Zwei Antipoden: Immobilienmarkt und Antizyklik

Der Immobilienmarkt ist groß. Es bieten sich zahlreiche Segmente in vielen Regionen, die über Eigen- oder Fremdkapital in liquider und illiquider Form allokiert werden können und deren Finanzierungskosten infolge des Zinsanstiegs auch unterschiedlich stark anstiegen. Während bei Wohnimmobilien aufgrund weiter steigender Mieten Anzeichen für eine Bodenbildung erkennbar sind, dauert die Korrektur insbesondere bei Büroimmobilien und Projektentwicklungen an.

Das Hindernis, um in ein aussichtsreiches Segment zu switchen: Man muss erst einmal verkaufen. Allerdings ist das Deal-Volumen nach wie vor niedrig. „Transaktionen laufen noch sehr verhalten und die Prozesse dauern sehr lange“, beschrieb Simone Trodler, Abteilungsleiterin Kapitalanlagen Immobilien der SV Sparkassen-Versicherung, den Markt. „Man kann viel im Bestand machen, aber irgendwann muss man auch einmal Immobilien handeln, um Risiken rauszunehmen und Opportunitäten für die nötigen Renditen einzukaufen. Permanent still zu halten, ist keine Option. Davon wird das Portfolio meistens nicht besser“, so Trodler. Käufer und Verkäufer finden aber oft immer noch schwer zueinander. „Viele institutionelle Investoren sind in Büros übergewichtet und würden gern in andere Sektoren diversifizieren“, sagte Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin bei Hazelview Investments. Zu Abschlägen von 30 bis 40 Prozent sei man als Verkäufer aber nicht bereit. „Bis zu einer Normalisierung dauert es sicherlich noch viele Jahre“, so Reich Floyd.

Marc Schwetlik, seit Oktober des vergangenen Jahres Chief Investment Officer der Ideal Lebensversicherung, bringt das Dilemma auf den Punkt: „Um antizyklisch einzukaufen, muss man erst etwas verkaufen. Nur wer viel Geld hat, kann antizyklisch agieren.“ Die Ideal Leben war in der Niedrig- und Nullzinsära eher prozyklisch unterwegs und hat eine Immobilienquote von 50 Prozent aufgebaut. Diese umfasst Equity und Debt, einen Direktbestand und eine indirekte Allokation. Nach Buchwerten kommt die Ideal im Geschäftsbericht 2024 allerdings „nur“ auf einen Immobilienanteil von 25 Prozent. Langfristig betrachtet ist die in Berlin ansässige Versicherung mit Real Estate also gut gefahren.

Auch die Sparkassen-Versicherung, deren Lebenssparte zu acht Prozent in Immobilien allokiert ist, agiert auf den Immobilienmärkten eher prozyklisch. „Für antizyklisches Handeln fehlt es mitunter an Liquidität“, stimmte SV-Abteilungsleiterin Simone Trodler Claudia Reich Floyd zu. Zudem müsse man es intern auch verargumentieren können, warum man gegen den Strom schwimmt. Jetzt, wie viele andere, in Wohnen, Logistik und Real Estate Debt, müsse auch nicht unbedingt schlecht sein.

Insbesondere wegen der Bilanzierungserfordernisse und der Garantien sind Lebensversicherungen auch nicht wirklich prädestiniert für antizyklisches Verhalten. Dafür eignet sich schon eher eine unregulierte Anlegergruppe, wie Ralf Kind – er firmiert unter Head of Real Estate Debt & CEO EDR REIM Germany, Edmond de Rothschild REIM – auf dem Panel ausführte. Wie Kind mitteilte, habe man in Berlin nun Wohnimmobilien deutlich unter dem Peak erwerben können. „Wir selbst haben Co-investiert und Family Offices sind miteingestiegen. Institutionelle Investoren waren noch nicht so weit.“

Auch für Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst, Commerz Real Investmentgesellschaft, passt ein antizyklisches Agieren nicht unbedingt zur Immobilienmarkt-Praxis. „Grundsätzlich wäre in vielen Fällen ein antizyklisches Handeln die clevere Wahl. Irgendwo muss man dann aber wieder neu anlegen – zum quasi gleichen Preisniveau.“ Natürlich kämen für den Kunden dann auch andere Asset-Klassen in Frage, was jedoch wiederum nur bedingt im Interesse eines Immobilienmanagers ist.

