Alternative Anlagen
26. November 2019

Portugal von Nord nach Süd

Autobahnen, Hotels, Logistik oder Erneuerbare Energien: Portugal scheint unter Investoren im Moment der Place to be, was Real Assets angeht. Dabei sind Immobilien, aber auch einige Infrastruktur-Assets Lieblinge der Investoren. Insbesondere die portugiesische Hauptstadt Lissabon zieht Immobilieninvestoren an, während Photovoltaik im Süden und Wasserkraft im regenreichen Norden angesagt sind.

Ganz in den Süden Europas nach Portugal und damit ans östliche ­Ende des Atlantiks zieht es nicht nur die Bayerische Versorgungskammer. Auch die Allianz Real Estate, die Generali Real Estate, die Sächsische­ Ärzteversorgung und die Meag haben hier investiert. ­Dabei scheint Portugal nicht nur interessant wegen dem gesunden Wirtschaftswachstum (BIP-Wachstumsrate) von zuletzt 2,7 Prozent und seiner derzeit überraschend guten Haushaltslage. So haben die Strukturreformen im Zuge der Eurokrise gefruchtet. 2018 betrug das Haushaltsdefizit der „Welt“ zufolge nur noch 0,5 Prozent, so niedrig lag es seit 45 Jahren nicht mehr. Auch geografisch hat Portugal ­einiges zu bieten: Die Berge und das raue Klima des Atlantik sorgen für ­genug Regen und so viel Sonne, dass sich sowohl Photovoltaik als auch ­Wasserkraftwerke hier lohnen. Pangaea Life, eine 100-prozentige Tochter der Bayerischen Versicherung, investiert über einen Fonds, der von Aquila Capital beraten wird, in zwei Photovoltaik-Parks und ein Wasserkraftwerk im Norden des Landes, wo es besonders regnerisch sei. Auch die Allianz hat die Attraktivität von portugiesischen ­Renewables entdeckt: Für eine neue Epoche bei den Erneuerbaren, in die die Allianz nun über 4,5 Milliarden Euro investiert hat, stehen zwei Photovoltaik-Parks in Portugal. Diese kommen nämlich – ebenso­ wie die der Pangaea Life – ohne staatliche Fördermittel aus. Power Purchase Agreements sichern hier die Strompreisschwankungen ab. Einer der Parks wurde auch vor Fertigstellung erworben. Nach dem Renewables 2019 Global Status Report des Globalen Netzwerks REN21 tragen Erneuerbare Energien immer mehr zur Stromerzeugung ­weltweit bei. Solar-/Photovoltaik- und Windenergie sind demnach mittlerweile ­etablierte Optionen im Strombereich. Mindestens neun Länder erzeugten mehr als 20 Prozent ihres Stroms auf der Grundlage­ von Solar-/PV- und Windenergie. Neben Deutschland, Dänemark, UK und Spanien findet sich auch Portugal auf dieser Liste.

Bei den Immobilieninvestments zieht die Hauptstadt Lissabon ­immer mehr Kapital an. So zieht die Studie „Emerging Trends in Real ­Estate: Europe 2019“ von Pricewaterhouse Coopers International das Fazit: „Angesichts der Tatsache, dass die Branche die Sicherheit von Skaleneffekten, Liquidität und wachsenden Ökonomien schätzt, ist es nicht verwunderlich, dass deutsche Städte trotz anhaltend hoher Werte ­erneut die Top-10-Picks für 2019 dominieren, während es Lissabon ist, das die Nummer-Eins-Position für Investitionen und Entwicklung ­beansprucht.“ Die portugiesische Hauptstadt werde allgemein als starkes, spätzyklisches Wette angesehen.

