Renditen deutscher Büroimmobilien weiter im Sinkflug

Mit rund zehn Milliarden Euro Investmentvolumen sind Büroimmobilien auch im ersten Halbjahr 2015 die beliebteste Anlageklasse gewesen. Auf diese Nutzungsart entfielen etwa 42 Prozent des gesamten gewerblichen Investmentvolumens. Dies geht aus dem aktuellen Investmentbericht vom Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE hervor. „Durch die moderaten Fertigstellungspipelines bleibt das Core-Segment aber deutlich limitiert und sorgt so für einen anhaltenden Druck auf die Immobilienrenditen sowohl in den innerstädtischen Prime-Lagen als auch in guten Sekundärlagen“, bemerkte Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE. 

In den Top-Fünf-Standorten hat sich die große Liquidität am Markt in den Spitzenrenditen besonders bemerkbar gemacht. Bei Büroimmobilien in den Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sorgte der Anlagedruck bei den Nettoanfangsrenditen für einen weiteren Rückgang um bis zu 0,2 Prozentpunkte innerhalb der letzten drei Monate. Gegenüber dem Jahresende 2014 sind es sogar 31 Basispunkte weniger. Im Schnitt lag die Nettoanfangsrendite der Top Fünf Ende Juni 2015 bei 4,3 Prozent. Am niedrigsten ist das Renditeniveau in München – dort sind es laut dem CBRE-Report nur noch vier Prozent. Zum Vergleich: Ende 2014 waren es noch 4,45 Prozent. Den schwächsten Renditerückgang verzeichneten Büroimmobilien in Düsseldorf. Dort sank die Nettoanfangsrendite in den vergangenen sechs Monaten um lediglich zehn Basispunkte auf nunmehr 4,6 Prozent.  
Düsseldorf ist laut CBRE auch der einzige der fünf Top-Standorte, der im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum keinen Anstieg der Investments im Bürosegment verzeichnete, sondern einen Rückgang. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ist der Rückgang nach Ansicht von CBRE jedoch maßgeblich durch das extrem starke Vorjahreshalbjahr bedingt, in dem zum Beispiel das Domus-Portfolio mit einem neunstelligen Kaufpreis gehandelt wurde. Insgesamt lag der Anteil (kumuliert) der Asset-Klasse Büro in den Top-Fünf-Standorten mit 69 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen mit 7,7 Milliarden Euro noch höher, getrieben vor allem durch große Einzeltransaktionen in Frankfurt, München und Berlin. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das investierte Volumen im Bürosegment in den Top-Fünf-Standorten um 82 Prozent angestiegen. 

Einzeltransaktionen dominieren 
Wie aus dem CBRE-Report weiter hervorgeht, lag der Portfolioanteil im Bürosegment mit knapp 17 Prozent deutlich unter dem im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt (38 Prozent) und auch deutlich unter dem Anteil im Vorjahreszeitraum (34 Prozent). „Portfolios sind eher im Value-add-Segment verfügbar, die jedoch nicht für jeden Investor und dessen strategisches Anlageprofil investierbar sind“, so Klein. Im ersten Halbjahr 2015 wurden insgesamt 23 Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert, darunter fünf Portfolios. Dazu zählen der Verkauf des Odin-Portfolios der Credit Suisse an Orion Capital Partners und das Wave-Portfolio von Fortress an Investa sowie zwei Paketverkäufe in innerstädtischer Lage Hamburgs. Ansonsten dominierten laut CBRE Einzeltransaktionen, häufig als Share Deal konzipiert, darunter der Anteilserwerb am Frankfurter Eurotower durch IVG Institutional Funds, am Siemens Campus Neuperlach im Münchner Marktgebiet durch Pramerica Real Estate Investors und Gingko Tree Investment sowie des Stettiner Carrees in Berlin durch die Allianz Versicherung. Die aktivsten Käufergruppen waren Asset- und Fondsmanager mit 2,4 Milliarden Euro, gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds mit gut zwei Milliarden Euro sowie Versicherungen und Pensionskassen mit 1,4 Milliarden Euro.

Unter den Käufern fanden sich auch vermehrt ausländische Investoren. Sie investierten mit 4,6 Milliarden Euro rund 46 Prozent des Gesamtvolumens im Bürosegment. Im ersten Halbjahr 2014 waren es drei Milliarden Euro. Der Fokus für Investments scheint dabei auf die Top-Fünf-Standorte gerichtet zu sein. Ihre größten Abschlüsse tätigten internationale Käufer – mit Ausnahme des bundesweiten Odin-Portfolios – in den Top-Standorten. Generell tätigten diese nach Einschätzung von CBRE überwiegend Einzeltransaktionen: 75 Prozent des insgesamt von dieser Gruppe in deutsche Büroimmobilien investierten Kapitals. Bei den ausländischen Käufern handelt es sich vornehmlich um Angelsachsen und Franzosen. Aus Großbritannien stammten 1,3 Milliarden Euro, aus den USA 1,1 Milliarden Euro und aus Frankreich 654 Millionen Euro. Asiatische Investoren aus China, Singapur und Südkorea investierten mit insgesamt rund 732 Millionen Euro etwa sieben Prozent des Gesamtvolumens.
Die Dynamik bleibt hoch

Die Immobilienfachleute von CBRE erwarten, dass die Dynamik an den Bürovermietungsmärkten auch in der zweiten Jahreshälfte hoch bleibt. Es wird eine weiterhin sehr rege Investitionstätigkeit der nationalen und noch mehr bei den internationalen Immobilieninvestoren erwartet. „Angesichts der großen Einzeltickets, die derzeit im Markt sind beziehungsweise bereits kurz vor dem Abschluss stehen, sowie einer stattlichen Zahl an zum Teil großvolumigen Paktverkäufen, die wir für die zweite Jahreshälfte erwarten, rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien von deutlich über 20 Milliarden Euro“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
portfolio institutionell newsflash 08.07.2015/Kerstin Bendix