Gütliche Trennung für mehr Performance

Das Interesse an deutschen Immobilien ist in den vergangenen Jahren eingebrochen. Ein Grund dafür ist die schlagartige Zinswende von 2022. Rückblickend lässt sich sagen, dass sie viele Investoren auf dem falschen Fuß erwischt hat. Das betrifft vor allem jene Marktteilnehmer, die zu der Zeit ihre Leidenschaft für Immobilien als Ersatzrenditebringer entdeckt haben und nun, da die Objekte im Wert gefallen sind, ihre Wunden lecken.

Ablesen lässt sich das am rückläufigen Transaktionsgeschehen. Wechselten in den Jahren 2020 und 2021 noch Immobilien im Gesamtwert von 81,54 Milliarden beziehungsweise 111,1 Milliarden Euro in Deutschland den Besitzer, brach der Markt im Folgejahr auf 66,0 Milliarden Euro ein. In den vergangenen drei Jahren summierten sich die Volumina am deutschen Immobilieninvestmentmarkt auf nur noch 31,0 Milliarden Euro (2023), 35,4 Milliarden Euro (2024) und zuletzt 33,9 Milliarden Euro.

Die Zahlen verdeutlichen: Es fehlt an einer nachhaltigen Trendwende. „Gerade die institutionellen Investoren wie Versicherungen, offene Fonds, Staatsfonds oder Pensionskassen halten sich nach wie vor zurück und erst wenn sie sich wieder aufs Parkett wagen, wird auch der Investmentmarkt spürbar an Dynamik zulegen“, heißt es in einer Analyse des Immobiliendienstleisters JLL.

Eine Entwicklung, die schon jetzt an Fahrt aufnimmt, ist die Bestandsanalyse. Recherchen von portfolio institutionell hatten im vergangenen Jahr ergeben, dass institutionelle Investoren ihre Immobilienbestände verstärkt durchleuchten, umgestalten und die Gewichte der einzelnen Nutzungsarten verschieben. Auf dem absteigenden Ast ist zum Beispiel die Nutzungsart „Büro“.

Stefan Stute, Head of Investment Consulting bei Wüest Partner, bestätigt im Redaktionsgespräch die Entwicklung. „Aktuell beschäftigen wir uns sehr intensiv mit den investierten Beständen“, sagt der Fachmann. „Investoren schauen sich sehr genau an, wie sie aufgestellt sind.“ Vieles drehe sich heute um Performance-Analysen und -Vergleiche. Kunden von Wüest Partner sind Versorgungswerke, Versicherungen und Pensionskassen.

Bestand analysieren und Rückschlüsse ziehen

Ein Trend, der darauf aufbaut, ist die Bereitschaft der Investoren, die Zusammenarbeit mit ihren Spezialisten, die für die Bewirtschaftung der Liegenschaften, deren Werterhalt und ihre Optimierung zuständig sind, auf die Probe zu stellen. Iris Schöberl, Geschäftsführerin Deutschland bei Columbia Threadneedle Real Estate in München, bestätigt diese Entwicklung aus Kundengesprächen und zeigt Verständnis. Sie sagt: „Asset Manager müssen sich auf den Bestand konzentrieren, um dem Investor auch wieder Möglichkeiten zu geben, zu atmen und seine Quote, die er für Immobilien hat, möglichst effizient und mit möglichst wenig Schaden zu behalten.“

In diesem Kontext gewinnt das Thema „Mandatswechsel“ mehr und mehr an Bedeutung. Soll heißen: Der mandatierte Asset Manager wird, wenn es dafür handfeste Gründe gibt, durch einen anderen ersetzt. Bei einer solchen Mandatsübernahme initiieren einzelne oder alle Investoren eine Neuausschreibung für die Verwaltung eines bestehenden Portfolios. Wie das für die beteiligten Parteien gesichtswahrend ablaufen kann, haben wir mit Stefan Stute und Iris Schöberl besprochen. Columbia Threadneedle Real Estate hat in den vergangenen fünf Jahren europaweit mehrere solcher Ausschreibungen mit einem Volumen von rund 1,8 Milliarden Euro gewonnen. Die Informationen sind also öffentlich.

Häufig werden entsprechende Transaktionen jedoch fernab der Öffentlichkeit abgewickelt. Aktuell gibt es rund 680 Immobilien-Spezialfonds, die investiert sind. Doch längst nicht jeder Managerwechsel wird publik. Schätzungen für Deutschland liegen bei vier bis sechs geplanten Managerwechseln im niedrigen bis dreistelligen Millionenbereich pro Jahr, also weniger als ein Prozent der existierenden Spezialfonds.

Stefan Stute geht davon aus, dass bei diesen Zahlen noch Luft nach oben ist und der Anteil auf zwei bis drei Prozent steigen könnte. Zugleich gibt der Head of Investment Consulting bei Wüest Partner zu bedenken, dass mehr Investoren diesen Schritt gehen würden, wenn es nicht die juristischen und steuerlichen Knackpunkte geben würde, die dem im Wege stehen.