Höhere Spitzenrenditen

Lissabon ist der Studie zufolge die diesjährige Wahl für die Gesamtaussichten, die um zehn Plätze auf Platz Eins steigt. Befragte ­Immobilienspezialisten nennen die „Lebensqualität“ und die „positive“ Führung der Stadt als ausschlaggebend. Portugals Wirtschaft wachse mit einem gesunden Tempo, und die Hauptstadt sei ein ­internationales Ziel für Unternehmen, Investoren und Touristen. ­„Alle reden jetzt von Lissabon“, sagt demzufolge ein Private-Equity-Investor. Dass die portugiesische Hauptstadt den ersten Platz im Emerging Trends Europe Leader Board belegt, überrasche vielleicht, da Lissabon ein kleiner Markt ist – der aber auskömmliche Renditen bietet. Das zeigt sich auch bei den Gewerbeimmobilien und dem ­studentischen Wohnen, wo die Renditen deutlich höher liegen als in Deutschland. Einer Erhebung zum Segment der Studentenwohungen von Savills zufolge konnten im ersten Quartal 2019 Investoren in ­Australien und Polen die höchsten Erträge im Studentenwohnungssegment ­erwirtschaften. Hier wurde eine Spitzenrendite von sechs Prozent ­aufgerufen, dicht gefolgt von den USA (5,8 Prozent) sowie Italien und Portugal (jeweils 5,5 Prozent). In Deutschland sind es aufgrund des Kapitalmarktumfeldes und der Wachstumsperspektiven nur 3,7 ­Prozent. Bei den Gewerbeimmobilien könne laut Savills und einer Untersuchung des europäischen Gewerbeimmobilienmarktes vom April 2019 zufolge nur noch mit wenigen Gewerbeimmobilien fünf Prozent Rendite erwirtschaftet werden. Dazu zählt Savills unter ­anderem Logistikobjekte in Portugal, die mit durchschnittlichen ­Spitzenrenditen von 5,4 Prozent glänzen. Vergleichbare Renditen in diesem Segment seien außerdem nur in Belgien, Dänemark, Italien, Rumänien, Spanien und der Tschechischen Republik erzielbar.

Logistikparks, Hotels und Büros

Auch der Einzelhandel in Portugal läuft der PWC-Befragung zufolge gut. Portugal habe eine geringe Internetdurchdringung, einen florierenden Tourismus und eine Bevölkerung, die gerne einkaufe, auch weil die Einzelhandelsziele attraktiv seien. Das treibt auch die ­Logistikmärkte: So gab der Immobilien-Investmentmanager Invesco Real Estate im Februar bekannt, im Auftrag der Bayerischen Versorgungskammer einen Logistikpark im nördlichen Stadtgebiet von ­Lissabon erworben zu haben. Das Objekt sei voll vermietet und gilt als einer der besten Logistikstandorte Portugals in erstklassiger Lage in nur 14 Kilometer Entfernung vom Stadtzentrum beziehungsweise neun Kilometer Entfernung vom Flughafen von Lissabon, sowie mit direktem Zugang zu Portugals wichtigster Autobahn. Die Mietfläche umfasst 78.000 Quadratmeter, die in sechs Lagergebäude und zwei zusätzliche baureife Grundstücke unterteilt ist. Das von Invesco für die BVK verwaltete pan-europäische Mandat werde durch diese Investition um ein erstklassiges, voll vermietetes Logistikobjekt mit hohen gebäudetechnischen Spezifikationen und bonitätsstarken Mietern ­erweitert, gibt Invesco bekannt. Es handelte sich um eine Off-Market-Transaktion. Fernando San Juan Monje, Director Transactions für Spanien bei Invesco, sagte über den Deal: „Wir freuen uns sehr, den Zuschlag für diesen Logistikpark mit mehreren Mietern in Lissabon erhalten zu haben. Aufgrund räumlicher Beschränkungen kann das Angebot an erstklassigen Logistikflächen in Lissabon die Nachfrage bei weitem nicht decken. In Verbindung mit der kräftigen Erholung der portugiesischen Wirtschaft und der weiter fortschreitenden Durchdringung des Onlinehandels bietet sich uns mit dieser Investition ­eine attraktive Eintrittsmöglichkeit in den portugiesischen Markt.“

