Der Markt für deutsche Hotels lebt auf

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von 318 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht das einem Rückgang um zwölf Prozent. Dieser sei primär auf das Ausbleiben großvolumiger Transaktionen zurückzuführen, wie CBRE mitteilte. Laut dem globalen Immobiliendienstleiter gab es lediglich zwei Abschlüsse oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke.

Das Marktgeschehen sei von kleinteiligeren Transaktionen geprägt gewesen. Erstmals seit 2019 erfuhr der Hotelinvestmentmarkt Ende 2025 wieder eine Kompression der Spitzenrendite – auf zuletzt 5,1 Prozent (siehe Abbildung). Die Spitzenrendite ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienwirtschaft, die die höchste erzielbare (Brutto- oder Netto-) Anfangsrendite für erstklassige Immobilien in besten Lagen (A-Lagen) beschreibt.

Asset- und Fondmanager dominierten laut CBRE das Käuferfeld, mit großem Abstand gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds. Da Hotels in solchen institutionellen Immobilienportfolios bislang oftmals nur eine untergeordnete Rolle spielen, wird die Asset-Klasse angesichts weiterhin stabiler Fundamentaldaten und positiver Marktaussichten verstärkt als Diversifikationsmöglichkeit wahrgenommen, erklärt Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland.

Dabei spiele auch die positive Marktentwicklung der vergangenen zwei Jahre eine Rolle. Sie habe „belastbarere Transaktionsdaten geschaffen und damit zur Transparenz am Hotelinvestmentmarkt beigetragen, indem die Bewertung zukünftiger Investitionsentscheidungen erleichtert wird“, so Rickmers.

Auch Corporates, überwiegend Eigenbetreiber, nahmen an dritter Stelle mit einem Anteil von rund zehn Prozent eine bedeutende Rolle im Marktgeschehen ein. Insbesondere kleinere Transaktionen wurden im Auftaktquartal häufig von solchen Eigenbetreibern getätigt, die das aktuelle Marktumfeld gezielt nutzen, um ihre Bestandsportfolios durch selektive Immobilienankäufe strategisch zu erweitern. Gut 60 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen laut CBRE auf ausländische Käufer, wobei überwiegend angelsächsisches Kapital zum Einsatz kam.

Rückkehr zu stärker sicherheitsorientierten und langfristigen Investments

Das Transaktionsvolumen verteilt sich dem Bericht zufolge nahezu gleichmäßig auf Core-Investments und Value-Add-Transaktionen, die zusammen den Großteil des Marktgeschehens ausmachten. Während Value-Add-Investments mit sogenannten Repositionierungsansätzen weiterhin auf das größte Investoreninteresse stoßen würden, sei vor dem Hintergrund zunehmender geopolitischer Risiken zugleich eine Rückkehr zu stärker sicherheitsorientierten und langfristigen Investments zu beobachten, heißt es.

Nach Angaben von Helena Rickmers befinden sich derzeit mehrere größere Objekte in der Vermarktung. Sie dürften im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich zu einer spürbaren Belebung des Marktgeschehens beitragen, so die Expertin. „Unterstützend wirkt zudem, dass offene Immobilienfonds im Zuge von Portfoliobereinigungen verstärkt liquide und marktfähige Hotels am Markt platzieren“, erklärt Rickmers.

Mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen erzielte die deutsche Tourismusbranche 2025 einen neuen Rekord. Laut Destatis wurden damit 0,3 Prozent mehr Übernachtungen verzeichnet als im bisherigen Rekordjahr 2024.

Das Fundament für wachsendes Interesse

Auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) äußert sich in einem aktuellen Kommentar zum Marktgeschehen. Auf der Käuferseite finden sich laut Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH, wieder vermehrt institutionelle Investoren. Vor allem in den Größenklassen über 25 Millionen Euro prägten diese aktuell den Markt. „Die robusten Übernachtungszahlen und hohe Auslastungsquoten bilden das Fundament für ihr wachsendes Interesse.“ In den kleinteiligeren Segmenten bis 25 Millionen Euro seien dagegen nach wie vor Eigennutzer sowie private Investoren stark vertreten.

Das Hotel-Investmentvolumen in den A-Standorten betrug im ersten Quartal gut 200 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 56 Prozent. Derzeit partizipierten jedoch noch nicht alle Städte am Umsatz. Spitzenreiter sei aktuell München, wo 85 Millionen Euro platziert wurden.

Maßgeblich hierzu beigetragen hat der von BNPPRE begleitete Verkauf des Excelsior-Hotels am Hauptbahnhof. Das sei bundesweit die bislang größte Transaktion des Jahres. Käufer ist Blackrock Real Estate; der Verkauf beendete laut einem Medienbericht eine 88-jährige Ära, in der sich das Haus im Besitz der Familie Geisel befand.

Auf dem zweiten Rang schließt sich Berlin mit knapp 59 Millionen Euro an. Anstiege sind auch in Hamburg (34 Millionen Euro) und Düsseldorf (22 Millionen Euro) zu vermelden, während zum Jahresstart in Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart bislang noch keine Transaktionen verzeichnet wurden.

Auch die Bautätigkeit nimmt Fahrt auf

Bei BNP Paribas Real Estate werfen sie in der aktuellen Bestandsaufnahme auch einen Blick auf die Projektpipeline für neue Hotels. Das Angebot im Neubausegment war demnach in den letzten Jahren begrenzter als vor der Corona-Pandemie. Denn sie hatte zur Folge, dass viele Projekte verschoben oder vollständig zurückgestellt wurden.

Aufgrund der positiven Signale von den Nutzermärkten dürfte sich das Projektvolumen jedoch in den kommenden Monaten etwas ausweiten, so die Erwartungshaltung bei BNPPRE. Erfreulicherweise habe sich bereits im ersten Quartal das Volumen der Projekte im Bau gegenüber dem Jahresende erhöht, heißt es.

Schlagworte: Hotel | Immobilienfonds