Immobilien
18. Januar 2019

Wenn das Alter zur Anlageform wird

Kindergärten, Kliniken, Ärztezentren – Sozialimmobilien sind derzeit gefragter denn je. Meist handelt es sich um ein langfristiges Investment. Vor allem Pflegeheime bieten langfristig sichere Einnahmen – bergen aber auch einige Risiken. Denn Eigentümer sind hier vor allem von Qualität und Bonität des Heimbetreibers abhängig.

Der hohe Anlagedruck und die aktuelle Produktknappheit auf dem Immobilienmarkt lässt institutionelle Anleger nach Nischen suchen, in denen sich noch auskömmliche Renditen erzielen lassen. Investiert wird in Kindergärten, Studentenwohnungen, Kliniken, Ärztezentren und Pflegeheime. Denn die Renditen bei Büros oder Geschäftshäusern haben zuletzt abgenommen und bewegen sich der Studie „Pflegeheime in Deutschland“ von Jones Lang Lasalle (JLL) zufolge bei durchschnittlich 2,9 bis 3,9 Prozent. Gerade Pflegeheime sind bei Asset Managern und Investoren eine zunehmend beliebte Anlageklasse. Hier lagen die zu erwartenden Nettoanfangsrenditen im ersten Quartal 2018 laut JLL noch bei fünf Prozent.

Wie die Studie auch zeigt, ist der Markt für teilstationäre und stationäre Pflege kontinuierlich gewachsen: Von 1996 bis 2015 habe sich die Zahl der stationär Pflegebedürftigen um gar 91 Prozent erhöht. Laut Statistischem Bundesamt lag die Zahl der Pflegebedürftigen nach dem Pflegeversicherungsgesetz im Dezember 2015 bei knapp 2,9 Millionen und ist damit gegenüber Ende 2013 um 8,9 Prozent gewachsen. In 20 Jahren, so schätzt JLL, werden bundesweit 4,2 Millionen Menschen pflegebedürftig sein.

Großbritannien gehört zu den am besten entwickelten Infrastrukturmärkten weltweit. Doch gerade bei Pflegeheimen zeichnen sich Probleme ab. In den vergangenen Jahren mussten in Großbritannien viele Heimbetreiber aufgeben – aufgrund von Personalproblemen und mangelnder Finanzierung. Im Jahresverlauf 2015 bis 2016 sei die Zahl der Pflegeheime in England von 4.697 auf 4.633 gefallen, meldete im September 2016 die BBC. Zudem sind die Pflegeheime meist kleiner als in Deutschland. Über 80 Prozent der Heime haben weniger als 80 Betten, 46 Prozent sogar weniger als 60. In Deutschland sind die Heime tendenziell größer, nur rund 60 Prozent haben weniger als 80 Betten, zeigt die Marktstudie von JLL.

Nur wenige Heime in kommunaler Hand

Laut dem Statistikportal Pflegemarkt.com gibt es in Deutschland 11.390 Pflegeheime. Dabei wachse der Anteil der Heime in privater Trägerschaft schnell – er liegt aktuell bei fast der Hälfte der Einrichtungen. Die größten Heime sind in kommunaler Hand, gefolgt von den gemeinnützigen Trägern, wobei die Kommunen mit nur 3,5 Prozent auf dem Land und 6,5 Prozent in der Stadt laut Pflegemarkt.com nur einen kleinen Teil der Versorgung abdecken. Der Pflegemarkt in Deutschland ist föderal durch die Länder geregelt. In NRW dürfen Pflegeheime zum Beispiel nur noch bis zu 80 Plätze haben.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft Avana Invest hat einen offenen Immobilien-Spezial-AIF aufgelegt und das Immobilien-Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle mit dem Asset Management des Fonds mandatiert. Der Fonds wird in Deutschland in Gesundheitsimmobilien mit Schwerpunkt auf Pflegeheimen mit Core-Status investieren. Die Auswahlkriterien sind: eine Auslastungsquote von circa 90 Prozent, Übereinstimmung mit den aktuellen oder absehbaren Landesheimbauverordnungen, optimalerweise 80 Pflegeplätze, einen hohen Einzelzimmeranteil sowie eine hohe Bonität des Betreibers und eine verbleibende Pachtvertragslaufzeit von 15 bis 20 Jahren. Die Initiatoren des Fonds gehen davon aus, dass der deutsche Markt, der etwa 900.000 Betten umfasse, ein Volumen von 81 Milliarden Euro hat. Dazu schätzen sie den jährlichen Neubaubedarf auf zwei Milliarden Euro für die nächsten 20 Jahre ein. Die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen im Bestand sind dabei noch nicht eingerechnet. Die erzielbaren Renditen entwickelten sich im Core-Bereich knapp unter fünf Prozent, dafür sei diese Anlageform jedoch sehr unabhängig von Konjunkturbewegungen.

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