Immobilien
8. Juli 2019

Wohnideen für den Vermieter

Renditen für Wohnimmobilien schrumpfen, schrumpfen und schrumpfen. Akzeptable Renditen finden sich aber noch in B-Lagen, bei Spezialimmobilien und bei Entwicklungsprojekten.

Immerhin 25 Prozent erlaubt die Anlageverordnung Pensionskassen und berufsständischen Versorgungswerken in Immobilien zu investieren. Einige dieser Vorsorgeeinrichtungen reizen diese Quote auch aus, die anderen sind meist ambitioniert, ihre Beton-Bond-Proxy-Quote zu erhöhen – trotz des Preisniveaus, der Kaufinteressen ­anderer Anlegergruppen und eines weiter austrocknenden Angebots. Für den Wohninvestmentmarkt in den deutschen G-7-Städten beziffert CBRE die Netto-Durchschnittsrendite für Bestandsimmobilien im ersten Quartal mit mageren 3,22 Prozent. Der ebenfalls von CBRE festgestellte Nachfrageüberhang wird die Renditen weiter nach unten ­drücken. Insbesondere würden internationale Asset- und Fondsmanager auf den deutschen Wohnungsmarkt drängen.

Künftig könnten es auch zunehmend vermögende Privatkunden sein, die in institutionelle Vehikel drängen. Gemäß einer Studie von ­Wealthcap unter Banken, Vermögensverwaltern und Finanzdienstleistern sind deutsche Immobilien für die gehobene Privatkundschaft die beliebteste Asset-Klasse. Geschätzt werden aber offenbar auch neue Zugangswege. „Unsere aktuelle Immobilientrendstudie belegt die steigende Beliebtheit von Zielfondslösungen“, erklärt Kristina Mentzel, Vertriebsleiterin bei Wealthcap. „Vor allem für Privatanleger und Private-Banking-Kunden sind der Zugang zu institutionellen Zielfonds und die überdurchschnittlichen Renditen attraktiv.“ Seitens Privater könnte es nun auch interessant sein, die in der vergangenen Boom-Dekade erzielten Wertzuwächse nun steuerfrei zu realisieren. Zudem konstatiert Savills, dass das rollierende Zwölf-Monats-­Volumen von Wohnungsportfolios gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um gleich 32 Prozent fiel. Dies sind keine rosigen Aussichten für Neu­investments – insbesondere wenn die Hoffnung auf Mieterhöhungen trügen sollte. Gemäß einer Empirica-Studie soll sich in Deutschland nämlich die Fertigstellungslücke schließen und in vier Jahren sich Wohnungsangebot und -nachfrage ausgleichen. Eine Tendenz zu ­zumindest leicht sinkenden Mieten wird nicht ausgeschlossen.

In dieser Gemengelage braucht es andere Anlagestrategien. Naheliegend ist der Verkauf. So trennte sich das Versorgungswerk der Zahnärzte in Berlin vor zwei Jahren von Immobilien im Wert von über 100 Millionen Euro und strich dabei hohe Veräußerungserlöse ein. Dieses Jahr reichte Swiss Life Asset Managers ein Wohnportfolio mit 93 ­Liegenschaften in elf deutschen Bundesländern und 1.800 Mieteinheiten an die Primus Valor Unternehmensgruppe weiter. Zum Transaktionsvolumen wurde ein dreistelliger Millionenbereich angegeben.

