Gewerbeimmobilien: Studie zeigt die Renditehochburgen in Deutschland

„Investoren, die mit Gewerbeimmobilien in Deutschlands Städten eine hohe Rendite anpeilen, sollten in Magdeburg zuschlagen.“ Diese Einschätzung vertritt das Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen PwC in einer aktuellen Erhebung zum Gewerbeimmobilienmarkt in der Bundesrepublik. Ähnlich attraktiv wie die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt seien auch Erfurt und Dresden, heißt es in der „PwC Real Estate Investor Survey Germany“. In diesen drei ostdeutschen Großstädten erzielen Investoren derzeit die höchsten Mietrenditen – „bei erhöhtem Risiko“, versteht sich. Die niedrigsten Renditen, aber auch mehr Sicherheit aus Investorensicht bieten München, Stuttgart und Hamburg. 

PwC hat die Studie nach eigenem Bekunden erstmals für den deutschen Markt und auf Anregung zahlreicher Marktteilnehmer erstellt. Diese hätten die bislang mangelnde Transparenz beklagt. Die Umfrage unter 250 Investoren im vierten Quartal 2014 zeigt die aktuelle Stimmung im Segment der Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Untersucht wurden drei Kategorien: Die sieben größten deutschen Städte, die 13 größten Regionalstädte mit 200.000 bis 600.000 Einwohnern und sieben Regionen. Erste, wenig überraschende Erkenntnis: „Unsere Erhebung bestätigt einen starken Investoren-Wettbewerb in den größten deutschen Städten um Büro- und Einzelhandelsimmobilien“, sagt Thomas Veith. Der Partner im Bereich Real Estate Transaction Services bei PwC weist darauf hin, dass kleinere Märkte mit ihren höheren individuellen Risiken derzeit „wesentlich attraktiver für Investoren“ seien, die auf der Suche nach Rendite sind. 

Die Erhebung verwendet die Kennzahl „All-Risk-Yield“. Dabei werden von den Studienmachern neben den Kaufpreisen und Mieten auch die individuellen Erwartungen der Investoren berücksichtigt. Berechnet wurden die Renditen unter Berücksichtigung aller Risiken und basierend auf dem Reinertrag (Net Operating Income, NOI) der jeweiligen Objekte. Obwohl Deutschland als vergleichsweise homogener Markt gilt, deckt der Vergleich große Unterschiede zwischen den einzelnen Teilmärkten auf. So zeigen sich in Münchens Top-Lagen All-Risk-Yields für Büroobjekte von 4,18 Prozent. Das ist deutschlandweit der niedrigste Wert. Es folgen Stuttgart (4,49 Prozent) und Hamburg (4,55 Prozent). In Magdeburg hingegen erzielen Investoren in bester Lage 7,50 Prozent Rendite, in Erfurt sind es 6,75 Prozent. In Dresden liegt die Rendite immerhin bei 6,45 Prozent. 

Im Gegensatz zu den Metropolen weisen die Regionalstädte sowie die Peripherie geringere Transaktionsvolumina und höhere Risiken auf, jedoch auch die höchsten Renditen. Die Spannbreite für Top-Objekte über beide Nutzungsarten hinweg reicht von 5,18 Prozent für „Einzelhandel“ in Hannover bis zu 7,50 Prozent für „Büro“ in Magdeburg. Mit Blick auf die Regionen zeigen sich hohe Renditen in Sachsen, Thüringen, Nordhessen sowie in Nordrhein-Westfalen. Die niedrigsten Renditen verzeichnen Investoren über beide Nutzungsarten hinweg in Bayern, wobei die Renditeabstände zwischen den einzelnen Regionen nach Einschätzung der Studienmacher von PwC „nicht groß“ sind.