Immobilien
25. März 2019

Stiftung und (Wohnungs-)Unternehmen

Die Ev. Stiftung Pflege Schönau ist direkt in Wohnungen sowie indirekt über Immobilienfonds investiert und vergibt Erbbaurechte. Zu den Hintergründen nimmt Vorstand Ingo Strugalla im Interview Stellung.

Im Interview mit portfolio institutionell berichtet Info Strugalla über die Immobilienstrategie der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau, ESPS. Eine besonders große Rolle nehmen in dieser Strategie Erbbaurechte ein. Mit dem Management des Immobilienbestands verbunden ist ein unternehmerischer Wandel der Stiftung. 

Herr Strugalla, wie geht es der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau?

Das vergangene Jahr lief sehr erfreulich. Gerade in einem Jahr wie 2018 kam uns zu Gute, dass wir mit Wohnimmobilien, Erbbaurechten und Forst sehr konstante Assets haben. Der trockene Sommer hat sich allerdings negativ auf unseren Wald ausgewirkt. Wie stark unsere Bäume geschädigt wurden, werden wir erst im Laufe dieses Jahres feststellen können.
Auch unsere internen Projektvorhaben konnten wir in 2018 realisieren. Unter anderem wollten wir stärker zu einer digitalisierten Arbeitsweise kommen. Unsere Prozesse sollen effizienter und transparenter werden. Hierfür entwickelten wir zum Beispiel unser Dokumentenmanagementsystem weiter.
Auf der Anlageseite wollen wir neben den Immobilienfonds unseren Wohnimmobilienbestand auf etwa 1.500 Einheiten verdoppeln. Ab dieser Größe lohnt es sich ökonomisch, die nötigen Strukturen – zehn Mitarbeiter und IT – intern vorzuhalten. Darum haben wir 2017 begonnen, selbst zu bauen. Vor kurzem haben wir zwei große Häuser fertiggestellt und vermietet.

Die Stiftung hat sich also auch als Unternehmen weiterentwickelt?

Absolut. Rückblickend haben wir in den vergangenen Jahren die Transparenz enorm gesteigert. Erst haben wir uns in der Buchhaltung von der Kameralistik verabschiedet. Mit der Einführung moderner IT-Systeme konnten wir immer leistungsfähigere Software nutzen. Das Dokumentenmanagementsystem ermöglicht uns, die Vertragsverwaltung effizient zu steuern. Das alles hilft uns sehr. Wir wissen nun genau, wo wir gutes Geld verdienen, wo noch Potenziale brach liegen und welchen Wert ein einzelner Vertrag hat. Wenn wir die Ausbauziele für unseren Immobilienstand erreicht haben, sind wir auch gefühlt ein kleines Wohnungsunternehmen, neben den traditionellen Assets.

Wie kann eine Stiftung ohne laufende Zuflüsse den Bestand verdoppeln?

Für die Immobilienfonds allokierten wir unsere damalige Überschussliquidität. Jetzt nutzen wir die günstige Kapitalmarktsituation, konventionellen Geschosswohnungsbau mit Fremdmitteln zu finanzieren. Das ist ökonomisch sinnvoll und liquiditätsschonend. Unabhängig davon setzt die Stiftung ihre jährliche Überschussliquidität ein.

Thema Erbbaurechte: Die Klosterkammer Hannover und die ESPS sind die größten Erbbaurechtgeber in Deutschland. Um welche Rechte handelt es sich und wie setzt sich  dieses Portfolio zusammen?

Für die Nutzung unserer Erbbaurechtsgrundstücke zahlt der Erbbaurechtsnehmer ein Nutzungsentgeld, den Erbbauzins. Wir haben insgesamt circa 13.000 Erbbaurechte, darunter auch circa 300 gewerblich genutzte Verträge. Der Großteil der Erbbaurechte der Stiftung dient privatem Wohnen. Rund die Hälfte sind Wohnungserbbaurechte (Wohnungseigentümergemeinschaften) und die andere Hälfte Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser.
Für das Grundstück bekommen wir jährlich immer im November im Voraus den Erbbauzins. Bei Neuvergabe liegt er bei vier Prozent bezogen auf den Bodenwert ohne Erschließungskosten.

Das komplette Interview lesen Sie in der März-Ausgabe von portfolio institutionell.

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