Doch leider sind Verkäufe nicht besonders hilfreich, wenn man ­eigentlich die Immobilienquote ausbauen möchte. Für Einkäufe, die nicht in der Zukunft auf Bilanz und Gemüt drücken, braucht es Ideen abseits der Standardstrategie, Bestände in guten Lagen einzukaufen. Als Regionalstrategie sind A-Lagen mit guter Zukunftsfähigkeit in B- oder C-Städten denkbar. „Es finden sich auch außerhalb der Top-7-Städte vergleichbar interessante oder sogar bessere Standorte“, sagte Wealthcap-Geschäftsführerin Gabriele Volz Ende 2018. Wichtig bei der Destillation dieser Standorte – wie portfolio institutionell im November berichtete – ist, dass die Mikro-Lagekriterien eines Stadt­viertels mit den Makro-Lagekriterien der jeweiligen Stadt, wie beispielsweise Wirtschaftskraft, Erschwinglichkeit, Einwohnerwachstum, Demografie und Beschäftigung, kombiniert werden. „Diese Kombination ist entscheidend, um eine Lage richtig beurteilen zu können“, erklärte Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap. Beispielsweise ist Jena als Kleinstadt nicht die Nummer-1-Destination für ­Immobilieninvestoren, weist aber Bestwerte bei Wirtschaftskraft, ­Sicherheit und Innovationskraft sowie einen besonders starken Zuzug von jungen Erwachsenen auf. Auf Mikroebene wiederum kommt Jena-Zentrum auf Topwerte. Interessant ist aber auch, dass ein schwacher Makrostandort gute Mikrolagen haben kann. „Eine Kombination von D-Städten mit A-Stadtvierteln ist möglich“, so Zehrer. Ein Beispiel für diese Wohnungs-Barbell-Strategie kann der Gelsenkirchener Stadtteil Buer sein, der in der Untersuchung mit einem Scoring im zumindest oberen Mittelfeld als „durchaus attraktive Mikrolage für Investoren“ beschrieben wird. Das Problem von diesen Standorten ist für institutionelle Investoren allerdings die Kleinteiligkeit, die mehr Zeit erfordert, um ein Exposure aufzubauen. Eine weitere Variante kann die Kombination Metropole/kaum nachgefragter Mikrostandort sein. Viele Entwicklungspotenziale sehen die Autoren der Unter­suchung beispielsweise in München-Harthof. Laut Kai Wolfram  von Engel & Völkers Investment Consulting hat Investoren bereits die Landlust gepackt. Der Publikation Fonds-Brief sagte Wolfram, dass für viele Akteure die Kaufpreise in den Top-7 zu hoch sind. „Daher ­suchen professionelle Anleger nun in der vermeintlichen Provinz nach guten Objekten und werden auch oft fündig. Nur abseits der ­Metropolen lassen sich in der Regel noch Bruttoanfangsrenditen von vier Prozent oder höher erzielen.“

Alternativ zur Landlust können auch Spezialimmobilien eine inter­essante Nische sein. Eine weitere Folge des Nachfrageüberhangs ist für CBRE, dass Objekte jenseits klassischer Wohnimmobilien an ­Bedeutung gewinnen. Dies gilt beispielsweise für Wohnheime, ­Mikrowohnungen und möbliertes Wohnen. Damit folgen die Investoren einem Nutzertrend – die Nachfrage nach diesen Wohnangeboten ist aufgrund der Flexibilität, die sie bieten, groß. Dafür werden auch die auf den Quadratmeter gerechnet höheren Mieten akzeptiert. ­Andreas Ewald von Engels & Völkers Investment Consulting berichtet von einer Umfrage, laut der drei Viertel der Teilnehmer der Aussage zustimmen, dass der Produktmangel Investoren in ­Spezialimmobilien und neue Nutzungskonzepte drängt. „Insbesondere für Wohnimmobilien gibt es an allen Standorten laut Umfrageteilnehmern eine ­Produktknappheit. In den Top 7 sehen die Investoren für alle Asset-Klassen ein zu geringes Angebot. Über die Hälfte der Investoren plant deshalb eine Anpassung ihrer Investmentstrategie.“ Dabei werden, laut Ewald, unter den Spezialimmobilien vor allem Pflegeimmobilien als nachhaltiges Investmentprodukt angesehen.

