„Wir erwarten, dass es zu Verschiebungen bei Transaktionen kommt“
Ulrich Creydt ist Steuerexperte. Er betont, dass Immobilieneigentümer angesichts der sinkenden Körperschaftsteuer einen geplanten Verkauf ins folgende Kalenderjahr – oder sogar noch weiter – verschieben könnten. (Quelle: Ypsilon)
Die geplante Absenkung der Körperschaftsteuer könnte das Geschehen auf den Immobilienmärkten bremsen. Wenn Verkäufe bis 2028 oder später zurückgestellt werden, sinkt die Steuerbelastung.
Die von der Bundesregierung im Rahmen ihres Investitions-Sofortprogramms geplante stufenweise Absenkung der Körperschaftsteuer wird sich auf die Verkaufsbereitschaft von Immobilieneigentümern und den Mietmarkt auswirken. Das erwartet die Beratungsgesellschaft Ypsilon.
Bei Veräußerungen von Immobilien wird grundsätzlich Körperschaftsteuer fällig – sofern der Verkäufer selbst eine Kapitalgesellschaft ist. Im Moment beträgt die Steuer noch 15 Prozent auf den Gewinn plus Solidaritätszuschlag, wie das inhabergeführtes Beratungsunternehmen mit den Geschäftsbereichen Tax, Audit und Advisory mitteilt.
Das kürzlich beschlossene Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland regelt, dass die Körperschaftsteuer ab dem 1. Januar 2028 stufenweise gesenkt wird. Der Steuersatz soll in fünf jährlichen Schritten von 15 Prozent auf zehn Prozent reduziert werden.
Der Geschäftsführer der Ypsilon Group, Ulrich Creydt, erwartet vor diesem Hintergrund, dass es zu Verschiebungen bei Transaktionen kommen könnte. „Für jedes Jahr, das der Verkäufer wartet, muss er einen Prozentpunkt weniger Körperschaftsteuer zahlen.“ Es könne also durchaus Sinn ergeben, einen Verkauf ins folgende Kalenderjahr – oder sogar noch weiter – zu schieben, so Creydt.
Mieter könnten Forderungen an den Vermieter ableiten
Die Körperschaftsteuer sinkt den Angaben zufolge nicht nur in Bezug auf den Verkaufserlös, sondern auch auf die laufenden Mieteinnahmen, da auch diese der Körperschaftsteuer unterliegen. Creydt: „Wir gehen davon aus, dass einige Mieter diese Steuererleichterung ihres Vermieters auf dem Schirm haben und daraus Forderungen ableiten könnten.“
Die Mieter könnten dann Mietermäßigungen fordern – etwa dergestalt, dass die Steuerersparnis zwischen beiden Parteien geteilt werde. Denkbar ist nach Einschätzung des Steuerexperten auch das Aussetzen oder Abschmelzen von Indexklauseln. „Solche Szenarien werden am ehesten in schwachen Märkten von Erfolg gekrönt sein. Wenn dem Vermieter Leerstand droht, wird er zu Konzessionen bereit sein.“
Positiver Effekt auf die Bewertung von Immobilien
Die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes könne aber auch einen positiven Effekt auf die Bewertung von Immobilien haben, wie Geschäftsführer Creydt verdeutlicht. „Die Bewertung von Immobilien orientiert sich auch an den Mieterträgen. Da die Mietrenditen durch die Körperschaftsteuersenkung steigen, könnte auch ein positiver Effekt auf den Wert der Immobilie abgeleitet werden.“
Nach mehr als zwei Jahren ohne Wirtschaftswachstum will die Bundesregierung Deutschland wieder attraktiver für Investitionen machen. Mit gezielten Anreizen soll der Standort kurzfristig und auf Dauer gestärkt und modernisiert werden. Dafür hat das Bundeskabinett am 4. Juni 2025 den „Gesetzentwurf für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland” beschlossen. Das Gesetz wurde von Bundestag sowie Bundesrat verabschiedet und ist seit 19. Juli 2025 in Kraft.
Transaktionstätigkeit am Boden
Das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien in Deutschland befindet sich seit 2021 im Sinkflug. Nun verdichten sich die Anzeichen einer vorsichtigen Erholung des gewerblichen Immobilienmarktes. Das zeigt eine im März veröffentlichte Studie von McKinsey & Company, über die wir berichtet haben. Nach Angaben der Unternehmens- und Strategieberatung ist das Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 85 Prozent gestiegen.
Dabei zeigen sich jedoch erhebliche Unterschiede: Während Wohnportfolios (5,2 Milliarden Euro) und Industrieimmobilien (3,5 Milliarden Euro) deutliche Zuwächse verbuchten und vorne liegen, ist das Volumen bei Büro- (2,8 Milliarden Euro) und Einzelhandelsimmobilien (2,4 Milliarden Euro) deutlich geringer. Aber auch hier kam es im Schlussquartal zu einer merklichen Belebung. Inwiefern die Steuersenkungspläne der Bundesregierung sich in der Statistik bemerkbar machen werden, bleibt abzuwarten.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Immobilien
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