Immobilien

27.06.2016

Nicht alles Betongold, was glänzt

Dr. Stefan Krausch, Karin Groß-Eckert, Mathias Gross, Ingo Bofinger (v.l.n.r.; Bild: Andreas Schwarz)
Die Suche nach der Nadel im Heuhaufen: So lässt sich derzeit die Suche­ nach Objekten mit attraktivem Rendite-Risiko-Profil im deutschen Immobilienmarkt beschreiben. Wie damit umzugehen ist, diskutierten ­namhafte Vertreter aus der Assekuranz und einer Altersvorsorgeeinrichtung auf der Jahreskonferenz von portfolio institutionell.

Deutschlands Immobilienmarkt ist in Partystimmung. Im vergangenen Jahr wechselten mit fast 80 Milliarden Euro so viele Büro­türme, Shopping-Center und Wohnungspakete den Eigentümer wie seit der Finanzkrise nicht mehr. Anfang 2016 gab es zwar eine kurze Verschnaufpause, die Party ist aber noch im Gange. Deutsche Immobilien sind weiterhin begehrt, allein am Angebot mangelt es. Doch der Kater könnte schneller kommen als gedacht. „Wir sehen eine extreme Übertreibung am deutschen Markt. Ich bin seit 26 Jahren in der Immobilien­branche tätig, aber so extrem wie derzeit habe ich den Markt noch nie erlebt“, bemerkte Mathias Gross, Head of Asset Management­ bei der Allianz Real Estate Germany, während einer Podiums­diskussion auf der Jahreskonferenz von portfolio institutionell. Er ist deshalb froh, derzeit keine Immobilien in Deutschland vor die Füße gelegt zu bekommen.
 
Wechsel auf die Fremdkapitalseite

Auch Dr. Stefan Krausch, der bei der Meag das Portfoliomanagement für die gesamte Immobilienkapitalanlage der Munich Re verantwortet, blickt zurückhaltend auf den derzeitigen Immobilienzyklus: „Der Markt ist bereits weit gelaufen. Als Anleger muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Werte zurückgehen können und – wie ich glaube – auf Sicht auch werden.“

Einen Crash in absehbarer Zukunft sieht Ingo Bofinger, Head of Real Estate bei der Gothaer, nicht. Die teuren Preise am deutschen Immobilienmarkt bereiten aber auch ihm Kopfzerbrechen. „Wir ­gehen konservativ an Investments heran und prüfen den Business Case. Muss man immer ins Eigenkapital gehen? Ich denke nicht. Wir gehen auch auf die Fremdkapitalseite und vergeben Darlehen, um ­gewappnet zu sein, falls der Markt retour kommt“, erklärte Bofinger während der Diskussionsrunde auf der Jahreskonferenz . Auch unter Solvency II bietet sich dieser Wechsel von der Eigen- auf die Fremd­kapitalseite an, da Darlehen mit Blick auf die Eigenkapitalunterlegung günstiger abschneiden. ­„Unsere Marschroute ist zu hinter­fragen: Welche Rendite erzielen wir auf das Solvency-II-Kapital? Die ‚magischen‘ vier Prozent geistern dabei noch immer durch den Markt. Auch wir versuchen, diese zu erreichen. Aber man merkt inzwischen ganz klar, dass dafür das Risiko ­erhöht werden muss. Wir diskutieren gerade, inwieweit das nach vorne hin Sinn macht oder ob wir niedrigere Zinsansprüche an uns selbst anlegen müssen“, führt Ingo Bofinger­ aus.

Diese Frage hat die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe (ÄVWL) für sich bereits beantwortet. Sie ist bereit, stärker ins Risiko zu gehen. Das rund zwölf Milliarden Euro schwere Versorgungswerk hat einen Großteil seines Vermögens in Immobilien investiert. „Wir sind regulatorisch an eine Maximalgrenze von 25 Prozent gehalten, dort stoßen wir so langsam an. Wir liegen aktuell bereits deutlich über 23 Prozent“, erläuterte Karin Groß-Eckert, die seit Anfang 2015 das Portfoliomanagement im Bereich Immobilien bei der ÄVWL leitet. Das Versorgungswerk war schon immer sehr immobilienaffin. Und darüber ist Groß-Eckert im heutigen Marktumfeld froh: „Timing ist für uns ganz wichtig. Wann und wie bewege ich mich in einen Markt hinein? Wir sind im Moment in einem Zyklus, der schon relativ ausgereizt ist, was das preisliche Gefüge angeht. Wenn man heute in Berlin ein klassisches Bürogebäude zum 26- oder 27-Fachen bekommt, hätte man sich das vor zwei Jahren oder sogar vor zwölf Monaten kaum vorstellen können.“

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