Deutschland als Standort für Immobilieninvestments hat trotz Euro-Krise nichts an Attraktivität eingebüßt. Wie das aktuelle Trendbarometer „Immobilien-Investmentmarkt 2012“ von Ernst & Young zeigt, halten 99 Prozent der befragten deutschen Investoren, darunter institutionelle Investoren, Banken und Kapitalanlagegesellschaften , den deutschen Markt für attraktiv. Dies stellt im Vergleich zu den Vorgängerstudien von 2011 und 2010 eine noch positivere Einschätzung dar (2011: 86 Prozent, 2010: 78 Prozent). Ein institutioneller Investor sagte in der Umfrage: „Die Unsicherheit der meisten Euroländer erhöht die Attraktivität Deutschlands trotz niedriger Renditen.“ 

Für das laufende Jahr erwartet Ernst & Young in Deutschland ein Transaktionsvolumen zwischen 27 und 30 Milliarden Euro, nachdem es 2011 28 Milliarden Euro waren. Auch der IVD-Bundesverband prognostiziert für die deutsche Immobilienwirtschaft 2012 ein gutes Jahr. „Trotz währungspolitischer Turbulenzen sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland nach wie vor stabil einzuschätzen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Eine hohe Nachfrage erwartet er vor allem für Wohnimmobilien. „Nach der aktuellen Leitzinssenkung durch die EZB ist für das kommende Jahr kaum mit einem Zinsanstieg über das bisherige Niveau zu rechnen. Daher dürften deutsche Wohnimmobilien auch weiterhin erschwinglich bleiben“, so Schick. Auch das Trendbarometer zeigt, dass Wohn- und Einzelhandelsimmobilien auf großes Interesse bei Investoren stoßen. Büroimmobilien sind indes nur für 14 Prozent interessant. 

Als Verkäufer dürften offene Fonds, Opportunity-Fonds und Banken auftreten. Banken gelten wegen Basel III und des Bedarfs an einer deutlich höheren Kernkapitalquote als eine der wichtigsten Verkäufergruppen. „Das Thema Kreditverkäufe wird wieder an Bedeutung gewinnen, und darunter werden sich auch viele Immobilienkredite befinden“, glaubt Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate. Auf der Käuferseite werden eigenkapitalstarke Anleger, wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke, zu finden sein. 

Assekuranz als Fremdkapitalgeber

In dem aktuellen Trendbarometer zeichnet sich  noch eine neue Entwicklung ab. Mit 85 Prozent erwarte die Mehrheit der befragten Investoren, dass die Assekuranz künftig häufiger als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments Dritter auftreten wird. Dies sei eine Folge von Solvency II. Studienautor Christian Schulz-Wolkow erklärt: „Versicherungen müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätzlichem Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstellation können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfinanzierer wählen statt den Käuferweg zu beschreiten.“ Diesen Investmentweg hat im Herbst 2011 die Bayerische Versorgungskammer beschritten, als sie der IVG Immobilien AG für einen Zeitraum von zehn Jahren die Fremdkapitalfinanzierung für den Kauf des „Silberturms“ in Frankfurt am Main zur Verfügung stellte. Auch andere Versorgungswerke, wie die Nordrheinische Ärzteversorgung, die Ärzteversorgung Niedersachsen oder Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, vergeben bereits seit längerem Hypothekendarlehen. Schulz-Wulkow glaubt allerdings nicht, dass die Assekuranz die Finanzierungslücke, die Banken durch ihre starke Zurückhaltung bei  der Kreditvergabe hinterlassen, schließen wird, sondern nur vereinzelt bei interessanten Transaktionen einspringen wird. „2012 wird die Finanzierung das größte Hemmnis für Transaktionen sein. Die Finanzierung ist der limitierende Faktor“, erklärt Schulz-Wulkow.    

Neben Deutschland wurden in dem aktuellen Trendbarometer auch Investoren aus anderen europäischen Ländern (Frankreich, Großbritannien, die Benelux-Länder, Schweden, Österreich, Polen, Spanien, Russland und Polen) befragt, insgesamt nahmen 540 Unternehmen und Investoren teil. Fründ stellt fest: „Prinzipiell sehen die Befragten ihr eigenes Land positiv. Man fühlt sich in seinem eigenen Land wohl.“ Auffällig sei aber auch, dass Deutschland, Schweden und die Schweiz aufgrund ihrer wirtschaftlichen Stabilität als Investmentstandorte geschätzt werden.    

portfolio institutionell newsflash 11.01.2012/kbe