Spitzenrenditen bei Büroimmobilien bei etwa drei Prozent
Zahlen von CBRE und Savills belegen Angebotsknappheit. Mehr Geld fließt in B- und C-Städte.
Im ersten Halbjahr 2019 wurden auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt nach Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE 30,3 Milliarden Euro investiert. Dies sei ein Rückgang um 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit 12,1 Milliarden Euro waren Büroimmobilien weiterhin die dominierende Assetklasse und konnten ihren Marktanteil auf 40 Prozent ausbauen. Das Bürotransaktionsvolumen war jedoch mit minus fünf Prozent rückläufig, wie auch in allen anderen Asset-Klassen (Wohnen, Logistik, Hotel, Sonstige) außer dem Einzelhandel. „Ursache des rückläufigen Transaktionsvolumens ist die Produktknappheit“, erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Die Produktknappheit äußert sich auch in den Spitzenrenditen, die in den meisten Assetklassen weiter gesunken sind, sowie in einem deutlichen Rückgang des in Portfolios gehandelten Volumens.“ So ist die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln, Stuttgart) CBRE zufolge im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 um zwölf Basispunkte auf 3,09 Prozent zurückgegangen. Während das Transaktionsvolumen von Einzelobjekten um zwei Prozent leicht auf 21,5 Milliarden Euro anstieg, brach das Transaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um 45 Prozent auf 8,7 Milliarden Euro ein. „Die Produktknappheit war vor allem bei Wohn- und Logistikimmobilien ausgeprägt – zwei Assetklassen, in denen Portfolios eine große Rolle spielen“, sagt Klein.
Der Immobiliendienstleister Savills hat seinerseits den Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2019 untersucht. Er sieht bei den Renditen dagegen eher eine Seitwärtsbewegung. Zum Ende des zweiten Quartals lagen die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top-7-Städten demnach jeweils im Mittel bei 3,1 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal habe es demnach damit keine Renditeveränderung gegeben, so Savills. Auch die Spitzenrenditen für Shoppingcenter (4,2 Prozent), Fachmarktzentren (3,9 Prozent) und für Logistikimmobilien (4,2 Prozent) bewegten sich Savills zufolge zuletzt seitwärts.
24,2 Milliarden in Gewerbeimmobilien
Am deutschen Immobilienmarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 Savills zufolge Gewerbeimmobilien für etwa 24,2 Milliarden Euro gehandelt. Gegenüber dem ersten Halbjahr des Jahres 2018 entspricht dies einem Rückgang um etwa zwölf Prozent. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens rührt vor allem aus einer niedrigeren Zahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich her“, sagt Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills, und ergänzt: „Großvolumige Core-Immobilien sind in den letzten Jahren fast ausnahmslos in die Hände von langfristigen Bestandshaltern übergegangen und stehen somit relativ selten zum Verkauf.“ Dementsprechend betrug der Volumenrückgang von Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund ein Fünftel. Dieser Angebotsengpass schlage sich auch in der durchschnittlichen Größe der Transaktionen nieder, die im ersten Halbjahr bei circa 24,5 Millionen Euro und damit rund fünf Prozent unter dem Wert im ersten Halbjahr 2018 lag. Betrachtet man hingegen die letzten zwölf Monate, stieg die mittlere Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um etwa neun Prozent an. „Dass die Transaktionen binnen der letzten zwölf Monate größer geworden sind, verdeutlicht auch einen Preisanstieg in der Breite“, führt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, aus und merkt an: „Preistreiber sind aber nicht mehr sinkende Renditen, sondern eingepreiste Mietsteigerungspotenziale.“
Außerdem sei kein deutlicher Abschwung am Gewerbeimmobilienmarkt zu erwarten: „Ein deutlicher Abschwung am Gewerbeinvestmentmarkt ist auch im elften Jahr des Superzyklus nicht in Sicht”, sagt Marcus Lemli von Savills und begründet: „Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien rentieren aktuell rund 340 Basispunkte über denen der zehnjährigen Bundesanleihe. Dies ist die dritthöchste Differenz in den letzten 30 Jahren. Hinzu kommt, dass die Zinswende nicht nur verschoben ist, sondern in den USA aktuell sogar eine Zinssenkung diskutiert wird. Damit werden Strafzinsen auf hohe kurzfristig verfügbare Bankguthaben und folglich ein hoher Anlagedruck bei den Investoren weiterhin zur Tagesordnung gehören. Der globale Kapitalstrom in Immobilien dürfte somit anhalten und Deutschland als einer der liquidesten Märkte profitieren.“
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Gewerbeimmobilien | Immobilien
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