Wohnungen bleiben knappes Gut

Nichts neues auf den Wohnungsmärkten: Wie der Catella Residential Market Overview für Q1 zeigt, werden sich die Angebotsengpässe voraussichtlich weiter zuspitzen. Die jüngsten Entwicklungen bei Wohnungsfertigstellungen und Baugenehmigungen deuten für Catella klar auf ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot in der gesamten Region hin. Der halbjährlich erscheinende Bericht liefert Daten auf Basis von 59 Städten in 16 europäischen Ländern.

Dem Bericht zufolge gingen die Wohnungsfertigstellungen in den untersuchten Ländern im Zeitraum 2023 bis 2025 im Vergleich zu 2019 bis 2021 um durchschnittlich rund 15 Prozent zurück. Mit Blick auf das künftige Angebot sind die Baugenehmigungen – als Frühindikator für spätere Fertigstellungen – im selben Zeitraum mit 20 Prozent sogar noch deutlicher gesunken. Dies deute auf eine weitere Einengung der Neubautätigkeit hin.

„Die Daten zeigen, dass die Wohnungsknappheit in Europa nach wie vor in erster Linie auf ein Angebotsproblem zurückzuführen ist”, sagt Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei der Catella Investment Management GmbH (CIM). In vielen europäischen Städten verzögert sich jede Entlastung angespannter Wohnungsmärkte weiter – der strukturelle Nachfrageüberhang dürfte in den kommenden Jahren kaum abgebaut werden.”

Mehr Neubau in Südeuropa

Besonders deutlich würden die Rückgänge in mehreren nord- und mitteleuropäischen Märkten ausfallen. Demgegenüber zeige sich in Südeuropa eine andere Dynamik. Spanien und Portugal seien die einzigen Märkte mit steigenden Zahlen sowohl bei Baugenehmigungen als auch bei Fertigstellungen. Das immer noch sehr niedrige Niveau reiche jedoch weiterhin nicht aus, um den Nachfragedruck in Kernmärkten wie Madrid, Barcelona und Lissabon spürbar zu reduzieren.

Über alle untersuchten Städte hinweg lag laut Catella die durchschnittliche Neuvertragsmiete in Q1 2026 bei 20,68 Euro pro Quadratmeter und damit moderat über dem Niveau von vor sechs Monaten. Märkte mit starker internationaler Nachfrage erzielen weiterhin die höchsten Mietpreise. Dublin mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 47,00 Euro pro Quadratmeter ist der teuerste Mietmarkt in Europa. Nach der irischen Hauptstadt folgen London, Zürich und Genf.

Die europäischen Spitzenrenditen bleiben mit 4,54 gegenüber 4,57 Prozent vor sechs Monaten weitgehend stabil, wenngleich regulatorische Veränderungen die lokale Dynamik beeinflussen. Gleichzeitig stiegen die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise in Europa leicht auf 5.859 Euro pro Quadratmeter.

München bleibt der teuerste deutsche Markt

Deutschland ist laut Catella in erheblichem Maße von der sich weiter verschärfenden Angebotsknappheit im Wohnungssegment betroffen. Die Zahl der Fertigstellungen je 1.000 Haushalte sank zwischen 2023 und 2025 um 17 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 bis 2021. Die Baugenehmigungen gingen im selben Zeitraum um 41 Prozent zurück. In Berlin und München war das durchschnittliche Mietwachstum mit fünf beziehungsweise vier Prozent im betrachteten Zeitraum am ausgeprägtesten. In München – dem teuersten Mietmarkt Deutschlands – liegt die Durchschnittsmiete aktuell bei 24,90 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt verzeichnet zugleich die höchsten Kaufpreise für Wohnimmobilien: 9.830 Euro sind für den Quadratmeter zu stemmen. Es folgen Frankfurt und Hamburg.

Für Investoren dürfte der deutsche Wohnungsmarkt auch künftig vielschichtig bleiben. Die Spitzenrenditen in Deutschland bewegen sich zwischen 3,90 in München und 5,10 Prozent in Leipzig. Während sich die großen Metropolregionen durch ein hohes Preis- und Mietniveau auszeichnen, bieten aus Sicht von Catella periphere Märkte wie Leipzig nach wie vor vergleichsweise attraktive Renditen bei deutlich niedrigerem Einstiegspreisniveau.

Schlagworte: Wohnimmobilien