Nach der hohen Abwertung beim Degi Global Business und der erneuten Schließung des TMW Immobilien Weltfonds haben Axa und Aberdeen nun angekündigt, dass der Axa Immo-Select und der Degi International bis zu weitere neun Monate geschlossen bleiben. Die Branche befindet sich also in einer tiefen Krise. portfolio institutionell fragte Sonja Knorr, Immoblienanalystin bei der Rating-Agentur Scope Analysis, nach.

Frau Knorr, vergangener Woche haben Anleger erfahren, dass der Axa Immo-Select und der Degi International weiter geschlossen bleiben, der TMW Immobilien wurde jüngst auch zum zweiten Mal in anderthalb Jahren dicht gemacht. Stehen noch weitere Schließungen bevor?

Sonja Knorr: Zu prognostizieren, was passieren wird, käme dem Blick in die Glaskugel gleich. Dass der Axa- und der Degi-Fonds die Aussetzung verlängert haben, ist allerdings keine Überraschung, weil sich die Probleme dort abgezeichnet haben. Was im Segment der Offenen Immobilienfonds insgesamt passieren wird, hängt von der weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte ab, und davon, wie sich die Anleger verhalten werden. Das volatile Kapital, also die Investments der semi-institutionellen Anleger wie beispielsweise der Dachfonds, dürfte inzwischen zu einem großen Teil aus den Fonds abgeflossen sein. Ich denke, dass die großen Anbieter, deren Fonds nicht schließen mussten, also die Deka, Union Investment, Commerz Real und Rreef, ihre Marktposition eher gestärkt haben.

Muss man nicht diese Produktgattung abschreiben, sind offene Immobilienfonds nicht an der Widersprüchlichkeit gescheitert, immobile Werte täglich liquide zu machen?

Ich meine nicht, dass die Erfolgsstory gescheitert ist. Allerdings muss die Branche einen Weg finden, das erwähnte Konstruktionsproblem besser in den Griff zu bekommen. Verband und Gesetzgeber sind jetzt gefragt. Aus meiner Sicht reichen die geplanten Kündigungsfristen von zwölf Monaten für institutionelle Anleger nicht aus. Eine sinnvolle Regelung sollte alle Investoren, also auch Privatanleger einschließen. Denn bei gesteuerten Vertrieben, vor allem bei Banken, wirkt im Prinzip der gleiche verhängnisvolle Mechanismus wie bei institutionellen Anlegern. Auch viele kleine Tickets können eine Lawine auslösen. Ein effektives Maßnahmenbündel könnten beispielsweise Kündigungsfristen, gekoppelt mit Rücknahmeabschlägen sein. Davor scheuen die Anbieter aber noch zurück, weil sie die Reaktionen der Anleger fürchten.

Also nicht nur institutionelle Anleger haben die Fonds als Parkmöglichkeit missbraucht?

Auch Privatanleger haben aus Renditegründen kurzfristig Geld in offenen Immobilienfonds geparkt. Deshalb halte ich Rücknahmeabschläge beim Unterschreiten einer Mindesthaltedauer auch für diese Anlegergruppe für sinnvoll. Offene Immobilienfonds leben insbesondere von den Mieterträgen ihrer Immobilien, die zu stetigen Ausschüttungsrenditen führen. Sie sind also per se ein Instrument für eine Langfristanlage. Die Branche ist deshalb gefordert, Lösungen zu finden. Doch die harte Konkurrenz zwischen den Anbietern erschwert eine gemeinsame Regelung.

Zumal Anbieter wie Union Investment, die Deka, Commerz Real und Rreef ja gut dastehen und Zuflüsse verzeichnen.

Ja, die Branche ist deutlich auseinander gedriftet. Dies gilt für die verfolgte Investmentstrategie, die Zielmärkte, Risikoprofile, die Vertriebskonzepte und nun auch für die Liquiditätssituation der Produkte. Die liquiden Fonds spüren im Moment natürlich keinen Druck in Richtung neuer Gesetze, die die Verfügbarkeit der Anteile für den Investor einschränken.

War der Degi Global Business mit einer Wertberichtigung von 21 Prozent ein Einzelfall? Stehen weitere Abwertungen bevor?

Dazu kann es kommen. Dies resultiert insbesondere aus der Mietentwicklung. Bei einer Reihe von Fondsimmobilien dürfte sie zunächst zu geringeren Mieterträgen und in der Folge auch zu fallenden Objektbewertungen führen. Betroffen sind insbesondere die Fonds, bei denen in der aktuell schwierigen Marktphase wichtige Mietverträge auslaufen. Neue Mieter zu attraktiven Konditionen zu finden, ist jetzt besonders schwierig. Darüber hinaus führt eine Reihe von Mietern Nachverhandlungen mit dem Ergebnis sinkender Mieten, andere Flächen fallen leer wegen der Insolvenz der Mieter. Natürlich zieht auch die gegenwärtig niedrige Liquiditätsrendite die Fondsperformance zusätzlich nach unten.

Welche Größenordnungen werden die Abwertungen bei den Bestandsimmobilien haben? Sind vor allem London und Osteuropa betroffen?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Die Entwicklung ist von mehreren Faktoren abhängig, unter anderem von der Lage der Immobilien, deren Mietvertragsparametern und nicht zuletzt auch vom Ankaufzeitpunkt. Fonds, die frühzeitig vor der Überhitzung der Märkte gekauft haben, sind weniger anfällig als andere. Die beiden Immobilienmärkte sind aber nicht vergleichbar. Die Märkte in Osteuropa dürften für eine Erholung mehr Zeit brauchen als der Londoner Markt.

Welche Performance ist in diesem Jahr überhaupt zu erwarten bei offenen Immobilienfonds?

Insgesamt gesehen ist eine weiter sinkende Performance zu erwarten - dies insbesondere durch geringe Liquiditätsrenditen sowie sinkende Mietrenditen. Im Moment erzielen die Anleger im Durchschnitt der Fonds eine Rendite von rund zwei Prozent; dieser Durchschnitt dürfte sich noch weiter nach unten bewegen. Aber auch bei der Rendite fächert sich die Branche immer weiter auf. Ich halte für 2010 eine Performance-Spanne - von den Fonds mit Negativ-Renditen abgesehen - von 1,5 bis 4,5 Prozent bei den Fonds für realistisch.

portfolio institutionell newsflash 24.02.2009/maa/jan