Immobilien
8. Oktober 2018

Shopping-Center legen zu

Savills: Kapitaldruck und Zinsen schaffen hohe Dynamik bei deutschen Handelsimmobilien. Handel nach Büro Nummer 2 bei Nutzungsarten.

Das Transaktionsvolumen für deutsche Handelsimmobilien belief sich in den ersten neun Monaten 2018 auf rund 9,9 Milliarden Euro – ein Plus von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Entscheidender Treiber war die Fusion von Karstadt und Kaufhof, die mit einem Transaktionsvolumen von 1,84 Milliarden Euro zu Buche schlägt. Mit einem Anteil von rund 23 Prozent am Gesamtumsatz für Gewerbeimmobilien bleibt das Handelssegment damit weiterhin auf Platz 2 der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt, hinter Büroimmobilien. Allerdings lag der Anteil unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt von 27 Prozent. Diese Zahlen veröffentlichte der Immobiliendienstleister Savills.

Im Detail zeigt sich laut Savills, dass neben Kauf-/Warenhäuser – mit einem Umsatzplus von 160 Prozent – Shopping-Center das einzige Teilsegment war, das mit einem Umsatz von 1,24 Milliarden Euro und einem Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorquartal zulegen konnte. Insgesamt waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 40 Prozent am Transaktionsvolumen das umsatzstärkste Teilsegment im bisherigen Jahresverlauf. Auf dem dritten Rang, nach den Kauf- und Warenhäusern, folgten mit 14 Prozent Fachmarktzentren, dicht gefolgt von Shopping-Centern mit 13 Prozent.

„Das mangelnde Angebot an Core-Immobilien sowie die aufwendigen Verkaufsprozesse bei Objekten mit Wertsteigerungspotenzialen bremsen noch höhere Transaktionsvolumina“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. Insbesondere Core-Shopping-Center scheinen Mangelware zu sein. Verkäufe wie „das Schloss“ in Berlin von WealthCap an die Deka als Spitzencenter, wirken wie eine Ausnahme. „Es kommen weitere Center an den Markt, wodurch es zu einer zunehmenden Angebotsdynamik kommen wird“, erläutert Krechky und ergänzt: „Dabei handelt es sich größtenteils um Secondary-Shopping-Center, bei denen ein erfahrenes Management unerlässlich ist.“

Drei Gruppen von Investoren
Zu den größten Transaktionen des dritten Quartals 2018 zählen der Kauf von 42 Lebensmittelmärkten und Discountern der GRR Group für 150 Millionen Euro, der Kauf von mehreren Supermärkten und Fachmarktzentren durch x-bricks für 125 Millionen Euro und der Verkauf des Stern-Centers in Sindelfingen. Diese Deals stehen repräsentativ für das aktuelle Agieren am Markt, erläutert Krechky: „Zurzeit ist generell eine Dreiteilung des Marktes zu beobachten: Neben äußerst zurückhaltenden Investoren, die Handelsimmobilien im Moment eher meiden und Investoren, die weiterhin ihren Einzelhandelsanteil im Portfolio erhöhen, gibt es nach wie vor ein steigendes Interesse für Fachmärkte und lebensmittelgeankerte Zentren. Hierfür werden neue Höchstpreise gezahlt.“ Dementsprechend ist die Spitzenrendite für Fachmarktzentren gegenüber dem Vorjahresquartal um 40 Basispunkte auf aktuell 4,2 Prozent gesunken, bei Shopping-Centern um 26 Basispunkte auf 3,9 Prozent und bei Geschäftshäusern in den Top-7-Märkten gab die Spitzenrendite um 23 Basispunkte auf 3,1 Prozent nach.

Im bisherigen Jahresverlauf gehörten insbesondere risikoaverse und langfristig agierende Investoren zu den größten Käufergruppen. Mit einem Anteil von 30 Prozent am Transaktionsvolumen waren Immobilien AGs/REITs die aktivsten, gefolgt von Offenen Spezialfonds mit 28 Prozent.

Wie Savills analysiert, waren in der Vergangenheit vor allem internationale Investoren diejenigen, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Handelsinvestmentmarkt agierten, Nun überwogen zwischen Q1 und Q3 2018 heimische Investoren mit einem Anteil von 61 Prozent. Erwartungsgemäß wurden von ausländischen Käufern bevorzugt Handelsobjekte mit größeren Volumina erworben. So investierten sie durchschnittlich etwa 24 Millionen Euro, heimische Käufer hingegen nur rund zwölf Millionen Euro. „Sobald mehr Objekte der Risikoklasse Core Plus und Value Add auf den Markt kommen, werden die Renditen auch für internationale Käufer wieder interessanter. Zukünftig dürften wir also wieder mehr von internationalem Kapital auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt sehen“, so Krechky.

Auch auf Verkäuferseite stellten Immobilien AGs/Reits und offene Spezialfonds mit jeweils 23 Prozent und zwölf Prozent einen großen Anteil am Transaktionsvolumen. Projektentwickler machten 14 Prozent des Verkaufsvolumens aus. Neben deutschen Investoren (37 Prozent) verkauften auch viele Investoren aus UK (zehn Prozent) und Nordamerika (31 Prozent) – hier ist ein hoher Anteil der Verkäufe vor allem der Warenhausfusion geschuldet – ihre Handelsimmobilien im Laufe des Jahres.

These: Mehr Transaktionen, geringere Renditen
Mit Hinblick auf das Jahr 2019 gibt es laut Savills zwei Thesen. Erstens: Die Transaktionsvolumina steigen weiter und Renditen im Fachmarktsegment sinken. Zweitens: Der weiterhin hohe Kapitaldruck der Investoren in Kombination mit einem nachhaltig günstigen Zinsniveau sorgt für einen anhaltend dynamischen Markt. „Die Herausforderung, das nach wie vor reichlich vorhandene Anlagekapital nachhaltig zu allokieren, wird jedoch zusehends komplexer“, sagt Jennifer Güleryüz, Consultant Research bei Savills.

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