Heiß begehrt: Deutschlands Betongold

Deutschland als Standort für Immobilieninvestments hat nichts an Attraktivität eingebüßt. Wie das aktuelle Trendbarometer „Immobilien-Investmentmarkt 2015“ von EY Real Estate zeigt, halten 96 Prozent der rund 130 befragten Investoren, darunter institutionelle Investoren, Banken und Kapitalanlagegesellschaften, den deutschen Markt nach wie vor für attraktiv. Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland als sehr attraktiv einschätzen, ist im Vergleich zur Vorgängerstudie sogar wieder etwas gestiegen, und zwar von 32 auf 45 Prozent. Noch besser fällt die Einschätzung im Vergleich mit anderen europäischen Staaten aus. Immerhin 64 Prozent bezeichnen Deutschland in diesem Vergleich als „sehr attraktiv“. Ein institutioneller Investor sagte in der Umfrage: „Wenngleich von einer Abkühlung der Konjunktur in Deutschland auszugehen ist, bleiben die volkswirtschaftlichen Daten im Vergleich zu anderen europäischen Staaten sehr positiv.“ 
Auch für das laufende Jahr zeigen sich die Umfrageteilnehmer optimistisch. Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld erwartet EY für 2015 ein Transaktionsvolumen von bis zu 54 Milliarden Euro. Im vergangenen Jahr wechselten Immobilien im Wert von 52,7 Milliarden Euro den Besitzer – rund 19 Prozent mehr als 2013. Damit lag das Transaktionsvolumen fast auf dem Niveau von 2006 (53,2 Milliarden Euro). Mit 12,8 Milliarden Euro bewegten sich die Portfolioverkäufe von Wohnimmobilien erneut auf hohem Niveau. Der Hauptteil entfiel mit fast 40 Milliarden Euro jedoch auf Gewerbeimmobilien. Als größtes Hindernis für Transaktionen werden von fast allen Befragten unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer genannt. „Das ist ein typisches Zeichen für einen guten Markt“, erläutert Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate. Das Thema Finanzierung ist als Hindernis nicht mehr im Fokus. Klassische Kreditfinanzierungen werden nach Meinung der Befragten ausreichend zur Verfügung stehen. Zudem sehen sie in alternativen Finanzierungsquellen durch Versicherungen oder Pensionskassen und Unternehmensanleihen eine bedeutsame Ergänzung zur klassischen Bankenfinanzierung. „Der Finanzierungsmarkt ist stabil, und auch der Bankenstresstest hat zu keiner Ver¬minderung der Finanzierungsaktivität geführt“, erklärt Hartmut Fründ, Managing Partner bei EY Real Estate. 

Mehr Risikofreude 
Wie aus dem Trendbarometer weiter hervorgeht, nimmt die Risikoaffinität der Investoren zu. Mit 90 Prozent gibt die Mehrheit der Befragten an, dass der Anteil an risikoreicheren Immobilieninvestments steigen wird. Gut zwei Drittel gehen von einer Zunahme spekulativer gewerblicher Projektentwicklungen aus. Auch B-Lagen von Büroimmobilien sind stärker gefragt, was zu steigenden Kaufpreisen führt. Davon gehen zumindest 45 Prozent der Umfrageteilnehmer aus. In A-Lagen werden sich nach Meinung von 54 Prozent die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren. Insgesamt hat das Segment „Büro“ im Vergleich zum Vorjahr jedoch etwas an Attraktivität eingebüßt. Im Blickpunkt stehen weiterhin Wohnimmobilien. Insbesondere Berlin hat es den Investoren hier angetan. Die Mehrheit rechnet in Wohnsegment mit steigenden Preisen sowohl in A- als auch B-Lagen. 

Stärker im Blickpunkt stehen inzwischen wieder Einzelhandelsimmobilien. Diese erfahren im Vergleich zum Vorjahr deutlich mehr Aufmerksamkeit. Immerhin 44 Prozent wollen ihren Investmentfokus auf diesen Sektor richten, nachdem dies im Vorjahr nur 32 Prozent sagten. Genau wie bei Wohnimmobilien rechnen die Investoren mit steigenden Kaufpreisen – vor allem in Premium-, aber auch in Sekundärlagen. Zugleich ist man sich einig, dass der Onlinehandel weiterhin einen starken Einfluss auf die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien haben wird. So wird sich der stationäre Handel laut Meinung der Investoren künftig noch stärker auf die 1A-Lagen konzentrieren. 

Die Preissituation auf dem deutschen Immobilienmarkt dürfte nicht zuletzt der zunehmenden Konkurrenz aus dem Ausland geschuldet sein. Immer mehr internationale Investoren kommen an den deutschen Markt. Und so erwarten 88 Prozent der Befragten, dass asiatische Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen vergrößern werden. Bereits 2014 war mit Samsung ein asiatischer Anleger an einem der größten Gewerbedeals des vergangenen Jahres beteiligt. Es handelte sich um den Silberturm in Frankfurt, den die IVG Institutional Funds an die Südkoreaner für 450 Millionen Euro verkaufte. Als Hauptgrund für den Eintritt asiatischer Investoren in den deutschen Markt sieht Fründ die Diversifikation. Sein Kollege Schulz-Wulkow nennt zwei weitere Aspekte: „Der deutsche Markt ist stabil gerade im Vergleich mit dem asiatischen Markt. Außerdem hilft der niedrige Euro. Das Preisniveau erscheint relativ günstig.“ Der EY-Partner beobachtet jedoch auch eine gegenläufige Bewegung: „Gleichzeitig interessieren sich deutsche Anleger aber auch für Investitionen im Ausland, wo höhere Renditen locken.“ Sie gehen seiner Beobachtung zufolge vor allem in Wachstumsmärkte, wie die USA oder Asien.  
Nettoanfangsrenditen sinken leicht ab

Auch das Immobilienberatungsunternehmen CBRE hat ein steigendes Interesse von internationalen Immobilienanlegern – vor allem am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt – beobachtet. „Dieser Produktmangel und eine um knapp vier Prozentpunkte über dem Referenzzins der risikolosen Alternativanlage liegende Rendite lässt das Interesse der nationalen und internationalen Immobilieninvestoren an deutschen Gewerbeimmobilien und insbesondere Büroobjekten weiter steigen", erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Die Nettoanfangsrenditen im Bürosegment sanken laut dem neuen Büroinvestmentreport von CBRE gegenüber dem Vorquartal weiter leicht ab und liegen in Berlin bei 4,55 Prozent und in Frankfurt bei 4,60 Prozent, was jeweils zehn Basispunkte weniger sind. Für Hamburg gibt CBRE eine Rendite von 4,40 Prozent und für München 4,30 Prozent an – jeweils 15 Basispunkte weniger. In Düsseldorf blieb die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen wie im Vorquartal stabil bei 4,70 Prozent, jedoch zeichnet sich auch hier eine Reduktion zur Jahresmitte 2015 ab. „Die Ausweichstrategie der Investoren auf gute Büroimmobilien in B-Lagen führt in den Top-Städten zu einer weiteren Renditekompression im Sekundärmarktbereich", sagt Klein. „Die Renditen für ein gutes Produkt in B-Lagen in den Top-Fünf-Standorten geraten so unter Druck. Der Rendite-Spread zwischen City-Lagen und City-Randlagen ist aber immer noch größer als vor dem Boom und bietet somit zusätzliches Potenzial in den Non-Central-Business-District-Lagen", fügt er hinzu. 
portfolio institutionell newsflash 14.01.2015/Kerstin Bendix