Wohnimmobilienmärkte sind weiter von Preisrisiken geprägt

Die Abkühlung der zuvor überhitzten globalen Wohnimmobilienmärkte hat sich im Durchschnitt weiter fortgesetzt. Das zeigt eine aktuelle Auswertung der UBS, der UBS Global Real Estate Bubble Index 2025. Nach Einschätzung von Matthias Holzhey, dem Hauptautor der Studie, ist die Euphorie verflogen. Er sagt, „das durchschnittliche Blasenrisiko in den großen Städten ist das dritte Jahr in Folge gesunken“. Rückläufig ist auch das Preis-Miet-Verhältnis in europäischen und asiatischen Städten mit Ausnahme von Tokio.

Preise sinken um fast 20 Prozent gegenüber ihren Höchstständen

Städte, die im Jahr 2021 noch der höchsten Risikokategorie zugeordnet waren – etwa Frankfurt, Paris, Toronto, Hongkong oder Vancouver – verzeichneten inflationsbereinigt durchschnittliche Rückgänge von fast 20 Prozent gegenüber ihren Höchstständen, während die Zinsen deutlich gestiegen sind. In Städten mit geringeren Ungleichgewichten betrug der Rückgang im Mittel etwa fünf Prozent.

Aber es gibt auch extreme Beispiele: So weist Miami unter den analysierten Metropolen das höchste Risiko einer Immobilienblase auf. Auch Tokio und Zürich befinden sich laut dem „UBS Global Real Estate Bubble Index“ in der höchsten Risikokategorie. Ein erhöhtes Risiko bestehe in Los Angeles, Genf, Amsterdam und Dubai.

In Zahlen ausgedrückt lagen Dubai und Miami in den vergangenen fünf Jahren mit inflationsbereinigten Preiszuwächsen von rund 50 Prozent an der Spitze. Es folgen Tokio mit 35 Prozent und Zürich mit knapp 25 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete Madrid unter allen analysierten Städten den stärksten realen Preisanstieg von 14 Prozent.

Ein moderates Risiko attestiert die UBS den Großstädten Sydney, Vancouver und Toronto; ebenso zählten Madrid, Frankfurt und München zu dieser Kategorie. Laut Index gilt das Blasenrisiko in London, Paris und Mailand als niedrig. Außerhalb Europas sind Hongkong, San Francisco, New York und São Paulo ebenfalls tief eingestuft – wobei São Paulo das geringste Risiko unter allen analysierten Städten aufweise.

Immobilienpreise koppeln sich von den lokalen Einkommen ab

Gleichwohl gilt Hongkong als die am wenigsten erschwingliche Stadt der Studie: Der Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung erfordert dort rund das Vierzehnfache des durchschnittlichen Jahreseinkommens, wie die UBS vorrechnet. Auch in Tokio, Paris und London hätten sich die Immobilienpreise von den lokalen Einkommen abgekoppelt. Die Preis-Einkommens-Verhältnisse liegen dort jeweils über dem Faktor zehn.

Den Blick auf die Bundesrepublik gerichtet, macht Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für die UBS in Deutschland, deutlich dass sich die Wohnimmobilienmärkte in München und Frankfurt am Main nach der Korrektur stabilisiert haben. „Trotz weiterhin angespannter Erschwinglichkeit zeigen sie nur noch ein moderates Blasenrisiko auf“, so Kunkel. „Mit Blick auf sinkende Zinsen, einen soliden Arbeitsmarkt und anhaltende Angebotsknappheit erwarten wir, dass Investoren in beiden Städten mittelfristig von einer Erholung der Preise und steigenden Mieten profitieren.“

Preisblasen sind ein wiederkehrendes Phänomen

Preisblasen sind laut der UBS ein wiederkehrendes Phänomen auf den Immobilienmärkten. Der Begriff „Blase“ bezeichnet in diesem Zusammenhang eine erhebliche und anhaltende Fehlbewertung einer Immobilie, deren Existenz erst nach ihrem Platzen bewiesen werden könne.

Historische Daten zeigten Muster von Immobilienmarktexzessen. Typische Anzeichen seien eine Entkopplung der Preise von lokalen Einkommen und Mieten sowie Ungleichgewichte in der Realwirtschaft, wie beispielsweise eine übermäßige Kreditvergabe und Bautätigkeit.

Der UBS Global Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase anhand solcher Muster. Der Index sagt jedoch nicht voraus, ob und wann eine Korrektur einsetzt. Eine Veränderung der makroökonomischen Dynamik, eine veränderte Anlegerstimmung oder ein deutlicher Angebotsanstieg könnten einen Rückgang der Immobilienpreise auslösen.

Schlagworte: Wohnimmobilien

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