Der Projektentwickler Terragon sieht für betreutes Wohnen in Deutschland auch demographisch bedingt einen großen Engpass. 94 Prozent der deutschen Kommunen seien unterversorgt und es ­bestehe aktuell ein Bedarf von 550.000 zusätzlichen Wohneinheiten. Daraus resultiere ein Investitionspotenzial von 64 Milliarden Euro. In Deutschland dominieren gemäß der Terragon-Analyse kleine ­Einrichtungen mit weniger als 30 Wohnungen, die nur einen eingeschränkten Service bieten können: Rund die Hälfte der bundesweit insgesamt 7.000 Einrichtungen, die im Rahmen der Untersuchung erfasst wurden, fällt in diese Größenordnung. Weitere 36 Prozent der Einrichtungen bleiben unter der Grenze von 80 Wohneinheiten. „Wohnortnah finden nur sehr wenige der Senioren überhaupt ein ­Angebot. Vor allem kein differenziertes Angebot, das den eigenen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entspricht“, erläutert Dr. Walter Zorn von Terragon. Das Investitionspotenzial wurde ­offenbar bereits von Investoren erkannt. Savills sieht eine „deutlich steigende Investmentaktivität“ bei Pflegeimmobilien. Für den Jahresverlauf deute es sich an, dass der Volumenanteil der Nutzungsarten Logistik, Pflege und Lebensmitteleinzelhandel weiter zunimmt.

Investoren gehen unter die Bauherren

Zunehmend gehen Investoren aber auch unter die Bauherren – was wohl der einzige lukrative Weg ist, sich jetzt noch im Segment Residential zu engagieren. Risikoreduziert kann dies über klassisches Fremdkapital erfolgen. Lukrativer ist jedoch Mezzanine. Der Immobilien-Investmentmanager Empira offeriert aktuell einen Kreditfonds, der im Rahmen von Joint Ventures Eigen- und Mezzanine-Kapital an Bauträger und Projektentwickler vergibt, so dass neben den laufenden Zinserträgen auch eine Beteiligung an der Wertsteigerung des Projekts möglich ist. Investiert sind laut CEO Lahcen Knapp vor allem Versicherungen. Grund ist der Return on Solvency. „Wegen der ­kurzen Laufzeit von zwei bis drei Jahren erfordert dieses Investment nach Solvency II nur drei Prozent Eigenkapital“, so Knapp. Das IRR-Ziel des Kreditfonds liegt bei acht Prozent.

Weniger stark regulierte Anleger präferieren Eigenkapital. Für eine Quartiersentwicklung in Stuttgart verbündeten sich zum Beispiel die Bayerische Versorgungskammer (BVK) und der Entwickler Instone Real Estate. Kurz vor Weihnachten wurde vermeldet, dass die Versorgungskammer 250 Wohneinheiten, davon 24 sozialpreisgebundene Mietwohnungen, erworben hat. Christoph Geirhos, Leiter Immobilien­investment D-A-CH der BVK: „Die starke Wohnungsnachfrage in Stuttgart, die attraktive Lage, das gut durchdachte Konzept und die vertrauensvolle sowie bewährte Zusammenarbeit mit Instone haben uns davon überzeugt, frühzeitig in dieses Projekt zu investieren.“ Die Fertigstellung ist jedoch erst für 2022 geplant, so dass es noch drei Jahre dauert, bis die ersten Mieten fließen. Der dreijährige Cashflow-Verzicht und das Zinsrisiko sind der Preis für die Wertschöpfungsrendite. Allgemein ist bei einer Entwicklung attraktiv, dass die ­Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück anfällt.

Wer nicht auf Cashflow, sondern nur auf eine hohe Wertsteigerung ­erpicht ist, könnte Grundstücke erwerben, für die noch kein Baurecht vorliegt. „Bis das Baurecht vorliegt, kann es bis zu sechs Jahre ­dauern“, so Lahcen Knapp. Je früher, desto höher die Upside – und dies bei sehr niedriger Downside. Knapp: „Wenn keine Baugenehmigung ­erfolgt, ändert sich der Grundstückswert nicht.“

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