Spitzenrenditen unter Aufwärtsdruck

Stark angefangen, stark nachgelassen: In einer aktuellen Analyse attestiert der globale Immobiliendienstleister CBRE dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt einen dynamischen Start ins Jahr 2026. Die Eskalation im Nahen Osten bremse nun aber die Deals.

„Zwar wurden die meisten laufenden Transaktionen fortgesetzt, hinsichtlich neuer Prozesse sind viele Akteure jedoch spürbar vorsichtiger geworden. Es gilt: Cashflow ist King“, sagt Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Klar ist aber auch: Zu einem gewissen Grad setzt eine Gewöhnung an externe geopolitische Schocks ein. Denn Immobilien sind immer noch ein Investment mit geringer Volatilität. Vor diesem Hintergrund stehen Sicherheit, Werterhalt und langfristig stabile Mieterträge dank eines aktiven Asset Management-Ansatzes hoch im Kurs.“ Mit 61 Prozent sei der Großteil des Investitionsvolumens in sicherheitsorientierte Investments geflossen. Auf Value-add entfielen 18 Prozent und weitere 13 Prozent auf „opportunistisch“.

Beispiel für die „Sicherheitsdenke“, ist die Meldung von Quantum, dass man für einen Club berufsständischer Versorgungswerke aus Berlin „ein hochwertiges Wohnportfolio bestehend aus sieben Liegenschaften mit insgesamt 532 Wohn- und 10 Gewerbeeinheiten erworben“ habe. Laut Savills liegt die Mehrfamilienhaus-Spitzenrendite in Q1 bei 3,6 Prozent. Die höchste Spitzenrendite bieten Shopping-Center mit 5,8 Prozent.

Viele Büro-Transaktionen

Mit einem Volumen von rund 2,1 Milliarden Euro waren laut CBRE Büroimmobilien die stärkste Assetklasse im Markt. Der Anteil am Gesamtvolumen lag bei rund 24 Prozent, das Plus gegenüber dem ersten Quartal 2025 betrug gut 60 Prozent. Damit verzeichnete Büro sowohl den höchsten Marktanteil als auch den größten absoluten Zuwachs. Zwölf der 24 größten Transaktionen oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke entfielen auf diese Assetklasse. Mit dem Erwerb eines Neubauensembles in Kaarst für die Finanzverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen tätigte die öffentliche Hand den größten Büroabschluss des Quartals (mehr hierzu lesen Sie weiter unten). Daneben trug der Erwerb der Alten Akademie in München aus der Signa-Insolvenz durch die OPES-Immobilien-Gruppe zum Transaktionsumsatz bei. Einen großvolumigen Deal tätigte aber auch der Konzern Versicherungskammer, der ein Bürohaus im Frankfurter Bankenviertel kaufte.

Deutsche Mieten für kanadische Lehrer

Wie CBRE weiter berichtet, wurde die Marktentwicklung im ersten Quartal 2026 überwiegend von inländischen Investoren getragen. Diese realisierten ein Transaktionsvolumen von rund 5,1 Milliarden Euro und steigerten ihre Aktivitäten gegenüber dem Vorjahresquartal um etwa 26 Prozent. Ausländische Investoren erzielten ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro und lagen damit rund zwölf Prozent über dem ersten Quartal 2025. Im Vergleich zum Vorquartal sowie im längerfristigen Kontext sei das Engagement internationaler Investoren jedoch unterdurchschnittlich geblieben. Laut Lemli gilt „der hiesige Markt gerade für diese Investoren im Vergleich zu manch anderen europäischen Standorten als zu teuer – trotz seiner Größe, Liquidität und Transparenz. Das zeigt sich auch am weiterhin hohen Bid-Ask-Spread.“

Um einen eher „antizyklischen Ausländer“ muss es sich demnach beim Ontario Teachers‘ Pension Plan handeln. Der Großanleger aus Kanada hat 300 Wohneinheiten in Süddeutschland erworben. Der Lehrerpensionsfonds plant, ein Portfolio von Mehrfamilienhäusern in den deutschen Metropolregionen zusammenzustellen.

Maue Renditeperspektiven

Für die Zukunft erwartet CBRE vorerst ein stabiles Preisniveau. „Angesichts der geopolitischen Herausforderungen und einer damit einhergehenden Verlangsamung der Konjunkturerholung, tendenziell höheren Inflationserwartungen sowie steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen steht der Markt vor einer möglichen weiteren Rekalibrierung der Preise und damit der Immobilienrenditen“, erwartet Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. In Deutschland begrenze das aktuell erhöhte Niveau der Renditen zehnjähriger Bundesanleihen den Spielraum für eine weitere Renditekompression. „Bei Immobilienrenditen ist eher von einer Seitwärtsbewegung oder einem moderaten Aufwärtsdruck auszugehen als von einer schnellen Entspannung“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland. Besonders zinssensitive und energieintensive Nutzungsarten reagieren anfälliger, während Wohnimmobilien aufgrund ihrer bedarfsgetriebenen Nachfrage vergleichsweise stabil bleiben. Vor diesem Hintergrund rücken für Investoren zunehmend die laufenden Erträge in den Fokus – stabile Cashflows, lange Mietlaufzeiten und defensive Assetklassen gewinnen weiter an Bedeutung.

Auch Savills sieht die Spitzenrenditen unter Aufwärtsdruck. „Das Umfeld für die Anlageklasse Immobilien bleibt schwierig. Das zeigt sich auch in der Käuferstruktur: Viele Ankäufe sind nicht renditegetrieben, sondern erfolgen durch die öffentliche Hand oder Eigennutzer. Gleichzeitig bleibt der Anteil privater Investoren hoch“, so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Exemplarisch dafür stehe der bereits erwähnte größte Einzelobjektverkauf des 1. Quartals des Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen der Landesfinanzverwaltung in Kaarst. Dieser habe sich auf einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag belaufen. Insgesamt entfielen 14 Prozent des Ankaufsvolumens auf die öffentliche Hand. „Rund jeder fünfte Immobilienankauf ist derzeit keine Kapitalanlage“, konstatiert Pink.

Nach Einschätzung von Savills kann der Markt in zwei Richtungen abbiegen: Entweder setze sich die moderate Erholung fort, dann vielleicht auf einem niedrigeren Preisniveau. Oder aber kommt es dazu, dass Banken und Eigentümer wegen des höheren Verkaufs- und Verwertungsdrucks mehr Produkt in den Markt schieben und somit für neue Dynamik sorgen. Das zweite Szenario ist für Savills in den vergangenen Wochen zumindest etwas wahrscheinlicher geworden.

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