Die Sächsische Ärzteversorgung (SÄV) ist auf dem portugiesischen Immobilienmarkt früh aktiv geworden. Sie vergab bereits im Jahr 2013 ein Mandat für eine Value-Add-Strategie, um in europäische ­Hotels zu ­investieren. Wie der beauftragte Immobilienfondsmanager Internos Global Investors mitteilte, ist das Mandat mit 100 Millionen Euro ­Eigenkapital und einer Fremdkapitalquote von bis zu 50 Prozent ­versehen. Ziel der Sächsischen Ärzteversorgung mit diesem Mandat sei nicht Rendite, vielmehr liege der Fokus auf einer Wertsteigerung. Nico Appelt, der Geschäftsführer der Sächsischen Ärzteversorgung, sagte im Investoreninterview im Juli 2017 zu dem Lissaboner ­Investment: „Die Idee lag trotz der räumlichen Entfernung nah. Rein kaufmännisch betrachtet sind die Einkaufspreise nun mal in Lissabon deutlich tiefer als etwa in London oder Paris. In der Innenstadt wurde jahrelang kaum saniert, weil die Mieten eingefroren waren. Ein ­bisschen hat mich diese Situation an die DDR erinnert. In Folge der Finanzkrise kam es im Mietrecht zu Liberalisierungen.“ Die Investment-Idee sei mit Blick auf diesen Renovierungsbedarf gewesen, in guten Lagen eine Value-Add-Strategie zu verfolgen und so in einer ­europäischen Hauptstadt Core-Immobilien für den Eigenbestand ­beziehungsweise für den Verkauf zu entwickeln. „Neben den günstigen­ Baupreisen spielt uns dabei die aktuell starke Nachfrage durch europäische und asiatische Investoren in die Karten. Die ­zwischenzeitlich gestiegenen Verkaufspreise sprechen eine deutliche Sprache“, so Appelt. Der lokale Markt erfordert zudem viel Kenntnis über die dortigen Rahmenbedingungen. „Da hat uns wiederum unsere­ flexible Aufstellung mit unserem Immobilien-Masterfonds ­geholfen, an den wir zwei portugiesische Asset Manager anbinden konnten. Es ist immer gut, auf lokale Expertise zu setzen – auch wenn eine sorgfältige Auswahl der Manager vor Ort Zeit kostet und ­Ressourcen bindet“, sagte Appelt. Rund 1,2 Milliarden Euro betrug im Jahr 2018 allein das Immobilienvermögen der SÄV.

Auch die Generali Real Estate hat kürzlich in portugiesische Immobilien­ investiert. Im September gab sie bekannt, ein Bürogebäude­ in Lissabon erworben zu haben. Das als „Office Oriente“ bekannte ­Gebäude befindet sich in der Rua do Mar da China, im zentralen ­Bereich des Parque das Nações, einem Standort mit hochwertigen ­Gebäuden, der sehr gut mit dem Stadtzentrum und dem Flughafen verbunden ist. Das Objekt besteht aus acht Stockwerken mit einer ­Gesamtfläche von 9.250 Quadratmetern, die derzeit alle vermietet ­seien. Der anhaltende Wohnboom der Stadt sei ein Problem, da er den Mangel an Büroflächen noch verschärft habe. „Es wird in den nächsten zwei bis drei Jahren sicherlich eine Unterversorgung ­geben“, glaubt ein lokaler Akteur aus der Studie von PWC.

Gutes Autobahnnetz

Laut EU-Kommission verfügt Portugal außerdem über ein vergleichsweise gutes Straßennetz. Hier sicherte sich die Meag laut Mitteilung vom Juli ein neues Infrastruktur-Asset. Wie der Vermögensmanager der Munich Re und der Ergo meldete, finanziere man in Portugal mit Ascendi den Anteilseigner von fünf Autobahngesellschaften. Die ­Autobahnteilstrecken liegen in unterschiedlichen Landesteilen und seien ein wichtiger Bestandteil des Straßennetzes und der Verkehrsinfrastruktur in Portugal. Die Finanzierung werde aus Verfügbarkeitsentgelten bedient und ist durch die Bonität des Staates abgesichert. Meag-Geschäftsführer Holger Kerzel kommentierte: „Die Finanzierung dieser Autobahnen ist unsere erste Infrastrukturfinanzierung in Portugal. Das Land hat in vorbildlicher Weise auf einen Wachstumskurs zurückgefunden, den Staatshaushalt in Ordnung gebracht und gehört damit zu einem stabilen und soliden Land, in dem wir gerne Infrastruktur finanzieren.“

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