Ein anderer Grund, der viele abschreckt, seien die harten Verhandlungen, die mit Mandatswechseln einhergehen können. „Ich denke, dass das gescheut wird“, sagt Stute. „Es würde investorenseitig mehr passieren, wenn es klarere, transparentere Abläufe oder Mechanismen geben würde. Dann würde etwas in Bewegung kommen.“

Ebenso wie Stefan Stute geht auch Iris Schöberl davon aus, dass es künftig zu mehr Mandatsübertragung kommen wird. Bei Transaktionen wie diesen sei es entscheidend, gemeinsam Argumente zu finden, die für die Übertragung sprechen würden, und Emotionen zu vermeiden, sagt Schöberl und verweist darauf, wie wichtig es sei, dass der abgebende und der aufnehmende Asset Manager miteinander kooperieren. Schöberl bemerkt, dass es hilfreich sein könne, wenn ein Mediator eingeschaltet werde, der darauf hinwirkt, „auf der Sachebene zu bleiben“.

Ein Wechsel im Interesse des bisherigen Managers

Häufig werden Immobilienfonds von einem Asset Manager initiiert. Dieser bringt sein Know-how ein, bindet eine Service-KVG an und erledigt das Fundraising. Gleichwohl kann die Initiative auch von den Investoren ausgehen. Die jeweilige Ausgangslage wirkt sich auf die Vertragsgestaltung der Partner aus und damit auch auf die Möglichkeiten, einen Asset Manager auszutauschen. „Wurde das Fondsprodukt von einem Asset Manager initiiert, der auch das Kapital einsammelt, dann sind die Fondsverträge natürlich eher aus Managersicht aufgelegt”, sagt Berater Stefan Stute und legt den Finger in die Wunde: „Dort werden Sie keine Klauseln finden, dass ein Mandat vorzeitig beendet werden kann.”

Ein Mandatswechsel ist viel schneller umzusetzen, wenn die Initiative für die Auflage eines Fonds vom Investor ausgegangen ist und die Möglichkeiten eines Asset-Manager-Wechsels vertraglich verankert wurden. Doch das ist selten. „Aber auch in Multi-Anleger-Spezialfonds kann der Wunsch nach Veränderungen aufkommen und in Mandatsübernahmen münden“, sagt Iris Schöberl. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Denkbar ist beispielsweise, dass es sich um einen eher kleinen Asset Manager handelt, der unter Personalabgängen leidet und daher seine Aufgaben nicht mehr zur vollsten Zufriedenheit der Geldgeber erfüllen kann.

Vorstellbar ist auch, dass sich das Mandat mangels Volumen nicht rechnet. Dann kann ein Wechsel auf einen anderen Marktteilnehmer, der Skalenvorteile heben kann, sogar im Interesse des bisherigen Asset Managers sein. Probleme lassen sich aber natürlich nicht immer auf den Asset Manager zurückführen. Manchmal ändern sich auch die Marktumstände und sorgen für neue Tatsachen, schließlich erstrecken sich Immobilieninvestments über Jahre.

So gelingt der Mandatswechsel

Ein Mandatswechsel kann kräftezehrend sein und sich über Monate hinziehen. Doch wie wird man sich handelseinig? Iris Schöberl erklärt im Redaktionsgespräch, dass der abgebende Asset Manager eine Ausstiegsgebühr erhalten könnte, die ihn zur Abgabe des Mandats bewegt. „Für seine geleistete Arbeit und sein Know-how, das der vorherige Manager eingebracht hat, erhält er eine Abfindung. Das habe ich in Verträgen schon gesehen.“ Denkbar sei auch, dass ein Teil der Mitarbeiter zusammen mit dem Mandat zum neuen Manager wechselt. Sie haben schließlich die Expertise bei den Objekten.

Für den Ablauf gibt es keinen standardisierten Prozess, sondern das Prozedere wird individuell geregelt. Es gebe nur wenige stichhaltige Ansatzpunkte, die zu einer vertraglichen Kündigung führen, sagt Experte Stefan Stute. „Es sei denn, man hat sie vorher vereinbart. Aber das ist selten der Fall. Das bedeutet: Man ist immer auf den Kooperationswillen des abgebenden Asset Managers angewiesen.“ Der Weg dahin führt über Verhandlungen und gegenseitige Zugeständnisse. „Und erst, wenn der abgebende Asset Manager sich kooperativ zeigt, also abgabewillig ist, macht es Sinn, sich mit dem Szenario und der Frage zu beschäftigen, wer das Mandat übernehmen könnte.“

Und wenn der Dialog mit dem bisherigen Partner nicht fruchtet? „Die letzte Konsequenz ist, dass der Investor das Mandat kündigt und dieses in eine geordnete Desinvestment-Phase übergeht“, sagt Stute. Doch das könne nicht das Ziel sein. „Sowohl im Sinne der Manager als auch der Endinvestoren muss eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.“ Ein Erfolgsrezept für einen reibungslosen Mandatswechsel gibt es nicht. Doch der Erfahrungsschatz wächst – und das spricht sich herum.

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