbeobachtung und das Analysieren neuer Trends und Handelskonzepte.

portfolio institutionell 14.05.2018/Tobias Bürger 

 
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