Skeptisch gegenüber Antizyklik zeigte sich auch das interessierte Auditorium. So erinnerte ein Fragesteller daran, dass der Ruf nach mehr Antizyklik oft von Asset Managern mit Fundraising-Problemen kommt. Ihn interessierte hierzu aber auch die Einschätzung von Moderator Dr. Stephan Kloess, der im Hauptberuf Berater ist. Kloess entgegnete, dass es gerade in der Schweiz gewisse Sektoren gebe, die sich auf dem All Time High befinden. „Im Gegensatz zu anderen Asset-Klassen diskutiert man in der Immobilienbranche kaum einmal über All Time Highs. Es empfiehlt sich, einmal einen Blick beispielsweise auf die Höchstmieten von Büros vor den jeweiligen Krisen in 2002 und 2008 zu werfen. Es gibt Märkte, die haben die damaligen Hochs nicht wieder erreicht.“

Das könnte beispielsweise manchen Büroimmobilienmärkten drohen. So zeigte sich Marc Schwetlik – Stichwort Homeoffice – äußerst pessimistisch für Büroimmobilien in deutschen Großstädten. „This time is different. Büro kommt nicht zurück“, so Schwetliks These. Die gegenteilige Meinung vertrat Dr. Stefan Behrendt: „Der Austausch miteinander und Teamwork werden in Zukunft elementar wichtig sein.“ Moderator Stephan Kloess ergänzte, dass in den USA viele Großkonzerne die Mitarbeiter wieder in die Büros zurückbeordern.

Wie bei den Büros, stellt sich auch bei den „Ausländern“ die Frage, ob diese – antizyklisch – zurückkommen. Das könnte dem deutschen Markt Schwung geben. Gesichert ist zumindest, dass diese Deutschland weniger pessimistisch als die Inländer sehen. Ebenfalls gesichert ist, dass die Begeisterung für US-Assets, ob nun Immobilien oder andere, gerade unter skandinavische Investoren stark gesunken ist. In der Regel verabschiedet sich aber kaum ein Investor komplett aus den USA. Ralf Kind erinnert daran, dass die USA nach wie vor unter anderem den größten Kapitalmarkt, den längsten Track Record und ein sehr kreditorenfreundliches Rechtssystem haben – und es in Europa an Wachstum mangelt.

Den USA grundsätzlich nicht abgeneigt ist Marc Schwetlik. Als eine interessante Investmentidee nannte er wegen des Wirtschafts- und des Bevölkerungswachstums Wohnungen im Sun Belt. „Es ist immer gut Immobilien zu haben, die man sicher vermieten kann. Darum halte ich auch den Wohnungsmarkt in den Großstädten Europas für interessant“, erklärte Schwetlik. Reits-Expertin Claudia Reich Floyd, die nach dem ersten Iran-Bombardement Vonovia-Aktien wegen der großen Zinssensitivität des Wohnungskonzerns verkaufen musste, legte den Emissionserlös auch in amerikanischen Healthcare-Immobilien neu an. Ihre Anlageempfehlung für einen etwaigen Cash-Event: Triple-Net-Lease-Reits in den USA.

Dr. Stefan Behrendt empfahl dagegen Student Living in Europa. Favorit von Simone Trodler und Ralf Kind wiederum war ebenfalls in Europa Real Estate Debt. Für eine Senior-Finanzierung im Rahmen einer Value-add-Strategie, so Kind, sind im Schnitt Renditen von sieben bis neun Prozent möglich. Bei einer knapp zweistelligen Rendite hat sich die Therapiesitzung definitiv gelohnt.

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