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Ausgabe 10/2017

Die Anlage der Betriebsrenten-Milliarden

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Immobilien
11.10.2017

Immobilienanleger wollen verstärkt im europäischen Ausland investieren

Alexander Tannenbaum (Foto: Universal-Investment)

Von dieser Entwicklung spricht Universal-Investment in ihrer fünften Jahresumfrage. Daraus geht auch ein weiter anziehendes Interesse an Hotel-Investments hervor. Büroimmobilien sind erneut weniger gefragt.

Diese hinterfragt das Verhalten institutioneller Investoren. Zwar halten die Anleger ihrem Heimatmarkt die Treue. 46,8 Prozent (Vorjahr: 45,0 Prozent) wollen jüngsten Angaben zufolge weiterhin in Deutschland investieren. Die übrigen europäischen Märkte konnten hingegen auf 30,8 Prozent zulegen (Vorjahr: 25 Prozent). 

Nordamerika folgt danach nahezu unverändert mit 18,9 Prozent auf einem weiterhin hohen Niveau (Vorjahr: 19 Prozent). Verlierer ist Asien/Pazifik. Dort wollen nur noch 3,5 Prozent investieren (Vorjahr: 8,0 Prozent). In die Wachstumsmärkte wie Brasilien, Russland, Indien und China wollen die institutionellen Immobilienanleger derzeit nicht investieren (Vorjahr: 3,0 Prozent). „Auch die Analyse der realen Immobilienbestände auf unserer Plattform zeigt, dass institutionelle Anleger innerhalb der etablierten Märkten breiter diversifizieren“, erläutert Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortet. 

Immer mehr Hotels in der Planung 

Die Studie von Universal-Investment zeigt erneut, dass sich die geplanten Investitionen in Büroimmobilien weiter abschwächen. Zuletzt sackte der Anteil um rund sieben Prozentpunkte weiter auf nunmehr 30,4 Prozent ab. Auch der Einzelhandel wird als weniger attraktiv eingeschätzt und geht leicht auf 21 Prozent zurück. Auf den Sektor Wohnen trifft dies ebenfalls zu. „Wir erleben bereits seit einigen Jahren geradezu eine Renaissance der Wohnimmobilie in den Fonds-Portfolien der institutionellen Anleger. Das hohe Preisniveau in diesem Segment scheint inzwischen jedoch zu einer gewissen Stagnation bei Neuinvestitionen zu führen“, erklärt Tannenbaum. Investitionen sollen in diesen Bereich nur noch zu 14,5 Prozent (Vorjahr: 19 Prozent) erfolgen. 

Deutlich hinzu gewinnen können Hotelimmobilien. Der Anteil der Investitionen, die in diese Immobilienklasse fließen soll, hat sich auf 14,5 Prozent nahezu verdoppelt. Logistik ging leicht auf 10,9 Prozent zurück. In Nischensegmente wie Gesundheitsimmobilien oder auch Studentenwohnungen sollen 5,2 Prozent der Neuanlagen gehen. „Neben den steigenden Preisen in den klassischen Segmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen, spielt bei Investitionen in Produkte wie dem Hotel-Segment oder Gesundheitsimmobilien gerade auch die sektorale Diversifikation eine wichtige Rolle“, so Tannenbaum. 

Beim Thema „Studenten“ ist die Bayerische ¬Versorgungskammer in ihrem Element. Im Herbst 2016 outeten sich die größte deutsche Pensionseinrichtung als Investor von Mikroapartments, insbesondere Studentenwohnungen. Den Anlagefokus richten die Münchner jenseits der Isar auf europäische Hochschulstädte, die nach wie vor solide wirtschaftliche Fundamentaldaten aufwiesen. Umgesetzt werden die Investments über einen gemeinsamen Spezialfonds mit dem Immobilieninvestmentmanager Corestate Capital. 

Renditeerwartungen gehen weiter zurück

Zurück zur Umfrage von Universal-Investment: Die Renditeerwartungen an den laufenden Cashflow beziehungsweise  die jährliche Ausschüttungsrendite geht bei den befragten Investoren weiter zurück und liegt inzwischen bei vier Prozent (Vorjahr: 4,13 Prozent). Bei der realisierten Gesamtrendite nach dem gewinnbringenden Verkauf einzelner oder aller Immobilien gehen die Anleger von einer Rendite in Höhe von 4,72 Prozent aus. Von der jährlichen Gesamtrendite nach beispielsweise der BVI-Berechnungsmethode erwarten die Anleger laut Universal-Investment 4,57 Prozent. 

Immobilienspezialfonds und Masterfonds gelten als Favoriten

Bei der Wahl des geeigneten Vehikels stehen weiter die Immobilienspezialfonds nach KAGB im Fokus. Der unangefochtene Spitzenreiter soll für 62,5 Prozent der Befragten das Vehikel künftiger Investitionen sein, berichtet Universal-Investment. Der deutsche Immobilienspezialfonds setzt sich damit noch stärker gegenüber dem Luxemburger Pendant durch. Die großen Gewinner seien indessen die Masterfonds. In dieses Vehikel sollen 37,5 Prozent der neuen Mittel fließen. „Der starke Trend hin zu Master-KVGs hält weiter an, bereits heute wird bei rund einem Viertel des Spezialfondsvolumens das Asset Management ausgelagert. Auch unter den drei größten Immobilienfondsmanagern für institutionelle Anleger befinden sich inzwischen gleich zwei Master-Kapitalverwaltungsgesellschaften“, erklärt Tannenbaum. Das Potenzial für Master-KVGs im Immobilienbereich sei groß, bei Wertpapier-Spezialfonds werden aktuell rund 70 Prozent nach dem Masterfonds-Prinzip gesteuert. 

Gefragt wurde erstmals auch nach der Form der Anlage mit Blick auf eventuell gemeinsame Investitionen mit anderen institutionellen Partnern. Doch rund 70 Prozent der Anleger ziehen einen Individualfonds vor. Nur 30 Prozent präferieren einen Gemeinschaftsfonds. Mit Blick auf den Fremdfinanzierungsanteil wurde auch nach geplanten Veränderungen in diesem Bereich gefragt. Doch rund 70 Prozent wollen den Anteil unverändert lassen, zehn Prozent wollen ihn erhöhen und 20 Prozent wollen ihn absenken.

portfolio institutionell 09.10.2017/Tobias Bürger

 
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