BAD HOMBURG - Wenn deutsche Institutionelle nach ihren Investitionsplänen im Immobilienbereich gefragt werden, erhält man seit Jahren immer dieselbe Antwort: Die Immobilienquote soll erhöht werden. Dieser Vorsatz erwies sich in der Vergangenheit oft als reines Lippenbekenntnis. Denn bereits seit einigen Jahren liegt die Immobilienquote im Durchschnitt unverändert auf einem Niveau von sechs Prozent. Daran wird sich wohl auch im laufenden Jahr nicht viel ändern, wie eine aktuelle Umfrage von Feri Euro Rating Services zeigt.

Von den 54 Investoren, die Feri für portfolio institutionell befragte, gab eine knappe Mehrheit an, ihre Immobilienquote in den kommenden zwölf Monaten unverändert zu lassen. Nur 44 Prozent planen eine Erhöhung. Bei keinem der befragten Investoren, die zusammen ein Vermögen von etwa 220 Milliarden Euro verwalten, ist eine Senkung der Immobilienquote angedacht.

Ein genauer Blick auf die Umfrage fördert zum Teil deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Investorengruppen zutage. Ihre Immobilienquote erhöhen will mit jeweils rund 60 Prozent die Mehrheit der Altersvorsorgeeinrichtungen und Industrie. Dies soll bevorzugt über Spezialfonds oder Direktinvestments erfolgen. Geschlossene Fonds und Publikumsfonds spielen als Vehikel nur eine untergeordnete Rolle. Investitionen in Reits hat keiner der befragten Altersversorger und Corporates auf der Agenda.

Ein anderes Bild zeichnet sich hingegen unter den Banken. Mit 78 Prozent will die große Mehrheit ihre Immobilienquote unangetastet lassen. Die wenigen Geldinstitute, die sich für eine Erhöhung ausgesprochen haben, werden dies über Spezial- oder Publikumsfonds tun. Direktanlagen, geschlossene Fonds und Reits kommen für sie als Vehikel nicht in Betracht. Ähnlich wie bei den Banken gibt auch die Mehrheit der Versicherungen an, ihre Immobilienquote in den kommenden zwölf Monaten nicht verändern zu wollen. Lediglich 38 Prozent planen eine Erhöhung, vorzugsweise über Direktanlagen. Diese Zurückhaltung bei Neuinvestitionen überrascht nicht, schließlich kommen auf die europäische Versicherungsbranche mit Solvency II neue Solvabilitätsvorschriften zu, die sich auch auf die Immobilienanlagen auswirken werden.

Nach gegenwärtigem Stand ist im Standardansatz für Immobilieninvestments ein Schockfaktor von 25 Prozent vorgesehen. Zum Vergleich: Für Staatsanleihen ist ein Risikogewicht von null Prozent angedacht, bei Global Equity sind es 39 Prozent. Die von Feri befragten Versicherungen sind sich allesamt einig, dass die Anforderungen an die Eigenkapitalunterlegung für Immobilien zu hoch sind. Dies könnte insbesondere für kleinere und mittlere Versicherungen, die nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, zum Problem werden. Eine mögliche Konsequenz für diese Häuser wäre die Reduzierung ihres Risikos, sprich die Senkung ihrer Quote risikoreicher Anlagen. Die Immobilien scheinen davon jedoch verschont zu bleiben. Lediglich 13 Prozent der Versicherungen aus der Feri-Umfrage geben an, dass sie ihre Immobilienquote wegen Solvency II senken werden. Die große Mehrheit - nämlich 87 Prozent - erklärt, dass das Regelwerk keine Auswirkungen auf ihre Immobilienanlagen haben wird.

Versicherungen können statt des Standardmodells auch einen internen Ansatz zur Bestimmung ihres Kapitalbedarfs wählen und auf diese Weise ihre Eigenkapitalunterlegung reduzieren. Dies gilt allerdings als relativ aufwendig und wird deshalb nur von einigen wenigen Versicherungen genutzt werden. Dies bestätigt auch die Feri-Umfrage. Drei Viertel der befragten Versicherer geben an, dass sie auf das Standardmodell zurückgreifen werden.

Dieser Ansatz stößt in der Versicherungsbranche allerdings auf herbe Kritik. So erklärte beispielsweise der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) Anfang Februar: "Diese Formel ist inzwischen jedoch so komplex geworden, dass sie für diese Unternehmen nicht mehr praktikabel ist." Laut der Feri-Umfrage gaben 25 Prozent der Versicherungen an, ein Individualmodell zu nutzen. Es ist anzunehmen, dass es sich hierbei vornehmlich um die Großen ihrer Zunft handelt.

portfolio institutionell newsflash 16.03.2011/kbe/jan