Die in Fondsdokumentationen festgeschriebenen Laufzeiten sagen nicht viel über die tatsächliche Laufzeit von geschlossenen Immobilienfonds aus. Zu diesem Schluss führt die aktuelle Studie „Fund Terminations“ des europäischen Verbandes für nicht gelistete Immobilien-Investments, kurz Inrev. Die Studie befasst sich mit der Frage nach den Abwicklungsstrategien von institutionellen Fonds, die zwischen 2011 und 2013 auslaufen werden. Das Ergebnis: Von den 88 analysierten Fonds mit einem Volumen von insgesamt 41,2 Milliarden Euro werden zwei Drittel ihre Laufzeit verlängern, und zwar um ein bis drei Jahre. „Die Tatsache, dass Änderungen in der Strategie vorgenommen werden, zeigt, dass Investitionen in geschlossene Fonds nicht notwendigerweise bedeuten, dass Investoren exakt wissen, wann der Fonds auslaufen wird, oder wann und ob er sein Kapital zurückbekommen wird“, sagte Lonneke Löwik, Leiterin der Research-Abteilung bei Inrev.

Wie die Studie weiter zeigt, besteht unter den Fondsmanagern ein Trend dazu, die Entscheidungen über die Fondsabwicklung zu verzögern. Einige Investoren glauben, dass Fondsmanager dies absichtlich machen, damit die Verlängerung des Fonds als einzig gangbare Option bleibt. Außerdem ist eine Vielzahl von Investoren der Auffassung, dass die Verlängerung hauptsächlich durch den Wunsch motiviert ist, die Gebühreneinnahmen zu erhalten, und nicht im besten Interesse des Investors geschieht. Fondsmanager sprechen hingegen davon, dass sie die Zeit brauchen, um die Abwicklungsoptionen zu prüfen. „Die Studie zeigt, dass beide Seiten von einer transparenteren Konversation rund um Fondsabwicklungsentscheidungen und einem viel früheren Beginn der Diskussion profitieren würden“, sagt Löwik.

Nicht alle 88 untersuchten Fonds wollen jedoch die Laufzeit verlängern. Laut Studie wollen 32 Prozent versuchen, den Fonds wie geplant zu liquidieren. Die Mehrheit ist allerdings gegenüber einem Verkauf der Assets abgeneigt. In einer begleitenden Befragung zur Studie äußerten sowohl Investoren als auch Fondsmanager den Wunsch, qualitativ hochwertige Assets zu halten. Einige Investoren zeigten sich sehr interessiert daran, die Möglichkeit des Haltens der Assets außerhalb des Fonds zu untersuchen, zum Beispiel über ein Joint Venture, einen Club-Deal oder direkt.

Laut den Studienautoren sind fondsspezifische Faktoren und Investorenpräferenzen wichtige Faktoren für Änderungen in der Abwicklungsstrategie, der Hauptgrund für die meisten Fonds sind jedoch die aktuellen Marktbedingungen und die teilweise unsicheren Wirtschaftsaussichten. „Dieser Trend zeigt die große Portion Pragmatismus von Investoren und Fondsmanagern, wenn es um Entscheidungen zur endgültigen Abwicklungsstrategie für den Fonds geht, trotz Leitlinien, die am Anfang in der Fondsdokumentation festgeschrieben sind“, sagt Löwik.

portfolio institutionell newsflash 14.09.2011/kbe