Immobilien
14. April 2021

47 Fonds für Real Estate Private Debt

Senior Loans dominieren. Große Unterschiede bei Zielrenditen.

Wie viele Möglichkeiten haben deutsche institutionelle Anleger, um in Real Estate Private Debt zu investieren? Exakt 47, wenn es denn ein Fonds sein soll. Diesen Wert ermittelte Wüest Partner anhand einer im November und Dezember 2020 durchgeführten Umfrage unter 40 Immobilienfondsmanagern. Die Ergebnisse basieren auf 29 ausgefüllten Fragebögen.

Regional betrachtet liegt der Angebotsschwerpunkt bei Produkten in Großbritannien, Nordamerika und Deutschland. Die Fonds verfolgen vorwiegend Anlagestrategien im Bereich defensiver Senior Loans. Während in Europa Büroimmobilien die Nutzungsart mit dem größten Investitionsvolumen sind, dominiert in Nordamerika das Wohnsegment. Insgesamt ist in Europa eine breitere Spreizung der Investments nach Asset-Klassen erkennbar. So spielen Retail Parks, Studentisches Wohnen, Shopping Center sowie Logistik- und Industrieimmobilien bei nordamerikanischen Produkten nur eine untergeordnete Rolle, während sich das Finanzierungsvolumen der betreffenden Nutzungsarten in Europa auf nahezu 36 Milliarden Euro summiert. Deutschland ist mit knapp 24 Milliarden Euro (13 Prozent) der drittgrößte Private-Debt-Markt und bietet aktuell vier investierbare Fondsprodukte.

Das historische und aktuelle Investmentuniversum verteilt sich auf lediglich neun Länder weltweit. Neben den genannten zählen dazu unter anderen Frankreich, Spanien, die Niederlande und Italien. „Im Vergleich zu unserer Umfrage zum Fondsuniversum der Asset-Klasse Real Estate Private Equity im vergangenen Jahr ist die geographische Diversifizierung der Real-Estate-Private-Debt-Fonds recht schwach ausgeprägt“, sagt Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner. „Grund dafür ist, dass sich die Anlageklasse erst in den vergangenen Jahren pan-europäisch etabliert hat und der Investitionsursprung in den USA und Großbritannien liegt. Erst vor dem Hintergrund der gestiegenen Eigenkapitalregulierung und dem Rückzug der Banken hat sich auch in Kontinentaleuropa ein Markt für Real Estate Private Debt entwickelt.“

Wenig Volumen für Neubauten

Rund drei Viertel des Kreditportfolios ist bislang in die Refinanzierung und Akquisition von Immobilien geflossen. 15 Prozent entfallen auf Gebäude, die sich im Bau befinden und neun Prozent werden als Zwischenfinanzierung zur Verfügung gestellt. Entsprechend liegt der Investitionsfokus auf Bestandsobjekten.

Große Spanne bei Zielrenditen

Die Zielrenditen europäischer Anlageprodukte mit Senior-Loan-Strategie über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage bewegen sich zwischen drei und acht Prozent. Bei nordamerikanischen Produkten liegt das IRR-Ziel zwischen vier und zehn Prozent. Mezzanine-Fonds haben in Europa eine Zielrendite von acht bis zehn Prozent, in Nordamerika von sechs bis zwölf Prozent. „Die deutlichen Spreizungen bei den Zielrenditen zeigen, dass selbst innerhalb scheinbar homogener Anlagestrategien eine sehr differenzierte Betrachtung der Einzelstrategien notwendig ist“, kommentiert Stefan Stute die Ergebnisse.

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